Konut Siteleri Yönetimleri Danışmanı Nihat Dönmez okurları için "sitelerde ortaklığın giderilmesi" konusunu kaleme aldı. İşte Dönmez'in o yazısı...
1. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmuş bir taşınmazda ortaklığın giderilmesi istenemez. Kat irtifakı ve mülkiyeti hakkı, aynı arsa üzerindeki hukuki bağımsız yapılarla ilgilidir.
2. Kat irtifakı veya kat mülkiyeti ancak sona erdirilebilir. İlerideki maddelerde bu konu da işlenmiştir.Bununla birlikte, yeniden kat mülkiyeti kurulmuş olan yapılarda da ortaklığın giderilmesi söz konusu değildir.
3. Buradaki malikler hukuki ortak değil, soysal anlamda komşudurlar.
4. Ortaklığın giderilmesi ile, çekilmezlikten doğan hakan dolayı, kat mülkiyetinin diğer kat maliklerine devri farklı şeylerdir.
5. Kanunun 10. Maddesinde bahsedilen, bağımsız bölümler eklenti gibi, tapu sicilinde kendisine özgülenen bağımsız bölümü tamamlar niteliktedir, burada eşyaya bağlı mülkiyet hükümleri uygulanır, ortak kullanma hakkı söz konusudur.
6. Üzerinde kat mülkiyeti kurulmuş taşınmaz farklı, kat mülkiyetine konu taşınmaz farklıdır. İkincisi genel hükümlere ilişkin paydaşlığa açıktır. Çünkü bunlar birer bağımsız bölümdür ve bağımsız bir taşınmaz gibi dava ve takip konusudur.
7. Bir bağımsız bölümün birden fazla maliki olabilir. Bu maliklik tapu sicilinde gösterilir. Bunlara paydaş denir. Paydaşlar, ortaklığın giderilmesini isteyebilirler. Bu konuda kendi aralarında anlaşmaya varamazlarsa her birinin mahkemeye başvurarak dava açma hakları vardır.
8. İstisnalarla, bağımsız bölümlerin, projesi mümkünse bölünmesine rastlanılmışsa da genellikle ortaklığın giderilmesi ayni değil nakdi olarak, yani bir satış sonrasında bağımsız bölümün paraya çevrilip anlaşılacak şekilde paylaşımı söz konusu olmaktadır.
9. Kat irtifakı, mülkiyeti kurulmuş taşınmazlarda, diğer mülkiyet sahiplerinin öncelikle satın alma hakları yoktur, bu hakkı aynı bağımsız bölümde paydaş olanlar, söz konusu bağımsız bölümler için kullanabilir.
10. Bir hak sahibi, kat mülkiyeti veya kat irtifakına tabi olan bağımsız bölümü bir başkasına sattığında, anataşınmazdaki diğer kat malikleri, irtifak sahipleri üçüncü kişiye öncelikli satın alma hakkı dolayısı ile dava açamazlar.
11. Birden çok maliklikten dolayı, bir bağımsız bölümün birden fazla paydaşı olabilir. Bu paydaşların öncelikli satın alma hakları vardır. Ancak bu hak, hem kat mülkiyeti, hem de kat irtifakındaki payın, paydaş olmayan birisine satılma durumunda ortaya çıkar.
12. Bununla birlikte, bu paydaşlıktan doğan hak, bağışlama, trampa, cebri icra yoluyla payın devrinde kullanılamaz.
13. Resmi senet, “sözleşme” düzenlenirken, paydaşlar öncelikli satın alma hakkında özel hükümler kurabilirler, bu durumda da bu madde o taşınmaz için geçersiz olur.
14. Sözleşmeye böyle bir madde koymak, aynı bağımsız bölümdeki paydaşlarca da yapılabilir, böylece eğer söz konusu bağımsız bölümdeki paydaşların öncelikli satın alama hakkını kullanmayacaklarını sözleşme “resmi senet” içinde bir hükümle belirtmeleri ile, bu bağımsız ölüm, paydaş olmayan üçüncü şahıslara satılırken, paydaşların öncelkli satın alma hakları olmayacaktır.
15. Adi evraklar üzerinden böyle haklara ilişkin hükümlere yer verildiği ve bu durumlarda mahkemenin kararı ile öncelikli satın alama hakkının kullanılamayacağına dair mahkeme karaları ve sonrasında da uygulamalara rastlanmıştır.
16. Çok açıktır ki, geçerli ve hukuki olan resmi senettir. Resmi senet, tapu idaresinde, tapu memurunun huzurunda düzenlenen sözleşmedir.
Nihat Dönmez (Site Yönetimleri Danışmanı)
Önerilen Bağlantılar : Yeni konut projeleri
