Üst hakkı nasıl kurulur?

Üst hakkı nasıl kurulur?

Üst hakkı, sahibine, yüklü taşınmazın altında veya üstünde bir yapı inşa etme veya mevcut olan bir yapıyı muhafaza etme ve bu yapının mülkiyet hakkına sahip olma yetkisini sağlayan bir irtifak hakkıdır ve bu nedenle de sınırlı ayni hak olarak biliniyor. Peki üst hakkı nasıl kurulur?

Üst hakkı belirli bir gerçek kişi veya tüzel kişi lehine kurulabileceği gibi bir diğer gayrimenkul lehine eşyaya bağlı irtifak olarak da kurulabiliyor.

Belirli bir gerçek kişi veya tüzel kişi lehine kurulduğu hallerde taraflar üst hakkının devredilemeyeceğini ve mirasçıya geçmeyeceğini kararlaştırılmamışsa üst hakkı devredilebilir ve mirasçıya geçebiliyor. 

*  Başkasına devredilebilen ve eşyaya bağlı olmayan üst hakkı, bağımsız bir şahsi irtifaktır. 

*  En az 30 yıl için kurulan üst hakkı ise sürekli niteliktedir.

Üst hakkının bir diğer gayrimenkul lehine kurulabilmesi mümkündür. Bu durumda üst hakkı, eşyaya bağlı irtifak hükümlerine tabi olsa da MK. 826 ve devamındaki hükümlerin bir kısmı bu şekilde kurulan üst hakkına uygulanabiliyor. Bu açıdan bakıldığında eşyaya bağlı üst hakkı kurulabilse de MK. m 826 ve devamındaki hükümlerin aslında kişi lehine kurulan üst hakkına yönelik düzenlediğini söylemek yanlış olmayacaktır.

Resmi Şekil Şartı

Üst hakkının kurulmasına ilişkin irtifak sözleşmesinin MK 827 uyarınca resmi şekilde yapılması gerekir.

Üst hakkının Kazanımı, Taşınmaz Mülkiyetinin Kazanılmasına İlişkin Hükümlerin Uygulanması

Üst hakkının kazanımı bu hakkın eşyaya bağlı veya kişiye bağlı devredilebilir bir hak olmasına göre değişmektedir. 

a) Eşyaya Bağlı Üst Hakkının Kazanımı

Yararlanan gayrimenkulün mülkiyetinin temlik edilmesi ile alıcıya geçer. Bu durumda yükümlü gayrimenkule ait sayfaya herhangi bir kayıt düşülmez. Değişiklik, yararlanan gayrimenkulün sayfasında yapılır. Bu sayfadaki mülkiyet sütununda eski hak sahibinin üstü çizilip yenisinin adı yazılır. Yararlanan gayrimenkul sahibi değişse, üst hakkından faydalanacak kişi de değişmiş olur.

b) Bağımsız Şahsi Üst Hakkının Kazanımı

Yararlanan bir taşınmaz söz konusu olmadığından burada artık yükümlü gayrimenkulün sayfasındaki irtifaklar sütununa yapılan bir kayıtla, üst hakkının kazanımı gerçekleşecektir. 

Üst hakkının taşınmaz olarak kaydedilebilmesi:

* Üst hakkı bağımsız ve sürekli nitelikte bir şahsi hak ise üst hakkı sahibinin istemi üzerine tapu kütüğüne taşınmaz olarak kaydedilir. (MK 826-3) Artık bundan sonra hakkın konusu olan bir yapı mevcut olsun olmasın üst hakkı bir taşınmaz gibi muamele görecektir.

Anlaşma Hükümlerinin Bağlayıcılığı:

* Üst hakkının içerik ve kapsamıyla ilgili olarak resmi senette yer alan özellikle yapının konumuna, şekline, niteliğine, boyutlarına, özgülenme amacına ve üzerinde yapı bulunmayan alandan faydalanmaya ilişkin sözleşme kayıtları herkes için bağlayıcıdır. MK 827 sınırlı bir şekilde Üst Hakkının ayni niteliklerini sıralayarak üst hakkını ya da yükümlü gayrimenkulü iktisap edenler ve bunların külli veya cüz’i haleflerinin bu hususlarda anlaşma ile bağlı olduklarını belirtmiştir. 

* Eğer irtifak sözleşmesinde bir hastane yapılacağı kararlaştırıldıysa ne üst hak sahibi ne külli ya da cüz’i halefleri bir otel inşa edemezler.

* Yapının bakımı, kiraya verilmesi, işletilmesi gibi konular ise sadece tarafları ve külli halefleri bağlayacaktır. Bu hususlar maddede sayılmamıştır.

Mehmet TAŞ/Konuttimes.com