2018'de gayrimenkul sektöründe neler yaşandı?

Son 15 senede 7.5 milyon konut üreten, yılda ortalama 1 milyon 350 bin konutun satıldığı ve bunun 600-650 binlik bölümünün birinci satış olarak gerçekleştirildiği, konut sahipliği oranının yüzde 60, kiracılık oranının yüzde 24.5 olduğu, doğrudan ve dolaylı 2 milyon 300 bin kişiye istihdam imkanı sağlayan gayrimenkul sektöründe 2018'de neler yaşandı? İşte yanıtı...

İMAR BARIŞI GELDİ, KAÇAK YAPILAR KAYIT ALTINA ALINDI

Sözcü gazetesinde yer alan habere göre, 6 Ocak 2018 günü hükümetin kaçak inşa edilmiş yapı ve eklentiler için “af” hazırlığında olduğu Türkiye'ye duyuruldu. 31 Aralık 2017 tarihinden önce ruhsatsız veya ruhsat ve eklerine aykırı olarak hayata geçirilen yapılara “kayıt belgesi” verilmesinin önünü açan düzenlemeyle yıkım ve para cezaları da silindi. İlk başta İstanbul Boğazı'nın kapsam dışı bırakıldığı imar barışı düzenlemesinden en fazla faydalanabilecek bölgelerin başında yer alan Sarıyer, Beykoz ve Üsküdar gibi ön görünüm ve etkilenme alanında bulunan ilçelerdeki bazı alanlar için yılın son günlerinde yeni bir düzenleme Meclis gündemine alındı. Yasa bugünkü Resmi Gazete'de yayımlanarak yürürlüğe girdi. Türkiye'de 9 milyonun üzerinde vatandaş İmar Barışı'na başvurdu ve 10 milyar TL'nin üzerinde bedel yatırdı.

FAİZLER YÜKSELDİ

Konut kredisi faizlerinin yıl içinde yüzde 3.2 seviyelerini kadar çıkması gayrimenkul sektörüne büyük darbe vurdu. Kampanyaların olduğu aylar dışında konut satışlarında ciddi düşüş görünürken, teşvik ve indirimler sayesinde 2018'in ilk 11 ayındaki  konut satışlarında düşüş yüzde 3 ile sınırlı kaldı.

Söz konusu dönemde İstanbul'da konut satışları yaklaşık yüzde 4, Ankara'da yüzde 14, İzmir'de yüzde 10, Bursa'da yüzde 10 düşerken; Anadolu'daki bir çok kentte satışlarda arttı. Ocak – Kasım döneminde 1 milyon 238 bin konut el değiştirirken, yüksek kredi faizleri sebebiyle bazı aylarda ipotekli satışların toplam konut satışlarının içindeki payı yüzde 5'lere kadar geriledi.

YABANCIYA SATIŞLAR ARTTI

Hükümet, yabancıların Türk vatandaşlığı almak için karşılamak zorunda olduğu mali ve yatırım kriterlerini DE düşürdü. 19 Eylül 2018 tarihinde Resmi Gazete’de yayımlanan düzenlemeye göre, 250 bin dolar tutarında taşınmazı tapu kayıtlarına üç sene satılmaması şerhi konulmak şartıyla satın alan yabancılar Türk vatandaşı olabiliyor. Bu tutar daha önce 1 milyon dolardı. Gayrimenkul yatırım fonu katılma payı almak suretiyle vatandaşlık kazanılabilmesi amacıyla öngörülen tutar sınırı 1.5 milyon dolardan 500 bin dolar oldu. TL'nin değer kaybı nedeniyle alım gücü artan yabancıların gayrimenkul piyasasına olan ilgisi, Türkiye Cumhuriyeti vatandaşlığının “ucuzlamasıyla” rekor seviyelere ulaştı. Bu yılın ilk 11 ayında yabancılar 35 bin 103 adet konut satın alırken, en çok tercih edilen kent 12 bin 100 adet ile İstanbul oldu.

VERGİ VE TAPU HARCI DESTEĞİ

5 Mayıs tarihinde Bakanlar Kurulu kararıyla konut teslimlerinde uygulanan yüzde 18’lik KDV, 31 Ekim’e kadar yüzde 8’e, tapu harcı oranı da yüzde 4’ten 3’e indirildi. Gelen talepler üzerine 18 Mayıs'ta Bakanlar Kurulu kararıyla konutun ardından işyeri teslimlerinde de uygulanan KDV oranı, 31 Ekim tarihine kadar yüzde 18’den yüzde 8’e düşürüldü. 31 Ekim tarihinde Cumhurbaşkanı Kararı ile verilen desteğin süresi yıl sonuna kadar uzatıldı. İlk kez ev alacakların açacağı konut hesabına yapılacak devlet katkısı da 20 bin TL'den 25 bin TL'ye çıkarıldı.

KAMPANYA ÜSTÜNE KAMPANYA

Düşüş trendine giren konut satışlarını canlandırmak adına hükümetin attığı adımlardan sonra, gayrimenkul sektörünün çatı örgütleri GYODER, İNDER ve KONUTDER de 15 Mayıs tarihinde peşin ve konut kredili satışlarda yüzde 20 indirim ve yüzde 5 peşinat kampanyası başlattı. 30 Haziran tarihinde akadar geçerli olan kampanya kapsamında ev almak isteyenler yüzde 5 peşinat ile 120 ay vadeli kredisini 0.98 faiz oranıyla ödüyor. Kampanya boyunca fiyatlara zam yapılmayacağı da taahhüt edilirken, 41 firmanın 150 projesini kapsayan kampanyada 3 milyar TL ciro beklentisi vardı.

28 Ağustos 2018 tarihinde ise Çevre ve Şehircilik Başkanlığı öncülüğü ile konut sektöründe Türkiye İçin Kazanç Vakti sloganıyla yeni bir kampanya daha başlatıldı. 31 Ekim tarihine kadar süren kampanyaya Emlak Konut, İller Bankası, KİPTAŞ ile sektörün derneklerine üye firmaları destek verdi. Faizin 0.98'e çekildiği kampanyada vatandaşa yüzde 20 değil yüzde 10 peşinat ödeme imkanı sunuldu. 100 bin konutun dahil edildiği kampanya da 25 bin konut satılması hedefleniyordu. 

2018'in Aralık ayına gelindiğinde ise kamu bankaları önderliğinde faiz indirimi kampanyası başlatıldı. Birçok banka anlaşması olduğu inşaat firmalarının projelerindeki konutlar için kullandırılan kredilerde faiz oranını yüzde 0.98'e çekti.

DÖVİZ KURUNDAKİ YÜKSELİŞ SEKTÖRÜ KÖTÜ ETKİLEDİ

Döviz kurundaki yükseliş ve enflasyondaki artış inşaat sektörünü de olumsuz etkiledi. Ekim 2018 itibariyle inşaat maliyet endeksi geçen yılın aynı ayına göre yüzde 37.52 yükseldi. Sene içinde özellikle demir fiyatları müteahhitleri sıkıntıya sokarken, ithal ürünlerde kur farkı nedeniyle maliyetler de katlandı. Belediyeler tarafından verilen yapı ruhsatları 2018'in ilk dokuz ayında bir önceki yıla göre bina sayısı bazında yüzde 41.4 azalırken, yüzölçümü yüzde 55.1, daire sayısı yüzde 58.6 oranında azaldı. 

KONKORDATO İLANLARI

Ekonomik türbülansın en fazla etkilediği sektörlerden biri olan inşaat sektörü 2018 yılında borç yapılandırma talepleriyle de ön plana çıktı. Yeni konut projelerinin sayısı azalırken, yapımı bitmiş veya süren konutlara olan talebin de gerilemesiyle stok sayısı arttı. Nakit akışı bozulan markalı konut üreticileri AC Yapı, Metsan, Nuhoğlu, Emay, Ceylan İnşaat ve Satya'nın yanı sıra çok sayıda taahhüt firması ve geliştirici de konkordato talebiyle mahkemelerin kapısını çaldı.

KİRADA TL VE TÜFE DÖNEMİ

13 Eylül tarihinde döviz üzerinden yapılan menkul, gayrimenkul alım satım ve kiralama sözleşmelerinin 30 gün içerisinde Türk lirasına dönüştürülmesine ilişkin Cumhurbaşkanı kararı Resmi Gazete’de yayımlandı. 20 Eylül tarihinde 2019-2021 dönemine ilişkin Orta Vadeli Program, Yeni Ekonomi Programı (YEP) adıyla duyuruldu. Bu programa göre, kira artış oranına dair üst sınır, döviz kuru ve emtia fiyatlarındaki gelişmelere duyarlılığı yüksek üretici fiyatları yerine tüketici fiyatları çerçevesinde belirlenecek. ÜFE şu anda daha yüksek olduğu olduğu için TÜFE düzenlemesi de kiracıların lehine olacak. Diğer bir yandan, taşınmaz değerleme sistemi kurularak gayrimenkul envanteri tamamlanacağı böylece, tapu harçları ve emlak vergilerinin gerçek değeri üzerinden alınması sağlanacak şekilde gayrimenkul vergilendirme sistemi yeniden düzenlenmesinin sağlanacağı bildirildi.

KANAL İSTANBUL GÜZERGAHI

Cumhurbaşkanı Recep Tayyip Erdoğan tarafından 2011'de kamuoyuna açıklanan Kanal İstanbul projesinin güzergahı 15 Ocak 2018 günü belli oldu. 45 kilometre uzunluğundaki Küçükçekmece-Sazlıdere-Durusu koridoru olarak belirlenen Kanal İstanbul projesi kısa zaman içerisinde ihale yapılması planlanıyor.

TAPULAR DEĞİŞTİ

Tapu Senetlerinin Yenilenmesi ve e-Devlet Uygulamaları Tanıtım Programı 29 Kasım tarihinde Ankara'da yapıldı. Kimlik numarası verilen yeni tapularda QR kodlar bulunuyor. Cep telefonu üzerinden TAKBİS sistemine girerek gayrimenkulle ilgili bilgiler görülebilirken, mahalle, ada, parsel bilgilerinin çıkarıldığı yeni tapu belgelerinde gayrimenkulün brüt ve net büyüklüğü yer alıyor.