İmar planı değişikliğinde değer artış payı nasıl uygulanacak?

Dünya Gazetesi köşe yazarı Ersun Bayraktaroğlu, bugünkü köşesinde Değerli Konut Vergisi ile hayatımıza giren değer artış payını kaleme aldı. İşte Ersun Bayraktaroğlu'nun 'Değer Artış Payı uygulaması' başlıklı yazısı...

Değer Artış Payı uygulamasına ilişkin yönetmeliğinde 15 Eylül 2020 tarihinde yayımlanmasıyla hayatımıza pandemi döneminde giren bu yükümlülükle ilgili uygulama da başlamış oldu. Nasıl etkileyecek bundan sonrasını? Gerçekten amaca hizmet edecek mi acaba?

Pandemi döneminde düzenlenen alanlardan biri olan Değer Artış Payı uygulamasına ana hatları ile göz atmakta yarar var.

Konu:

Hemen pandemi öncesi 20 Şubat 2020’de yayınlanan ve Değerli Konut Vergisi ile ilgili hükümlere nihai şekli veren 7226 sayılı Yasa hayatımıza bir başka yükümlülüğü, Değer Artış Payı uygulamasını da soktu. Konu ile ilgili açıklamalarımıza http://www.pwc.com.tr/tr/sektorler/gayrimenkul/bultenler/deger-artis-payi-dap-duzenlemesine-iliskin-kanun-teklifi-meclise-sunuldu.html bağlantısından ulaşabilirsiniz.

Plan değişikliği sonucunda meydana gelecek değer artışının kamuya kazandırılması işlemleri, plan değişikliğine ilişkin başvuru esasları, kıymet takdir komisyonunun teşekkülü, çalışma şekli ve karar alması, yetkili kuruluşlarca hazırlanan rapor esas alınarak kıymet takdir komisyonunca hazırlanacak raporu, payın kesinleşmesi, ödenmesi ile bu paya ilişkin diğer iş ve işlemlere yönelik usul ve esasları kapsayan uygulamaya yönelik yönetmelik de 15 Eylül 2020 tarihli Resmi Gazete’de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Bu çerçevede kısaca hatırlamak gerekirse;

- Değer Artış Payı (DAP) İmar Kanunu’na eklenen ek 8. Maddede “taşınmaz maliklerinin tamamının talebi üzerine ada bazında yapılacak imar planı değişikliği sonucunda değerinde artış olan arsanın artan değeri” olarak tanımlanmıştır.

- Plan değişikliklerinin, plan ana kararlarını, sürekliliğini, bütünlüğünü, sosyal ve teknik altyapı dengesini bozmayacak şekilde ve teknik gerekçeleri sağlamak şartıyla yerleşmenin özelliğine uygun olarak;

i- En az bin metrekare ve üzeri yüzölçümüne sahip olan imar adalarında; ada bazında nüfusu, yapı yoğunluğunu, kat adedini, bina yüksekliğini arttıran veya fonksiyon değişikliği getiren plan değişikliklerinde ihtiyaç duyulan kültürel tesis, sosyal ve teknik altyapı kullanımları; adanın merkezine en fazla 500 metre yarıçaplı alanda karşılanmak,

ii- Parsel bazında fonksiyon değişikliği,

suretiyle yapılacağı yukarıda sözü edilen yönetmelikte belirtilmiştir.

- DAP, taşınmaz maliklerinin tamamının talebi ile yukarıdaki şekilde yapılacak plan değişiklikleri sonucu artan değerin tümünün kamuya aktarılmasını gerektirecektir. Yani eski planla yeni plan arasında oluşan değer artışının tamamı DAP olarak kamuya aktarılacaktır.

- Bu artan değerin tespiti için iki aşamalı bir süreç işleyecektir: ilk aşamada idare imar planı değişikliği talep edilen taşınmazın mevcut durum değeri ile imar planı değişikliği sonrası durum değerlerinin analizini en az iki yetkili gayrimenkul değerleme kuruluşuna yaptıracaktır. Yetkili kuruluşlar tarafından 2942 sayılı Kanun’!un 11’inci maddesinde belirtilen bedel tespit esasları ayrı ayrı veya birlikte karma değerleme yöntemleri kullanılarak, mer-i plan ve plan değişikliği tekliflerindeki taşınmazın piyasa değerlerinin belirlenmesi şeklinde hazırlanır. Değerleme çalışmaları neticesinde Yönetmelik ekinde yer alan formata uygun olarak hazırlanan değerleme raporları iki farklı durum değeri arasındaki fark, değer artış payı olarak raporlanarak idareye sunulacaktır.

- İkinci aşamada yeni kurulacak Kıymet Takdir Komisyonları’nca, Değer Artış Payı yukarıda belirttiğimiz şekilde en az iki yetkili kuruluş tarafından hazırlanan değerleme raporlarında belirtilen değerlerin aritmetik ortalama değerinden az olmamak üzere karara bağlanarak tespit edilecektir.

- Onaylanan planlara göre hazırlan değerleme raporları ve kıymet takdir komisyonunca belirlenen değer artış payı, planların askı sürecinde varsa yapılan itirazlar neticesinde planda değişiklik olması halinde yeni planlara göre revize edilerek nihai olarak belirlenir. Kıymet takdir komisyonunca belirlenen değer artış payı, idarece plan değişikliği talebinde bulunanlara 5 gün içinde tebliğ edilir. Tebliğ tarihinden itibaren 5 gün içinde itiraz edilmeyen bedel kesinleşmiş sayılır.

- DAP, en geç taşınmazın ilk satışında veya inşaat ruhsatının alımı aşamasında önce bakanlığın muhasebe birimi hesabına ödenir. Değer artış payının ödenmemesi halinde, imar planı değişikliği yapılan taşınmaz için hiç bir koşulda satış izni verilmez, yapı ruhsatı düzenlenemez.

- DAP sabit bir rakam değildir. Belirlendiği yılı izleyen yıldan itibaren ödeme tarihinde her takvim yılı için, bir önceki yıla ilişkin olarak 4/1/1961 tarihli ve 213 sayılı Vergi Usul Kanununun mükerrer 298 inci maddesi uyarınca tespit ve ilân edilen yeniden değerleme oranında takvim yılı başından geçerli olmak üzere arttırılarak uygulanır.

- İmar planı değişikliği teklifinin ilgili idarece onaylanmasından sonra, planlar askıya çıkarılmadan önce, plan değişikliğine konu alan sınırları içerisinde kalan parseller ile ilgili olarak idare tarafından Tapu Müdürlüğüne ilgili gayrimenkulde değer artış payı olduğuna dair şerh verilmesi konusunda bildirim yapılır. İmar planlarının kesinleşmesi ve kıymet takdir komisyonunca değer artış payının belirlenmesi sonrasında söz konusu parsellerde oluşan değer artış payı tutarı, ilk şerhe ek olarak idarece tapu müdürlüğüne tapu kütüğüne şerh edilmesi için bildirilir. DAP’nın taşınmaz maliklerinde ödenmesi sonrasında da şerhin kaldırılması için İdarece yine tapu müdürlüğüne bilgi verilir.

- Yasada belli istisnalar da yer alıyor. İstisnaların tamamına da yukarıda belirttiğim bağlantıdaki yayınımızdan ulaşabilirsiniz.

Yukarıda da söylediğim ve hükümlerine yer verdiğim yönetmelik 15 Eylül 2020 tarihinde yayımlanarak yürürlüğe girdi. Yasa 20 Şubat 2020’de yayımlandı. Yönetmelikte yasanın yayım tarihinden önceki plan değişikliklerine bu yönetmeliğin uygulanmayacağı yazılı. Bu durumda yasanın yürürlüğe girdiği tarihle yönetmeliğin yayımlandığı tarih arasında yapılmış başvurular varsa bunların da sonuçlandırılmadığını, yönetmelik tarihinden sonra orada yer alan ilgili Kıymet Takdir Komisyonları’nın da oluşturularak varsa bu başvurulara göre çalışmaya başlayacağını anlıyoruz.

Soru/Yorum:

İmar planı değişikliği ile oluşan değer artışından kamuya pay verilmesi (kaldı ki burada pay vermeden değil artışın tamamının idareye aktarılmasından bahsediyoruz) ilk başta mantıklı gelse de “çok özel durumlar” hariç acaba kaç tane taşınmaz maliği oluşacak değer artışının tamamını idarenin alacağı bir imar planı değişikliği talebinde bulunacak çok merak ediyorum doğrusu. Kaldı ki söz konusu plan değişikliğini idare kendiliğinden yapsa taşınmaz maliki cebinden tek kuruş DAP çıkmayacak olduktan sonra….

Yasa daha önceki hükümetler döneminde gündeme getirildiğinde oran %100 olarak düşünülmemişti. Eğer değer artışını tamamı kamuya gitmiyorsa yapılacak fizibiliteye uygun olması durumunda taşınmaz maliklerinin böyle bir başvuruda bulunma imkanı olabilecekti. Ancak mevcut yasada oran %100 olarak belirlenince uygulamada bu yasanın gerçek hayatta çokça karşımıza çıkacağını beklemiyorum. Önümüzdeki dönemde yaşayıp göreceğiz.