Türkiye Gayrimenkul Pazarı 2015 1. Çeyrek raporu yayınlandı!

Türkiye ekonomisi 2014 yılını geçen yıla göre daha düşük olarak % 2,9’luk bir büyüme oranı ile tamamlarken, GSYİH 800.11 milyar ABD $’a ulaştı. % 2,9 olarak gerçekleşen yıl sonu büyümesi Ekonomi Bakanlığı’nın yıl sonu hedefi olan %3,3’ün, Uluslararası Para Fonu’nun (IMF), Ekonomik Kalkkınma ve İşbirliği Örgütü’nün (OECD) ve Dünya Bankası’nın sırasıyla %3, %3 ve %3,1 olan tahminlerinin altında kaldı. 2014’ü %8, 2 ile tamamlayan enflasyon, 2015 1.çeyreğinde %7,61’e geriledi. Gıda fiyatlarındaki artış ve döviz kurundaki hareketler enflasyonun başlıca nedenleri arasında yer aldı. 2014 ikinci yarısı boyunca politika faizini %8,25’te sabit tutan Türkiye Cumhuriyeti Merkez Banka’sı (TCMB), bir haftalık repo faizini 2015 Ocak ve Şubat aylarında sırasıyla %7,75 ve%7,5’a indirdi. Mart ayında yapılan toplantıda bir değişiklik yapılmadı ve oran %7,5 ’ta sabit tutuldu. TCMB uygulamakta olduğu temkinli para duruşuna cevap olarak 2015 enflasyonun daha düşük seviyelerde seyretmesini öngörüyor.

2015 ilk çeyreğinde, A sınıfı ofis arzı, İstanbul’da ana ofis bölgelerinde hafif bir artış ile 2,90 milyon m2’ye yükseldi. Talep kısmında, işlemlerin büyük bir çoğunluğu Asya Yakası’nda, Kozyatağı’nda; Avrupa Yakası’nda Maslak’ta gerçekleşti. 3 yıl içinde, mevcut A sınıfı ofis arzının ana ofis bölgelerinde 3,6 milyon m2’yi geçmesi bekleniyor. Ana ofis bölgelerinde boşluk oranı hafif bir düşüş ile %10,2’ye inerken, gerçekleşen en yüksek kira değeri geçen dönem ile aynı olarak 47 ABD $/m2/ay seviyesinde kaldı.

2014’ün son çeyreğinde, hanehalkı nihai tüketim harcaması sabit fiyatlar ile %2,4arttı. Özel kesim talebi geçen döneme görece yüksek iken, kamu kesiminin büyümeye katkısı daha zayıf oldu. Azalan tüketici güveni ve küresel piyasalardaki belirsizlikle beraber 2015 ilk çeyreğine ait veriler, önümüzdeki dönem için daha zayıf bir ekonomik görünüm tablosu çiziyor. Arz kısmında ise, bu çeyrekte önemli bir aktivite olmazken, tek alışveriş merkezi (AVM) açılışı 13.000 m2 ile İzmir’de oldu ve toplam AVM arzı 338 merkezde 9,69 milyon m2’ye ulaştı. Gelecek 4 sene içinde AVM stokunun 13,7 milyon m2 civarında olması bekleniyor. A.T.Kearney’in “Küresel Perakende Gelişme Endeksi’ne” (Global Retail Development Index, GRDI) göre Türkiye, “yatırım çekiciliği” bakımından, gelişmekte olan 30 ülke arasında 11. sırada yer aldı. Raporun diğer bir teması olan, perakende pazarının derinliğinin değerlendirildiği; başlangıç, yükseliş, olgunlaşma ve kapanış evrelerinden oluşan “fırsat penceresi” analizinde ise Türkiye perakende pazarı “olgunlaşmakta olan” pazar olarak belirlendi.

Raporumuzun bu sayısında Türkiye’nin en büyük ilk 11 ilinde medyan fiyatlı bir konut* satın almak için gerekli olan aylık maaş miktarını hesapladık (İstanbul 4 alt gruba bölündü). Yapılan analize göre, 2014 yılında, medyan konut satış fiyatları Şanlıurfa’da 841 TL/m2 ile İstanbul 1.Bölge’de 4.200 TL/m2 aralığında değişirken, bu konutları satın almak için gerekli aylık hanehalkı geliri Şanlıurfa ve İstanbul’da sırasıyla 2.475 TL ve 12.357 TL olarak kaydedildi. İstanbul’dan sonra ikinci büyük şehir olan Ankara’nın medyan konut fiyatı sıralamasında ilk 3 ilden biri olması beklenirken, bu beklentiye pek paralel olmayarak Ankara; Gaziantep,  Adana  ve Antalya’dan sonra yer aldı.

Ekonomik Gelişmeler

GSYİH

Türkiye ekonomisi 2014 yılını geçen yıla göre daha düşük olarak % 2,9’luk bir büyüme oranı ile tamamlarken, GSYİH 800.11 milyar ABD $’a ulaştı. % 2,9 olarak gerçekleşen yıl sonu büyümesi Ekonomi Bakanlığı’nın yıl sonu hedefi olan %3,3’ün, Uluslararası Para Fonu’nun (IMF), Ekonomik Kalkkınma ve İşbirliği Örgütü’nün (OECD) ve Dünya Bankası’nın sırasıyla %3, %3 ve %3,1 olan tahminlerinin altında kaldı. Büyümeye rağmen, 2013 sonu itibariyle 10.822 ABD olan kişi başı GSYİH, 2014 yıl sonunda 10.404 ABD’na geriledi. Dş talep zayıf kalsa bile, 2015 boyunca büyümenin artan iç talep ile desteklenmesi bekleniyor.

Enflasyon 2014’ü %8, 2 ile tamamlayan enflasyon, 2015 1.çeyreğinde %7, 61’e geriledi (Grafik 1). Gıda fiyatlarındaki artış ve döviz kurundaki hareketler enflasyonun başlıca nedenleri arasında yer aldı TCMB 2015 yılsonu enflasyon tahminini yukarı yönlü revize ederek, orta noktası %6,8 olacak şekilde %5,6 ile %8 aralığında öngördü.

Politika Faizi

2014 ikinci yarısı boyunca politika faizini %8,25’te sabit tutan TCMB, bir haftalık repo faizini 2015 Ocak ve Şubat aylarında sırasıyla %7,75 ve %7,5’a indirdi (Grafik 2). Mart ayında yapılan toplantıda bir değişiklik yapılmadı ve oran %7,5 ’ta sabit tutuldu. TCMB, uygulamakta olduğu temkinli para duruşuna cevap olarak 2015 enflasyonun daha düşük seviyelerde seyretmesini öngörüyor.

İstanbul Ofis Pazarı

Talep ve Arz

2015 ilk çeyreğinde, A sınıfı ofis arzı, İstanbul’da ana ofis bölgelerinde hafif bir artış ile 2,90 milyon m2’ye yükseldi (Grafik 3). 2014’te ofis arzındaki en yüksek artış Asya Yakası’nda Kozyatağı’nda kaydedilirken, onu Avrupa Yakası’ndan Maslak takip etti. Diğer taraftan, Ümraniye, Şişli-Zincirlikuyu-Beşiktaş bölgeleri yeni arzın stoka katılması bakımından daha sakin bir 2014 geçirdi. Fakat bu bölgelerde 2015 ve 2016 yıllarında önemli miktarda yeni arzın stoka eklenmesi bekleniyor.

Talep kısmında, işlemlerin büyük bir çoğunluğu Asya Yakası’nda Kozyatağı’nda, Avrupa Yakası’nda Maslak’ta gerçekleşti. 2015 ilk çeyreğinde tamamlanan bu işlemler, 2014’te başlamış olan işlerin sonlandırılmasıydı. Kozyatağı’nda Rönesans Tower’ın Allianz tarafından satın alınması öne çıkan işlem olurken, önümüzdeki dönemlerde Levent-Etiler, Şişli-Zincirlikuyu bölgelerinin kayda değer işlemlere ev sahipliği yapması bekleniyor.

Gelecek Arz

İstanbul ana ofis bölgelerinde, inşaat ya da planlama aşamasında 1,5 milyon m2 civarı ofis arzı bulunuyor. Planlama aşamasındaki ofis arzının önemli miktarı Asya Yakası’nda bulunuyor. 3 yıl içinde, mevcut A sınıfı ofis arzının ana ofis bölgelerinde 3,6 milyon m2’yi geçmesi bekleniyor. Devam eden projelerin tamamlanmasıyla, yeni ofis arzı 2015 2.çeyreğinde Maslak ve Levent-Etiler bölgesinde stoka dahil olacak.

Kiralar ve Boşluk Oranları

2014’te arza eklenen yeni ofis arzı nedeniyle, yılsonunda Kozyatağı’nda boşluk oranı %18,35 olarak kaydedilmişken, toplam stokta önemli bir miktarı oluşturan Rönesans Tower’ın Allianz tarafından satın alınması ve kullanılacak olması nedeniyle boşluk oranı %9.45’e düştü.Bu bölgeye ek olarak, Levent-Etiler (%8,33), ve ŞişliZincirlikuyu-Beşiktaş (%7,74) boşluk oranlarının azaldığı diğer bölgeler oldu. Ayrıca, Maslak bölgesinde eklenen yeni arzlar nedeniyle yükselen boşluk değerleri, son 2 çeyrektir düşme eğilimi içinde oldu ve 2015 ilk çeyreğinde %11,21 seviyesine indi. Ümraniye’de ise yeni ofis arzının stoka eklenmesiyle boşluk oranı artış göstererek %13,88’e yükseldi. Gerçekleşen en yüksek kira değeri geçen dönem ile aynı olarak 47 ABD $/m2 /ay seviyesinde kaldı.

Türkiye Perakende Pazarı

Talep

2014’ün son çeyreğinde, hanehalkı nihai tüketim harcamasısabit fiyatlar ile %2,4 arttı. Özel kesim talebi geçen döneme görece yüksek iken, kamu kesiminin büyümeye daha katkısı daha zayıf oldu. Azalan tüketici güveni ve küresel piyasalardaki belirsizlikle beraber 2015 ilk çeyreğine ait veriler, önümüzdeki dönem için daha zayıf bir ekonomik görünüm tablosu çiziyor.

Alışveriş Merkezi Yatırımcıları Derneği ve Akademetre Araştırma (AYD) verilerine göre, ziyaretçi ve ciro endeksi 2014 yılsonu verilerinden düşük olarak sırasıyla 102 ve 167 değerlerinde gerçekleşti (Grafik 5). Kiralanabilir alan başına düşen ciro Türkiye genelinde Mart ayında 636 TL/m2 ’ye ulaşırken, İstanbul genelinde 747 TL/m2 olarak kaydedildi.

2015 yılı ilk çeyrek ciro endeksi 2014 ilk çeyreğine göre %18,8 artış ile 637 TL olarak gerçekleşti.

Arz

Toplam AVM arzı, 1 AVM açılışı ile 338 merkezde 9,69 milyon m2’ye ulaştı. 1.000 kişi başına düşen AVM arzıİstanbul ve Ankara’da değişmezken sırasıyla 266 m

2/1.000 kişi ve sırasıyla 281 m2/1.000 kişide sabit kaldı. Türkiye genelinde ise 126 m2/1.000 kişi olarak gerçekleşti 

Yeni Arz

Bu çeyrekte, AVM arzında önemli bir değişiklik olmazken, tek

AVM açılışı 13.000 m2 ile İzmir’de oldu. Bu miktar 2014 ilk çeyreğine kıyasla oldukça düşük kaldı.Devam Eden Projeler ve Beklentiler AVM arzı, 2014 yılsonunda beklendiği gibi 10 milyon m2 ’yi geçmezken, 2015 ilk çeyreğinde de önemli bir aktivite kaydedilmedi. İstanbul,  Ankara  ve İzmir’in yanı sıra Antalya, Bursa ve Konya gibi Anadolu şehirleri önemli miktarda AVM projesinin bulunduğu diğer yerler. Gelecek 4 sene içinde AVM arzının 13,7 milyon m2’ye erişmesi bekleniyor. Fakat açılışlar, yavaşlayan ekonomi ve süregelen politik kargaşadan dolayı aksama gösterebilir.

Yatırım

A.T.Kearney’in “Küresel Perakende Gelişme Endeksi’ne” (Global Retail Development Index, GRDI) göre Türkiye, “yatırım çekiciliği” bakımından, gelişmekte olan 30 ülke

arasında 11. sırada yer aldı. Endeks 4 ana değişkenin değerlendirilmesinden oluşuyor; pazarın çekiciliği, ülke ve iş yapma riski, pazar doygunluğu ve zaman baskısı. Kişi başına düşen perakende satışı, nüfus, şehir nüfusu, iş verimliliği gibi detayları içeren “Pazar çekiciliği” Türkiye’nin en yüksek puanı aldığı değişken olurken, “Pazar doygunluğu” ise Türkiye’nnm “yatırım çekiciliğine” en düşük katkıyı yaptı.

Türkiye’nin sıralamadaki konumu geçen seneye göre değişmezken, piyasalardaki değişkenlik ve kararsızlığın etkileri genel sonuçlara yansıdı. Ortadoğu’da düşük petrol fiyatları ve süregelen bölgesel karışıklıkların piyasalar üzerindeki etkisi hissedilirken, Rusya’da uluslararası yaptırımların ve finansal krizin etkileri görüldü. Raporun diğer bir teması olan, perakende pazarının derinliğinin değerlendirildiği; başlangıç, yükseliş, olgunlaşma ve kapanış evrelerinden oluşan “fırsat penceresi” analizinde ise Türkiye 2008’de başlangıç evresindeyken, 2014’de “olgunlaşmakta olan” pazar evresine ulaştı.