Dünya gazetesi yazarı Abdullah Tolu bugünkü yazısında imar barışıyla ilgili bir yazı kaleme aldı. İşte Tolu'nun o yazısı...

Dünya Gazetesi’ndeki ilk yazımın başlığı “İmar Barışı yararlananları bin pişman etti!” idi.

Söz konusu yazımda, “Hangi af yasasından yararlandığınıza pişmansınız? diye sorsalar, kesin olarak birinci sırada “İmar Barışı” çıkar. Hem de açık ara! Neden mi? Çünkü, yararlananlara her gün yeni bir şok yaşatıyor da ondan.” şeklinde bir açıklama yapmıştım.

Gerçekten de öyle oldu, gün geçtikçe imar barışı ile ilgili yeni yeni pişmanlıklar ve şoklar ortaya çıkıyor. İnsanlar, İmar Barışı’ndan yararlandıklarına şu an bin pişman!

İhtilafları kaldıracakken, yeni ihtilaflara neden oldu!

İmar Barışı; vatandaşların devletle ihtilaflı durumunun ortadan kaldırılması, imara aykırı, ruhsatsız veya ruhsat eklerine aykırı yapıların kayıt altına alınması yoluyla bu yapılara yasallık kazandırılması ve İmar Barışı'nın sağlanması amacıyla düzenlendi (3194 sayılı İmar Kanunu Mad. Geçici 16).

Ancak, söz konusu düzenleme, kendisinden beklenen amacı gerçekleştiremediği gibi, üstüne yeni ihtilaflar da doğurdu!

Aslında geçici 16. Maddede yer alan imar barışı düzenlemesinde bir hata ya da yanlışlık yok, sorun ilgili idarelerin uygulamalarında!

Son ihtilaf: İmar barışıyla konuta çevrilen taşınmazlara uygulanacak KDV oranı

Bu konuda yaşanan son ihtilaf, imar barışından yararlanılarak konuta çevrilen taşınmazlarla ilgili.

İnşaat sektöründe çok sayıda şirket ve müteahhit, ruhsatını işyeri, dükkân, ofis, büro, rezidans, apart ünite olarak aldıkları çok sayıda taşınmazı İmar Barışı’ndan yararlanarak konuta çevirdi, tapularını da konut olarak aldı. Daha sonra ise, bu konutları satmaya başladılar, ancak hiç akıllarına getirmedikleri ciddi bir sorunla karşı karşıya kaldılar.

Karşılaştıkları sorun; bu şekilde işyeri, dükkân, ofis, büro, rezidans ve apart üniteden konuta çevrilen bağımsız bölümlerin satışının konut satışı olarak değerlendirilip değerlendirilemeyeceği, bu satışlara uygulanacak KDV oranı ve bu satışlar nedeniyle KDV iadesi alınıp alınamayacağı ile ilgili.

Maliye, konut teslimi olarak kabul etmiyor!

İnşa ettikleri bağımsız bölümleri belirtilen şekilde konuta çeviren inşaat şirketleri ve müteahhitler yaşadıkları KDV sorununu çözmek için Maliye’ye başvurdular. Olumlu görüş beklerken, Maliye’den gelen cevapla şok oldular!

Maliye; yapı ruhsatında işyeri, dükkân, ofis, büro, rezidans ve apart ünite olarak görünen ancak İmar Barışı ile konuta çevrilen bağımsız bölümlerin satışına uygulanacak KDV oranının tapuya değil inşaat ruhsatına bakılarak tespit edilmesi gerektiğini, inşaat ruhsatı işyeri, dükkân, ofis, büro, rezidans ve apart ünite olarak verilen ancak İmar Barışı ile konuta çevrilen bağımsız bölümlerin satışının KDV bakımından konut teslimi olarak değerlendirilemeyeceği görüşünde.

Konu hakkında verilen bir özelgenin özeti şu şekilde:

“Yapı ruhsatında ofis ve işyeri olarak görünen bağımsız bölümlerin niteliği İmar Barışı ile konuta dönüşse dahi; inşaat ruhsatının konut olarak değil, ofis ve işyeri olarak verildiği, bu taşınmazların fiili durumda işyeri olarak kullanılabileceği, verilen inşaat ruhsatının da bu taşınmazların işyeri olarak kullanılmasını mümkün kıldığı ve işyeri olarak kullanılmak üzere satın alınabileceği hususları dikkate alındığında, KDV oran uygulaması bakımından ilgili taşınmazların konut olarak değerlendirilmesi mümkün bulunmamaktadır. Bu çerçevede, söz konusu ofis ve işyerlerinin tesliminde %18 oranında KDV hesaplanması gerekmektedir.” (GİB.  Ankara  VDB’nin 19.06.2020 tarih ve 84974990-130[KDV.5/İ/28-2019/55]-E.162142 sayılı Özelgesi).

Bu satışlar nedeniyle KDV iadesi talep edilebilir mi?

Teslimleri yüzde 1 veya 8 oranında KDV’ye tabi konut satışları nedeniyle KDV iadesi talep edilebiliyor (KDVK Mad.29/2). Yüzde 18 KDV’ye tabi konut ve işyeri teslimleri için KDV iadesi talep edilmesi ise kanunen mümkün değil (KDV oranlarının düşürülmesi durumu hariç).

Maliye; yapı ruhsatında işyeri, dükkân, ofis, büro, rezidans ve apart ünite olarak görünen ancak İmar Barışı ile konuta çevrilen bağımsız bölümlerin satışını konut teslimi olarak kabul etmediğinden, bu satışlar nedeniyle KDV iadesi talebinde bulunulması mümkün bulunmuyor.

Maliye’nin konuya yaklaşımı ve görüşü doğru değil!

İmar barışı, İmar Kanunu’nun geçici 16. Maddesinde yer alan yasal bir düzenleme. Bu düzenleme ile, imara aykırı, ruhsatsız veya ruhsat eklerine aykırı yapılar kayıt altına alınarak, bu yapılara yasallık kazandırılıyor. Bu çerçevede yapı ruhsatında işyeri, dükkân, ofis, büro, rezidans ve apart ünite olarak görünen bağımsız bölümlerin İmar Barışından yararlanılarak konuta çevrilmesi de mümkün. Ki, bu kapsamda çok sayıda işyeri, dükkân, ofis, büro, rezidans ve apart ünite konuta çevrildi ve bunlara ilişkin olarak ilgili mevzuata göre hesaplanan bedeller de ödendi. Bunların yapı kayıt belgeleri ve/veya kat mülkiyet tapuları alındı.

Şimdi ise, yürürlükte bulunan yasal bir düzenlemeye göre işyerinden konuta çevrilen ve tapuda da konut olarak kayıtlı bulunan taşınmazların satışı söz konusu. Hukuken bu satışların konut satışı olarak kabul edilmesi ve bu teslimler nedeniyle yüklenilip indirim konusu yapılamayan KDV’lerin iadesinin yapılması gerekiyor. Bu, aslında imar barışı düzenlemesinin de bir gereği ve sonucu.

Maliye’nin İmar Barışı’nı kabul etmemesi gibi bir durum söz konusu olamaz, olmamalı da. Çok sayıda ihtilafın yaşandığı bu dönemde yeni ihtilaf yaratılmaması lazım.

Bu nedenle, Maliye’nin İmar Barışı kapsamında işyerinden konuta çevrilen taşınmazlarla ilgili görüşünü değiştirmesinde yarar var!

Ne dersiniz?