24 / 06 / 2024

Kentsel dönüşümün ivedilikle hayata geçirilmesi kaçınılmazdır!

Kentsel dönüşümün ivedilikle hayata geçirilmesi kaçınılmazdır!

Teknik ve sosyal altyapıyı aynı tutup, emsal oranlarını arttırmanın savunulur yanı yoktur. Ortak sorumluluk ilkesi esastır.


En son söyleyeceğimizi en baştan söyleyecek olursak; müteahhitlerin birleşerek kuracağı bir kentsel dönüşüm şirketi “sadece sermayeyle” ve/veya “tek tip ortakla” kurulamaz. Kurulsa da başarılı olamaz.


Önceki yazımızda, emsal-yoğunluk artışı çekişmesinin nasıl çözümlenebileceğini yoğunluğu arttırmadan emsal artışı yapmanın mümkünlüğü çerçevesinde ortaya koymaya çalışmıştık. Bunu yaparken, bazı akademik odalar ve belediyelerce dile getirilen yoğunluk artışı itirazının sağduyu ile yaklaşılması gereken bir endişe olduğunu kabul ettiğimiz gibi, halen sosyal ve fiziki afet riski altında yaşamakta olan insanlarımızın kentsel dönüşüm ile bir an önce güvenli konutlara taşınmalarının da sağduyuyla yaklaşılması gereken bir endişe olduğunu da kabul etmiştik. Bu çerçevede kentsel dönüşümü hak sahiplerinin finanse edemedikleri ve ticari alan olanağı da olmayan yerlerde emsal-yoğunluk artışı denkleminin hakkaniyetle çözümü, ortak sorumluluk ilkesidir. Kentsel dönüşümü finanse etmek için emsal artışı yapılması istenen mahallelerde yoğunluk artışını dengeleyecek yatırımların maliyetinin ortak sorumluluk ilkesi çerçevesinde, 3 eşit parçaya bölünerek ilçe/büyükşehir belediyeleri, bakanlık ve özel sektör arasında paylaştırılması gerektiğini önceki yazımızda belirtik. Yoksa, emsal artışının getirebileceği yoğunluğun faturasını yoksayan veya birbirine yıkmaya çalışan bugüne kadarki anlayış ile bir yere varılamaz. Yani özetle; Kentsel dönüşümün ivedilikle hayata geçirilmesi kaçınılmazdır.


Teknik ve sosyal altyapıyı aynı tutup, emsal oranlarını arttırmanın savunulur yanı yoktur. Ortak sorumluluk ilkesi esastır. Buna göre, emsal artışı isteyen firma, oluşacak yoğunluk artışını engellemek için yapılacak yatırımların maliyetinin 1/3’üne ortak olur. Kalanını da ilçe ve büyükşehir belediyeleri ile bakanlık üstlenir.


İlçe ve büyükşehir belediyeleri, kentsel dönüşüm planladıkları bölgelerde istenebilecek emsal artışlarının karşılığında yoğunluk düşürücü yatırımlardan yükleniciye düşen m2 bedelini her mahalleye göre ayrı ayrı hesaplayarak, yatırımcıların erişimine açar.


Mahalle bazında dönüşüm ve yenilenebilir enerji kullanımı teşvik edilir.

Bu nedenle, mahalle bazında ve köklü bir enerji dönüşümünü içeren bir kentsel dönüşümü üstlenebilecek olan müteahhitlik firmalarının çok büyük firmalar olmaları gerektiği aşikardır. Bu da ülkemizde birlikte iş yapma kültürü her ne kadar istediğimiz noktada olmasa da, müteahhitlik sektöründe “birleşik kentsel dönüşüm şirketleri”ni masaya yatırmamızı gerektirmektedir. 


Birleşik Bir Kentsel Dönüşüm Şirketleri

En son söyleyeceğimizi en baştan söyleyecek olursak; müteahhitlerin birleşerek kuracağı bir kentsel dönüşüm şirketi “sadece sermayeyle” ve/veya “tek tip ortakla” kurulamaz. Kurulsa da başarılı olamaz. Peki nasıl başarılı olur? Farklı görüşlerden, yörelerden, uzmanlıklardan oluşan, kozmopolit firmalar arasında bir güç birliği yapılırsa, yani bir bölgedeki müteahhitlik sektörü istisnasız tüm renkleriyle bu şirkette güç birliği yaparsa, o zaman başarılı olunur. Bu birleşik kentsel dönüşüm şirketine katılmak için gerekli şartları taşıyan ve istekli olan, istisnasız tüm müteahhitlik firmalarına Mevlana gibi “ne olursan ol gel” denirse, bu şirket başarılı olabilir. Yok, bunu yapmaz, “sen-ben-bizim oğlan yeter” – biz kendi sermayemizle bu şirketi zaten kurabiliriz denirse, ülkemizde en girişimci meslek grubu olan (başka) müteahhitlerin de kendi aralarında şirketleşmeleri sadece zaman meselesi olur. Peki başka müteahhitler de tek tip ortakla kendi birleşik kentsel dönüşüm şirketlerini kurarsa, yani bir bölgede en az 2 birleşik kentsel dönüşüm şirketi olursa ne olur? Toplum söz konusu olduğunda her zaman 1+1=2 olmaz. Bazen 1+1=1,5; bazen 1+1=0,5; bazen 1+1=0 olur. Nasıl mı?


Bir bölgede birleşik kentsel dönüşüm şirketlerinin birden fazla olması durumunda, hali hazırda müteahhitlerin arsa sahipleri ve/veya emlakçılar tarafından birbirine kırdırılmaları olumsuzluğu, birleşik kentsel dönüşüm şirketlerine de taşınacaktır. Yalnız bu sefer, birbirine kırdıran arsa sahipleri veya emlakçılar değil belediyeler olacaktır. Bir bölgede birleşik kentsel dönüşüm şirketlerinin sayısı birden fazla olduğu zaman, müteahhitlerin gücü kırılacak, belediyelerin eli güçlenecektir. Bu ise, yıkıcı fiyat rekabetinin müteahhitlikten, birleşik kentsel dönüşüm şirketlerine de sıçramasına yol açacaktır. Bu durumda zaten az sayıda olan potansiyel mega inşaat projelerinde kârı düşecek olan birleşik kentsel dönüşüm şirketleri de, daha küçük çaplı projelere girdiği zaman, kurulacak şirketin tekil müteahhitlerle rekabet etmeyeceği şeklindeki yazısız kural ihlal edilmiş olacaktır. Bu da, şirketin tekil müteahhitlerle karşı karşıya gelmesi sonucunu doğuracağından, şirketin sonuna bir adım daha yaklaşılacaktır. 


Ayrıca belediyelerin tekil firmalara kentsel dönüşüm ihalesi vermekteki mevcut çekinceleri, “tek tip ortaktan oluşması durumunda” birleşik kentsel dönüşüm şirketi için de söz konusu olacaktır. 


Somut örnek verecek olursak, az sayıdaki tek tip ortakla kurulacak bir birleşik kentsel dönüşüm şirketinin farklı partilerin elindeki belediyelerden istediği emsalleri alması, belediye başkanının başka partiye çalışmakla suçlanmasını doğuracağından imkansıza yakındır. 


Tabi tam da bu noktada, tek tip ortakla hükümetin aynı partiden olduğu belediyelerde istenildiği emsallerin rahatlıkla alınabileceği sanılabilir. Ancak, aynı müteahhite ikinci ihaleyi vermekte yaşanan mevcut çekinceler, böylesi tek tip ortaktan oluşacak bir birleşik kentsel dönüşüm şirketi için de aynen geçerli olacaktır. Böyleyken, ilk büyük kentsel dönüşümü projesini alan birleşik kentsel dönüşüm şirketi, ikinciyi garanti görmesin. Bunu bilmek için illa ki bunu deneyerek görmek gerektiğini sanan buyursun zarar etsin. 


Bu nedenledir ki, bir bölgede ikinci bir birleşik kentsel dönüşüm şirketinin kurulmasının kazananı müteahhitler değil, belediyeler olur. Tabi ki kimsenin şirketleşmesi engellenemez. Ancak birleşik kentsel dönüşüm şirketi bütünüyle kucaklayıcı bir politika ile hareket ederse, ikinci bir birleşik kentsel dönüşüm şirketi kurmayı aklından bile geçiren hizipçilikle suçlanacağını bilir. Bunun için de; 

kuruluş aşamasında görece az bir bedelle bile olsa katılmak isteyen tüm müteahhitler kabul edilmeli, daha sonra kendi isteğiyle hissesini satmak isteyen olması durumunda hissesini arttırmak isteyenlerin o hisseleri alması engellenmemelidir. Yani şirkete girme veya şirket ana sözleşmesinde yer alan sınırlara kadar hisse miktarlarını arttırmalarının önü açık olmalıdır. Dolayısıyla kurulacak birleşik kentsel dönüşüm şirketinde hisse alma-arttırma-azaltma ve satma yolları açık olmalıdır ki, bu sayede aynı bölgede başka bir birleşik kentsel dönüşüm şirketi daha kurmak isteyen piyasada hizipçilikle-maceracılıkla suçlansın.


Bunları söylerken, size dikensiz gül bahçesi vadetmiyorum. Tabi ki, çok az bir hisseye sahibi olup da söz aldığında can sıkabilecek kişiler olacağı iddiası haklı bir iddiadır. Ancak bu kişilerin şirkette yaratacağı sıkıntı, birleşerek rakip şirket kurmaları durumunda yaratacakları sıkıntı yanında çok önemsiz kalacaktır. Ayrıca hatırlatmak durumundayız ki, bugün “bu işte para var” deyip müteahhitliğe girenlerin, kendi bölgelerindeki birleşik kentse dönüşüm şirketlerine girişleri sınırlandırılırsa yarın yine “bu işte para var” deyip bir birleşik kentsel dönüşüm şirketi kurmaları mümkündür.


Dolayısıyla ne yaparsanız yapın, asla kimseyi dışladığınız algısına sebep olarak, onları şirketleşmeye kendi elinizle itmeyin. Unutmayın ki, müteahhitlerin birleşerek kuracakları mega kentsel dönüşüm şirketlerinin aynı bölgede birden fazla olmasının kazananı (resmi) kurumlar olur. Rekabet hakkındaki beylik bilgileriniz, birleşik kentse dönüşüm şirketlerinde sizi yarı yolda bırakır.


Sosyolog Faruk Özcan



Önerilen Bağlantılar : Satışa çıkacak projeler