Gayrimenkul değeri belirlenirken nelere dikkat edilmeli?


 Gayrimenkul değeri belirlenirken nelere dikkat edilmeli?

Son dönemlerde artan konut mağduriyetleri zannedildiği gibi sadece firmaların konutları söz verdiği tarihte teslim edememesi, ayıplı konut teslim etmesi ya da buna benzer sebeplerden kaynaklanmamaktadır. Herkesin karşılaştığı sorunlardan birisi de tapudaki harçlar ve gayrimenkulün değerinin belirlenmesidir.



Alım satım sırasında yapılan bazı hileler de konut tüketicilerini ileride sıkıntıya sokmaktadır. Bu hilelerden biri de emlak vergisine esas belediye rayiç bedeli gerçek bedel farkıdır. Avukat Kadir Kurtuluş konuyu şöyle değerlendirdi...


Son dönemlerde artan konut mağduriyetleri zannedildiği gibi sadece firmaların konutları söz verdiği tarihte teslim edememesi, ayıplı konut teslim etmesi ya da buna benzer sebeplerden kaynaklanmamaktadır. Alım satım sırasında yapılan bazı hileler de konut tüketicilerini ileride sıkıntıya sokmaktadır. Bu hilelerden biri de emlak vergisine esas belediye rayiç bedeli – gerçek bedel (gerçek rayiç bedel) farkıdır. Avukat Kadir Kurtuluş konuyu şöyle değerlendiriyor;


Arsa ve konut alım satımında tapudaki bedel belediye rayiç değeri üzerinden değil gerçek değer üzerinden belirtilmelidir. 


Ülkemizde geçen yıl bir milyonun üzerinde tapu el değiştirdi. Sıklıkla alım satım işlemleri yapılmakta ve herkesin karşılaştığı sorunlardan birisi de tapudaki harçlar ve gayrimenkulün değerinin belirlenmesidir. Burada karşımıza bazı kavramlar çıkmaktadır. Örneğin emlak vergisine esas belediye rayiç bedeli ve gerçek rayiç değer. Emlak vergisine esas olan belediye rayiç değeri;  mülkün minimum değeri üzerinden bir bölgede o bölgeye özel belediyelerce hesaplanan m² alım-satım değeridir. Gerçek rayiç bedel ise gayrimenkulün günümüz piyasasındaki gerçek alım-satım değeridir.  Her ne kadar belediye rayiç bedelleri belediyelerce belirlense de minimum üzerinden hesaplandığından, genelde gerçek değerler bundan çok daha yüksek rakamlardadır.


Peki vatandaş soruyor ‘’Tapuya gittim, az harç çıksın diye bana gayrimenkulün değerini belediye rayiç bedelinden göstermemi söylediler, sizce belediye rayiç değeri üzerinden tapu harcı ödeyip alım satım işlemini gerçekleştirmeli miyim?’’


Bu konuya 3 farklı açıdan bakmamız gerekir:

1. Belediye rayiç bedelinden satın almalarda paranız tüm alım sürecinde risktedir.

Tapu masrafları satılan mülkün %4 kadar olduğu için konutun değeri ne kadar düşük gösterilirse ödenen harç da o kadar azalmış oluyor ancak bu durum satıcı tarafından riskli olup ayrıca hukuka aykırıdır. Bu durumda konutu satan kimse tapuda gösterilen bedel kadar hak sahibidir ve eğer alıcı konutun bedelini ödemede gecikir ya da bedeli ödemezse satıcı ancak bu tapuda gösterilen bedel kadar hakkı talep edebilir. Dolayısıyla Konutun gerçek değerinden az gösterilmesi, gösterilmeyen miktar kadar parayı riske atmak olur. 


2. Şufa Hakkı ( Ön alım hakkı) 

Hayat uzun bir maraton, geleceğin ne getireceği bilinmez. Diyelim ki siz gerçek değerinden az göstererek bir konut aldınız. Konutu tapuda belediyenin belirlediği rayiç bedel kadar gösterdiniz ve bu rayiç bedeli banka hesabına yatırdınız, geri kalan gerçek değeri tamamlamak için ödeyeceğiniz parayı ise alıcıya verdiniz. Ön alım hakkına sahip kimse konutu tapuda belirtilen rayiç bedel üzerinden belirlenmiş fiyatı ödeyerek alabilir. Bu da sizin için aldığınız evi aldığınız fiyattan ucuza satmak zorunda kalmak demektir.

Örnek verecek olursak; 2 hissedarı olan bir arazinin 1 hissesini 1 hisse için bedeli 1.000.000 TL olmak üzere satın almak anlaştık. Tapuya gittiğimizde arsasının yarısını satan gayrimenkul sahibi harç çıkmasın diye gayrimenkulün değerini 400.000 TL olan belediye rayiç bedeli üzerinden göstermeyi talep etti. 400.000 TL nin üzerini ise satıcıya elden ödedik. Bu durumda yarısının gerçek değeri 1.000.000 TL olan bir taşınmazı 400.000 TL belediye rayiç bedelden gösterip üzerini elden tamamlayarak satın alma işlemini tamamladınız. Bakınız sonrasında neler oluyor:


Taşınmazın diğer yarısına sahip olan kimsenin şufa (ön alım hakkı ) bulunmaktadır. Bu kimse belediye rayiç bedeli olan 400.000 TL'yi açacağı bir önalım davasında mahkeme veznesine yatırarak taşınmazınızı 400.000 TL'ye sizden alabilir. Siz ise ödediğiniz 1.000.000 TL den kalan 600.000 TL'yi almak için diğer hissedara davalar açmak durumunda kalsanız da tapudaki bedel belli olduğundan bu parayı unutmanız gerekecektir. Bu durum piyasada bazı kimseler tarafından art niyetli kullanılmakta olup bir çok dolandırıcılık suçlarına sebep olmaktadır.


3. Vergisel Açıdan Değerlendirme:

Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer Md. 80/6’ya göre; Sahibi olduğunuz gayrimenkulün, satın aldığınız tarihten itibaren 5 yıl içinde elden çıkartılmasından sağlanan bir kazanç olmuş ise bu kazanç üzerinden, yaptığınız değer artışına oranla vergi alınmaktadır. 


Belediye rayiç bedelinden gösterilen bir gayrimenkulü satarken gerçek değeri üzerinden satmak zorunda kalabilirsiniz. Kaldı ki konut kredisi alınırken değer gerçek değer üzerinden gösterilmek zorundadır. Dolayısıyla siz belediye rayiç bedelinden göstererek aldığınız evi 5 yıl içinde gerçek değer üzerinden göstererek satmak zorunda kaldığınızda kazancınız olduğundan çok daha fazla gözükecek ve daha çok vergilendirileceksiniz.


Buna da bir örnek verecek olursak yukarıdaki örneğimizde diyelim ki ortaklıktan bir problem çıkmadı ve sonrasında başka yeni bir alıcıya 1.100.000 TL'ye, satış yaptınız ve bu alıcı gayrimenkulu krediyle alacağı için tapuda değeri 1.100.000 TL olan gerçek değer üzerinden gösterdiniz. Normal şartlar altında 100.000 TL'nin vergisini ödeyecekken, bu durumda 700.000 TL'nin yüzde 40'lara varan vergisini ödemek durumunda kalacaksınız.Vatandaşlarımıza gayrimenkul alım-satım işlemlerini, gerçek değerler üzerinden,her şeyin açıkça yazıldığı sözleşmeler ile ve banka yoluyla ödeme yaparak, gerçekleştirmelerini öneriyoruz.’’


Avukat Kadir Kurtuluş



Gayrimenkul değeri belirlenirken nelere dikkat edilmeli , Avukat Kadir Kurtuluş , gayrimenkul değeri , rayiç bedel nedir ,