Yönetim planı ile ortak alan hakkınız sınırlanamaz!

Tüm bina ve sitelerin birer yönetim planı vardır. Bu yönetim planlarının hukuki açıdan önemi ve değeri nedir? Başkalarının mülkiyet hakkı sırf yönetim planında yazıyor diye kısıtlanabilir mi? Ortak alanları bazı hak sahipleri sınırsız kullanabilirken bazılarının kullanımı yasaklanabilir mi? Yönetim Planı Nasıl Değiştirilir ya da iptal edilir? Tüm bu soruları Gayrimenkul Hukuku uzmanı Avukat Kadir Kurtuluş’a sorduk.

Yönetim Planıyla Ortak Alan Hakkınız Gasp Edilemez!

Günümüzde, toplu yaşam alanları olan site yaşamı artarak devam ediyor. Yüzlerce insanın beraber yaşadığı sitenin ya da oturduğun apartmanın Kat Mülkiyeti Kanununa göre Yönetim Planı ile yönetilmesi gerekiyor. Kat Mülkiyeti Kanununun 28. maddesi uyarınca, Yönetim Planı apartman veya sitedeki yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenler. Yönetim Planı, bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme hükmündedir. Bu özelliği gereği, kat malikleri için çok büyük önemi vardır.

Bazı kat malikleri ya da projede dairesi kalan müteahhitler; kapıcı dairesi, kömürlük, çamaşırhane, otopark, bahçe gibi ortak kullanım alanlarında diğer maliklerin arsa paylarından doğan hakkını gasp edecek nitelikte uygulamalar yapabilmektedir. Örneğin; Kömürlük ya da kapı dairesi olarak tapuda gözüken alan orayı müteahhitten kiralayan banka ya da süper marketin kullanımında olacaktır ya da sitedeki kafe müteahhit tarafından şu şirkete tahsis edilmiştir gibi ortak alanlara dolayısıyla mülkiyet hakkına tecavüz nitelediğindeki işlemler ve dolayısıyla bunların yazılı bulunduğu Yönetim Planları geçersizdir. 

Zira; Yönetim planının bütün kat maliklerini bağlayan bir sözleşme olmasından dolayı, bu hallerde yönetim planı ile belirli kişilere sınırsız kullanım hakları verilemez. Örneğin; yönetim planı ile bağımsız bölüm sahibine, ortak alan olan bahçede yeni bir yapı yapma yetkisi verilmesi yönetim tarzını belirlemek olarak ileri sürülemez ve yönetim planında bu hak öngörülerek ortak alanlarda yapılan yapıların tek bir kat malikine ait olması sağlanamaz.

Esasında, Yönetim planları, binanızın/sitenizin Anayasası’dır. Fakat bu yönetim planıyla sınırsız haklara sahip olacağınız, başkasının mülkiyet hakkını kısıtlayacağınız ya da adaletsiz şekilde gayrimenkulü yönetebileceğiniz anlamına asla gelmemektedir. Yönetim planları usule uygun yazılmamış da olabilir. Usulsüz yazılan yönetim planlarında sırf Yönetim Planında yazılı kural var diye, kanunun emredici hükümleri ve mülkiyet hakkını kısıtlayıcı işlemler yapılamaz ve bu hukuksuz hükümler geçersiz sayılırlar.

Yönetim Planıyla Kişilere Ayni Hak Tanınamaz!

Yönetim planlarıyla ayni hak tanınamayacağı gibi adı ayni hak olarak konulmasa bile buna eşdeğerde bir hak tanınamaz. Kat Mülkiyeti Kanunu hükümleri ve Yargıtay’ın görüşleri bu yöndedir. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu bir kararında yönetim planı için “Ana gayrimenkulün yönetim tarzına, kullanma maksat ve şekline, yönetim ve denetçilerin alacakları ücrete ve genelde yönetime ait diğer konular dışında kalan hükümler, yönetim planında yer alamaz. Örneğin, herhangi bir kat malikine bir ayni hak bahşedemez: Ana taşınmazın mimari projesine aykırı olarak ortak yerlerde inşaat yapmak ve özel temellük hakkı tanıyamaz ”denilmektedir.

Kanunda, Yönetim Planının apartman veya sitedeki yönetim tarzını, kullanma maksat ve şeklini, yönetici ve denetçilerin alacakları ücreti ve yönetime ait diğer hususları düzenleyeceği öngörülmüştür. Bu hususlar dışında yönetim planıyla belirli kat maliklerine haklar tanınması hukuka aykırı olacaktır. 

Geçersiz Yönetim Planları Mahkeme Kanalıyla İptal Edilebilir!

Yönetim planında, bahsettiğimiz gibi kanuna aykırı hükümler olamaz. Bu hükümlerin değiştirilmesi ya da mahkeme kararı ile iptal edilmesi gerekmektedir. Yönetim Planın değiştirilmesi için kat maliklerinin 4/5 ‘nin katılımı gerektiği için genelde değişiklik yoluna pek başvurulamıyor. Ancak belirli kat maliklerine, diğer kat maliklerinin haklarını sınırlayan haklar tanıyan Yönetim Planları değiştirilmese de, geçersiz olacaktır. Hakları ihlal edilen kat malikleri, söz konusu yönetim planını mahkemeye başvurarak iptal ettirebilmektedirler. Dolayısıyla hakları ihlal edilen kat malikleri, bu yönetim planlarıyla bağlı olmayacak ve iptalini talep edebileceklerdir.

Avukat Kadir Kurtuluş