Tapu ve imar kanunlarında değişiklik Resmi Gazete'de!

Tapu Kanunu ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanunu Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Anadolu Ajansı'nda yer alan habere göre; kanun kapsamında taşınmaz mülkiyetinin devri için hazırlanan sözleşmeler, tarafların farklı tapu müdürlükleri veya yurt dışı teşkilatında bulunmaları durumunda, taraf iradeleri resmi görevliler tarafından ayrı ayrı alınıp sözleşme imzalanabilecek.

Kadastro tespiti veya tapu sicilinde yapılan işlemler sonucunda ortaya çıkan hatadan olumsuz etkilenen hisselerin maliklerine, ayni ve şahsi hak lehtarlarına, hatanın nedenleri ve düzeltme sonrası oluşacak hisse durumunu gösteren tebligat gönderilecek.

Yapılacak işlem ile ilgili tapu kaydının beyanlar hanesi belirtilecek ve bu belirtme düzeltme işlemi kesinleşinceye kadar korunacak. Tebliğ tarihinden itibaren 30 gün içinde ilgililer tarafından muvafakat verilmesi durumunda düzeltilebilecek.

Bu süreçte eğer muvafakat verilmezse, tapu müdürlüğünce hatalı kayıt resen düzeltilip işlem sonucu ile düzeltme işlemine karşı tebliğden itibaren 60 gün içinde asliye hukuk mahkemesinde dava açılabilecek.

Tapu senedinde artık fotoğraf olmayacak

Kanun kapsamında tapu işlemlerine fotoğraf yapıştırılması düzenlemesi, bürokrasinin ve kırtasiyeciliğin azaltılması için yürürlükten kaldırıldı.

Düzenleme ayrıca hatalı blok veya bağımsız bölüm numaralarının daha kolay ve külfetsiz bir şekilde düzeltilebilmesi için yapıldı.

Kat mülkiyeti kapsamında yapıların projesindeki hatalı blok numaralarının düzeltilebilmesi için; blok bazında kat malikleri kurulunun salt çoğunluğuyla alınmış karar ile lisanslı harita ve kadastro bürosu veya kadastro müdürlüğünce hazırlanan teknik rapor kapsamında düzenlenen ve ilgili idare tarafından onaylanan yeni vaziyet planı tapu müdürlüğüne sunulacak.

Kat mülkiyeti kapsamındaki yapıların projesinde oluşan hatalı bağımsız bölüm numaralarının düzeltilebilmesi için lisanslı harita ve kadastro bürosu veya kadastro müdürlüğü tarafından hazırlanan ve ilgili idarece onaylanan teknik rapor tapu müdürlüğüne sunulacak. Bu düzeltmelerde ayni ve şahsi hak lehtarlarının muvafakat şartı aranacak.

Tarım arazileri izin alınmadan tarımsal amaç dışında kullanılamayacak

İmar Kanunu değişikliğiyle tarım arazileri Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu'nda yer alan izinler alınmadan tarımsal amaç dışında kullanılamayacak, planlanamayacak, köy ve mezraların yerleşik alanı ve civarı yerleşik alan olarak tespit edilemeyecek.

Özel hukuk kişilerinin mülkiyetinde bulunan uygulama imar planında düzenleme ortaklık payına konu kullanımlarda yer alan taşınmazlar, ilgisine göre Hazine veya ilgili idarelerin mülkiyetindeki taşınmazlar ile trampa yapılarak veya satın alınıp, ilgili kamu kurum ve kuruluşunca kamulaştırılarak kamu mülkiyetinde olacak.

Kullanım amacına uygun özel tesis yapılabilecek

Ortaklık payına konu kullanımlardan, yol, meydan, ibadet yerleri, park ve çocuk bahçeleri hariç olmak üzere yapı yapılabilecek diğer alanlarda alanların kamuya geçişi yapılıncaya dek maliklerinin talebi durumunda ilgili kamu kuruluşunun uygun görüşü alınıp plandaki kullanım amacına uygun özel tesis üretilebilecek.

İlgili mevzuat kapsamında hiçbir şekilde yapı yapılamayacak alanlarda geçici de olsa yapı yapılması engellenecek.. Mevcut yapılar kamulaştırılıncaya kadar korunabilecek. Bu alanlar 5 yıllık imar programı süresi içinde, kamu mülkiyetine geçirilmek zorunda olacak, bu süre en fazla 1 yıl uzatılabilecek. 

İmarlı alanlarda parselasyon planının yapılması esas olacak

İmar planı olan alanlarda, uygulama imar planına uygun olarak öncelikle parselasyon planının yapılması esas olacak. İmar planı bulunan alanlarda, ifraz (ayırma) ve tevhit (birleştirme) işlemleri, parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda yapılabilecek.

Parselasyon planı tescil edilmiş alanlarda yapılacak ifraz veya tevhidin imar planlarına ve imar mevzuatına uygun olup olmadığına bakılacak. 

Kamu Mali Yönetimi ve Kontrol Kanunu'nda yer alan merkezi yönetim kapsamındaki kamu idarelerinin yetkisi içinde bulunan kamu yatırımlarında veya kamu mülkiyetine ait alanlarda parselasyon planının tatbiki mümkün olmayan meskun alanlarla koruma amaçlı imar planı bulunan alanlarda ve büyük bir kısmı uygulama imar planına uygun şekilde oluşan imar adalarının geri kalan kısımlarında parselasyon planı yapılmadan ifraz ve tevhit yoluyla bu parsellerin plana uygun oluşmasına bakılacak. 

Kamu ortaklık payları kaldırıldı

Mevcut düzenlemede yer alan kamu ortaklık payları (KOP) kaldırılarak yerine düzenleme ortaklık payı (DOK) getirildi.

Düzenleme ortaklık payları, düzenlemeye tabi tutulan yerlerle bölgenin ihtiyacı olan yol, meydan, park, otopark, çocuk bahçesi, yeşil saha, ibadet yeri ve karakol, Milli Eğitim Bakanlığına bağlı öğretime yönelik eğitim tesis alanları, Sağlık Bakanlığına bağlı sağlık tesis alanları, pazar yeri, semt spor alanı, toplu taşıma istasyonları ve durakları, otoyol hariç erişme kontrolünün uygulandığı yol, su yolu, resmi kurum alanı, mezarlık alanı, belediye hizmet alanı, sosyal ve kültürel tesis alanı, özel tesis yapılmasına konu olmayan ağaçlandırılacak alan, rekreasyon alanı olarak ayrılan parseller ve mesire alanları gibi umumi hizmet alanlarından meydana gelecek. 

Düzenleme kapsamında yer alan içinde bulunan taşkın kontrol tesisi alanları Hazine mülkiyetindeki alanlardan karşılanacak.

Bölgenin ihtiyacı için ayrılan alanlardan belediye hizmetleriyle ilgili olanlar, bu amaçlarla kullanılmak kaydıyla ilgili belediye adına, diğer alanlar ise imar planındaki kullanım amacı doğrultusunda, bu amaç için yapılacak olan idareye tahsis edilmek üzere Hazine adına tescil edilecek.

Herhangi bir parselden bir defadan fazla düzenleme ortaklık payı alınmayacak ancak her türlü imar planı kararı ile yapılaşma koşulunda ve nüfusta artış olması durumunda, artış olan parsellerden, uygulama sonucunda oluşan değerinin önceki değerinden az olmaması şartıyla, ilk uygulamada yapılan düzenleme ortaklık payı oranını yüzde 45'e kadar tamamlamak için ilave düzenleme ortaklık payı kesintisi yapılabilecek.

Belediye veya valiliğin parselasyon planlarını, imar planlarının kesinleşme tarihinden itibaren 5 yılda yapması ve onaylaması esas alınacak. Parselasyon planı yapmamaları sebebiyle doğacak her türlü kamulaştırma iş ve işlemlerinden belediyeler veya valilikler sorumlu olacak. 

Metruk binaların yıkım işlemleri

Metruk yapılar ile bir kısmı veya tamamının yıkılacak derecede tehlikeli olduğu belediye veya valilik tarafından tespit edilen yapıların sahiplerine bu yapıların izalesi için belediye veya valilik tarafından 3 gün içinde tebligat yapılacak.

Tebligat verilmemesi durumunda bu durum tebligat yapan idarenin internet sayfasında 30 gün süreyle ilan edilecek. Tebligat varakası, tebliğ yerine kaim olmak üzere tehlikeli yapıya asılacak. Malik dışında binada ikamet için oturanlara da ayrıca tahliye için tebligat yapılacak.

Tebligatı veya ilanı müteakip 30 günü geçmemek üzere ilgili idarece belirlenen süre içinde yapı sahibi tarafından tehlikeli durumun ortadan kaldırılmamasıyla, tehlikenin giderilmesi veya yıkım işleri belediye veya valilikçe yapılacak. Yapılan masraf yüzde 20 fazlasıyla yapı sahibinden tahsil edilecek. 

Rayiç bedel üzerinden doğrudan satılacak

Yapı Kayıt Belgesi'ne sahip olanlar ve bunların kanuni veya akdi haleflerinin 31 Aralık 2019 tarihine kadar yapacakları satın alma talepleri üzerine taşınmazlar, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı tarafından rayiç bedel üzerinden doğrudan satışı yapılabilecek.

Bu gelirler hakkında Hazineye Ait Taşınmaz Malların Değerlendirilmesi ve Katma Değer Vergisi Kanununda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun'un ilgili maddelerindeki hükümler uygulanmayacak.

Yapı kayıt belgesine konu taşınmaz için İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun hükümlerine göre tapu tahsis belgesi alınması ve bu belgeye esas arsa bedellerinin ödenmiş olması halinde ayrıca satış bedeli alınmayacak.

Yapı kayıt belgesi alınan taşınmazların satışa konu olan kısımlarından yapı kayıt belgesi tarihi ile satış tarihi arasındaki dönem için ecrimisil alınmayacak. Tahakkuk ettirilen ecrimisiller terkin edilecek ve satış tarihi itibarıyla tahsil edilen ecrimisil tutarı satış bedelinden mahsup edilecek. Bu tutardan fazlası iade edilmeyecek. 

Hazineye ait tarım arazilerinin satışında başvurular 31 Aralık'a uzatıldı

Belediye ve mücavir alan sınırları içerisinde bulunan ve imar planı olmayan veya imar planında tarımsal amaca ayrılan Hazineye ait tarım arazilerinin satışında başvuru süresi 31 Aralık 2019'a kadar uzatılacak.

Satılan tarım arazilerinin satış tarihinden sonra 30 yıl boyunca 1/5000 veya 1/1000 ölçekli imar planında tarım dışı amaca ayrılması durumunda, güncel satış bedeli ile satış tarihinden itibaren TÜFE oranında artırılıp güncellenen bedel arasındaki fark, son kayıt malikinden tahsil edilecek.

Bu süreçte tarım arazilerinin 3 yıl aralıksız olarak tarımsal amaçla kullanılmaması durumunda, satış işlemi iptal edilip, taşınmaz resen Hazine adına tescil edilecek ve ödenen bedel faizsiz olarak kayıt malikine iade edilecek. 

Silivri ve Çatalca'daki Hazineye ait taşınmazların satışı

İstanbul ili Silivri ilçesine bağlı Sayalar, Danamandıra ve Çayırdere köyleri ile Çatalca ilçesi Hallaçlı, Gümüşpınar, Aydınlar, Karamandere ve Yaylacık köylerinin eski köy yerleşim alanları ile Çatalca ilçesi Binkılıç Mahallesinin yerleşim alanında yer alan Hazineye ait taşınmazların 7 bin metrekareye kadar olan kısmı 19 Temmuz 2003 tarihinden önce kullanılıyor olması ve kullanımın sürmesi durumunda ve 31 Aralık 2019'a kadar idareye başvuruda bulunulmasıyla, kullanıcılarına veya bunların kanuni haleflerine doğrudan satılabilecek.

Satışlarda ise satış bedeli, ödeme şekli, taksit süresi ve sayısı, uygulanacak faiz oranı ve diğer hususlarda Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun'un Hazineye ait tarım arazilerinin satışına ilişkin kararlarına göre uygulanacak.

Eş değer 2/B arazisi verilebilecek

2/B taşınmazlarında kayıt maliki ve kullanıcı çakışması durumunda satın alma ve iade hakkından faydalanamayanlara, 31 Aralık 2020 tarihine kadar başvuruda bulunmaları halinde durumlarına göre eş değer 2/B arazisi verilebilecek.

Orman Köylülerinin Kalkınmalarının Desteklenmesi ve Hazine Adına Orman Sınırları Dışına Çıkarılan Yerlerin Değerlendirilmesi ile Hazineye Ait Tarım Arazilerinin Satışı Hakkında Kanun'a eklenen geçici madde ile başvuru ve ödeme süreleri de uzadı.

Bu kapsamda, 2/B alanlarında bulunan taşınmazlar ile Hazineye ait tarım arazilerinin satışına ilişkin olarak; süresi içerisinde başvuruda bulunmayanların başvuru süresi, kendilerine yapılan tebligatta yer alan bedeli süresi içinde, ödemeyenlerin ödeme süresi, taksitli satışlarda, sözleşmesinde belirtilen taksitlerden ikiden fazlasını vadesinde ödemeyenlerin ödeme süresi 16 Aralık 2019 tarihine kadar uzatıldı.

Bu süre içinde başvuru yapılmayan taşınmazların satış bedeli, 2/B taşınmazları ve Hazineye ait tarım arazileri için kanunda açıklanan başvuru sürelerinin son gününü izleyen üç aylık sürenin sona erdiği günden ve ödeme yapmak için idareye başvurulduğu güne kadar geçecek süre için TÜFE aylık değişim oranları toplamında artırılıp belirlenecek.

Afet riski sebebiyle yıkılan yapıların sicilindeki haklar

Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki yapıların sicilinde yer alan haklar ve şerhler, yapının yıkılmasından sonra hisseler üzerinde devam edecek. Bu haklar ve şerhler, dönüşüm uygulamasında tapuda yapılacak işlemler için sorun taşımayacak.

Yeni yapılar için kat irtifakı ve kat mülkiyeti tesisi safhasında yer alan haklar ve şerhler, muvafakat aranmaksızın yalnızca söz konusu haklar ve şerhlerden yükümlü olan malike düşecek bağımsız bölümler üzerinde sürdürülecek.

Dönüşüm uygulamalarında yer alan taşınmazların, dönüşüm uygulamaları için yapım işini üstlenen müteahhide devredilmesi durumunda, müteahhidin üçüncü kişilere olan borçları nedeniyle bu taşınmazlar hakkında haciz ve tedbir uygulanamayacak.

Yapım işine başlanılmasıyla 6 ay içinde kat irtifakının kurulmaması durumunda bu taşınmazlar hakkında haciz ve tedbirler uygulanacak.

Kanun kapsamında yer alan alanlarda ve parsellerde gerçek ve özel hukuk tüzel kişiler tarafından uygulamada bulunulması halinde, yapım işini üstlenen müteahhitlerin payına düşen bağımsız birimlerin satışı, inşaatın ilerleme seviyesine göre ve idarenin iznine göre yapılabilecek. 

Maliklere sözleşmeleri feshetme hakkı

Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki alanlarda ve parsellerde malikler tarafından anlaşma sağlanmasından sonra bir yıl içinde yeni yapının yapım işine başlanılmamışsa veya yapım işinin bir seviyede durdurulmuş ve en az 6 aydır inşai faaliyete devam edilmiyorsa sözleşmelerin feshi için hisseleri oranında maliklerin en az 3'te 2 çoğunluğuyla karar alınabilecek.

Bu karara göre, Çevre ve Şehircilik Bakanlığına başvurularak yeni yapının yapım işine başlanılıp başlanılmadığının veya yapım işinin, projenin tamamlanmasını gerektirecek seviyede bulunan ekip ve ekipmanla devam edip etmediğinin tespiti istenecek.

Belirtilen durumların tespiti durumunda, müteahhide 30 gün süre verilerek işe başlaması veya devam etmesi gerektiği, aksi takdirde bu sürenin bittiği tarihte sözleşmelerin resen feshedileceği açıklanacak.

Buna karşın işe başlanılmaması veya devam edilmemesi durumunda, ayrıca ihtar çekmeye gerek kalmaksızın 30 günlük sürenin bittiği tarihte hak sahipleri ile müteahhit arasında imzalanmış olan gayrimenkul satış vaadi sözleşmeleri ile arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri, ilgililerinin muvafakatı aranmaksızın resen feshedilmiş sayılacak.

Fesih tarihine kadar müteahhit tarafından hak sahiplerine yapılan kira yardımı ödemeleri, hak sahiplerinden geri talep edilemeyecek. 

Riskli yapıların listesi kapılarına asılacak

Riskli olarak tespit edilen yapıların listesi, bu yapıların kapısına asılacak ve ilgili muhtarlıkta 2 gün süreyle ilan edilecek. Riskli yapı tespiti işlemi, bu ilanla maliklere şahsen tebliğ edilecek.

Riskli yapı tespitlerine karşı maliklerce veya kanuni temsilcilerince 2 gün içinde itiraz edilebilecek ve itirazlar 3 gün içinde teknik heyetlerce incelendikten sonra karar verilecek.

Yapıların, Çevre ve Şehircilik Bakanlığınca verilen süre içinde tahliye edilmesi mecburi olacak. Verilen sürede yapıların tahliye edilmemesi durumunda, kilitli olan kapıları açmak veya açtırmak da dahil olmak üzere tahliye ve yıktırmaya yönelik iş ve işlemler, gerektiğinde kolluk kuvvetlerinin de yardımıyla yapılabilecek.

Tapuda yapılacak satış, devir, ipotek tesisi işlemleri ile tapu kaydındaki hakların ve şerhlerin terkini işlemleri de dahil bütün tapu ve kadastro işlemleri, yıkım ve yapıma ilişkin her türlü izin ve ruhsat iş ve işlemleri, diğer idareler nezdinde yürütülecek iş ve işlemler, maliklerin ve ilgililerin muvafakati aranmaksızın Çevre ve Şehircilik Bakanlığının görüşüne göre yapılacak.

Uygulama yapılacak alanda bulunan kamu kurum ve kuruluşlarına ait taşınmazlardan dönüşüm uygulamasına dahil edilecek olanlar ile özel mülkiyete tabi diğer bütün taşınmazlar, Bakanlığın talebi üzerine Hazine adına tescil olacak.

Yapılacak yeni yapılar için inşaat ruhsatı, Hazine adına düzenlenecek ve hak sahiplerine haklarına karşılık gelecek bağımsız bölümlerin devri yapılıncaya kadar kat irtifakı ile kat mülkiyeti Hazine adına kurulacak. 

"Milli Emlak Uzmanı" kadrosu

Kanunla birlikte Milli Emlak Genel Müdürlüğü kadrolarında bulunan ve sınav tarihi itibarıyla en az 3 yıl görev yapan, mevzuatta öngörülen diğer şartları taşıyan personelden, 5 yıl içerisinde iki defa yapılacak sınavda başarılı olanlar "Milli Emlak Uzmanı" kadrosunda yer alacak.

Artık tapu senedinde fotoğraf olmayacak!