Emlak vergisi borcu olan gayrimenkulün devrine engel!

Dünya Gazetesi köşe yazarı Abdullah Tolu bugünkü köşesinde emlak vergisi bulunan gayrimenkullerin devirlerini ve tapu devrindeki vergileri kaleme aldı.

İşte Abdullah Tolu'nun 'Emlak Vergisi Borcu Olan Taşınmazın Tapu Devri Yapılamayacak' başlıklı yazısı...

Maliye vergilerle ilgili çalışmalarını sürdürüyor. Gerçekleştirilen düzenlemeler geç de olsa oldukça doğru ve önemli değişiklikler. 

Geçen gün, 7327 sayılı İcra ve İflas Kanunu ile Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına İlişkin Kanun ile yasal hale getirildi (19 Haziran 2021 tarihli ve 31516 sayılı Resmî Gazete). 7327 sayılı Kanunla, Harçlar ve Emlak Vergisi Kanunları kapsamında önemli değişikliklere gidildi.

Emlak Vergisi Borcu Bulunan Bina ve Arazinin Devir ve Ferağı Yapılamayacak

7327 sayılı Kanunla Emlak Vergisi Kanunu’nun 30. Maddesinin 8. Fıkrası değiştirilerek; miras, mahkeme kararı, cebrî icra, kamulaştırma durumlarıyla özel kanunlarda belirtilen diğer durumlar dışında emlak vergisi borcunun olduğu bina ve arazinin devir ve ferağının yapılamaması hükümleştirildi.

Belediyelere Bu Sistemi Kurmaları İçin 1 Ocak 2023’e Kadar Süre Verildi

Belediyelere, bina ve arazinin devir ve ferağı işlemlerinde tapu ve kadastro harcının matrahında göz önünde bulunduran emlak vergisi değeri ile emlak vergisi borcunun elektronik ortamda sorgulanmasına fırsat sunan bir sistem kurmaları amacıyla, 1 Ocak 2023'e kadar süre verildi. Yani, emlak vergi değeri ile emlak vergisi borcunun elektronik ortamda sorgulanmasına fırsatı tanıyan sistemde açılış tarihi 1 Ocak 2023 oldu.

Tapu Müdürlükleri Borç Sorgulamasını Sistem Üzerinden Yapacak

Tapu müdürlükleri, bina ve arazinin devir ve ferağında, tapu ve kadastro harcının matrahında göz önünde bulundurulan emlak vergisi değeri ile emlak vergisi borcunu ilgili belediyesince sunulan sistem aracılığıyla elektronik ortamda sorgulayabilecek. Miras, mahkeme kararı, cebrî icra, kamulaştırma durumları ve özel kanunlarda öngörülen diğer durumlar hariç emlak vergisi borcu olan bina ve arazinin devir ve ferağı gerçekleştirilemeyecek. Tapu müdürlükleri devir ve ferağ işlemini, işlemin gerçekleştirildiği ayı izleyen ayın 15. günü akşamına kadar ilgili belediyelere elektronik ortamda bildirimini yapacak.

Tapuda “Emlak Vergisi Borcu Yoktur” Yazısı İsteme Dönemi Sona Eriyor

Aslında, ilgili yasalarda tapu işlemleri için “emlak vergisi borcu yoktur” yazısı aranılacağıyla ilgili bir düzenleme mevcut değil. Bu tamamıyla işlemlerin hızlıca yapılması amacıyla yetkili idarelerin isteği üzerine oluşmuş ve zamanla bütün kamuoyu tarafından benimsenmiş olan bir uygulama. Fakat, son zamanlarda bu yazının belediyelerden alınmasında ciddi problemlerle karşılaşılıyor. Vatandaşların da bu durumla ilgili haklı şikayetleri çoğaldı. 

Emlak vergisi değeri ile emlak vergisi borcunun elektronik ortamda sorgulanmasına fırsat sunan sistemin hayata geçirilerek işler hale getirilmesiyle birlikte, belediyelerden “emlak vergisi borcu yoktur” yazısı alma durumu da bitecek.

Cins Tashih Harcı Artık Vergi Dairesine Değil, Belediyelere Ödenecek

7327 sayılı Kanunla gerçekleştirilen önemli düzenlemelerden birisi de, cins tashih harcının tahsiline ilişkin oldu.

Yapı kullanma izin belgesi verilmesinden önce vergi dairelerine ödenecek olan cins tashih harcı, 19 Haziran 2021'den itibaren yapı kullanma izin harcıyla beraber makbuz karşılığında ilgili belediyelere peşin şekilde ödemesi yapılacak. Böylece, yapı kullanma izin belgesi verilmesi esnasında yapı kullanma izni harcı ile cins tashihi harcı bir defada ve tek noktada ödenebilecek. Bu da işleri oldukça kolaylaştıracak (Harçlar Kanunu Mad. 69, 132). Belediyeler ise, aldıkları harçları, Hazine ve Maliye Bakanlığı tarafından belirlenecek olan usul ve esaslara göre daha sonra Maliye’ye iletecekler.

Yapı Ruhsatı Başvurusunda Bazı Harç, Bedel ve Ücretler Tek Seferde Ödenecek

7327 sayılı Kanunla yapılan diğer bir düzenlemeyle, iş yapma kolaylığı reformları çerçevesinde birleştirilen bazı inşaat izinleri prosedürlerine bağlı olan harç, bedel ve ücretlerin de yapı ruhsatı başvurusuyla bir defada ödenebilmesi imkanı sunuluyor. Böylece, idari başvuru şeklinde birleştirilen süreçlerin arka planındaki ödeme işlemleri bir defada gerçekleştirilebilecek (2464 sayılı Kanun Ek Madde 7). Bunların arasında; imar harç ve ücretleri, su ve kanalizasyon idaresince sene içinde belirlenen su ve kanalizasyon durum belgesi ücretiyle bağlantı ve iştirak bedeli gibi ödemeler yer alıyor.

Tek Eksik Kaldı: Tapu Devirlerinin Piyasa Rayiç Bedelleri Üzerinden Yapılması

Birçok tedbirin alınmasına karşılık, gayrimenkul devirlerinde tapu harcı başta olacak şekilde gelir vergisi, kurumlar vergisi, KDV, veraset ve intikal vergisi ve emlak vergisinde ciddi kayıplar yaşanıyor. Vergi kayıplarının en büyük sebebiyse, eksik beyan ya da gayrimenkullerin beyan edilmeyen gerçek bedelleri. Böylece meydana gelen vergi kaybının 8 - 9 Milyar Dolar seviyesinde olduğu öngörülüyor.

Konuya ilişkin gerçekleştirilen araştırmalarda, tapuda yapılan gayrimenkul devirlerinin yalnızca yüzde 5’i kadarının gerçek değerlerinin beyan edildiği belirlendi.

Peki, gerçek değer üzerinden beyan oranı bu kadar düşük olmasının sebebi ne, eksik beyan oranının bu kadar yüksek olmasının sebebi ne? Bu soruların yanıtı oldukça basit ve ortada; alıcı ve satıcı arasında menfaatler bulunuyor, tapu harcı ve diğer vergi oranları (gelir vergisi ve KDV gibi) oldukça fazla.

Örneğin, 1 milyon Türk Lirası bedelindeki bir konutun devri gerçek değerinden yapılırsa, toplamda yüzde 4 oranında yani 40 bin Türk Lirası tapu harcının ödenmesi gerekli, bu harcın 20 bin Türk Lirası alıcı tarafından, 20 bin Türk Lirası da satıcı tarafından ödeniyor. Alıcının ve satıcının aralarında anlaşarak bu konutun devir işlemini tapuda 300 bin TL bedelle gerçekleştirirlerse, bu kez toplamda tapu harcı için 12 bin Türk Lirası ödeme yapacaklar, 6 bin TL'sini alıcı, kalan 6 bin TL'sini de satıcı ödeyecek. Aynı zamanda gayrimenkulün 5 sene içinde elden çıkarılması durumunda, kazancın yüzde 15’i ile 40’ı arasında da gelir vergisi ödeniyor. Satıcılar bu vergiden kaçmak için de, tapuda değeri düşük gösteriyor. Tabii ek olarak KDV kısmı da bulunuyor.

Maliye Olması Gerekenin Çok Altında Tapu Harcı Tahsil Ediyor

Maliye, maalesef şu an gayrimenkul alım satımında olması gerekenden daha az vergi ve tapu harcı alıyor. Tapuda gerçek değerler kapsamında devir gerçekleştirilmediğinin bu kadar ortada olmasına karşın, bu konu hiç irdelenmedi. 

Alıcıların ve satıcıların daha az tapu harcı ödeyebilmek amacıyla tapu işlemlerini emlak vergisi beyan değeri üzerinden ödüyor ve emlak vergisi rayiç değerini kanuni tapu harcı matrahı şeklinde görüyor. Toplumda da bu durum değişmiyor. Sistemde tespit edilen az sayıdaki kişilere cezalı tarhiyat uygulanıyor, hepsine uygulanması da teknik açıdan mümkün değil.

Sorun Merdiven Altı Firmalar İle İkinci El Satışlarda

Markalaşan ve belirli bir büyüklüğe ulaşan gayrimenkul şirketlerinin konut veya iş yeri satışlarında gerek tapuda ve gerekse faturalamada gerçek satış bedellerinden işlemler gerçekleştiriliyor. KDV iadesi alan bu şirketlerin satış bedelleri de ayrıca inceleniyor, yani bunlarda bir problem yok. Problemler merdiven altı kurum ve ikinci el satışlarda meydana geliyor.

Tapuda Gerçek Değere Geçilmesi İçin Tapu Harcı Oranında Ciddi İndirime Gidilmeli

Devletin gelir ihtiyacı göz önünde bulundurulduğunda, kayıt dışılıkla mücadele, vergilendirilebilir alanların ve vergilendirilebilir kapasitenin yükseltilmesi, bu gibi gri alanların kayıt altına alınarak ve disipline edilerek vergi kaybının önüne geçilmesi ve devlet gelirlerinin yükseltilmesi artık kaçınılmaz. Bu unsurlar, vatandaşlar arasında adalet olması ve ülke menfaati için de hassas ve oldukça önem arz eden bir konu. 

Bu sebeplerden dolayı, bir an evvel tapu işlemlerinde piyasa rayiç bedel uygulaması başlatılmalı. Ayrıca, tapu harcı oranı çok yüksek, alıcı ve satıcıdan ayrı ayrı yüzde 2 olmak üzere toplamda yüzde 4. Tapu harcı oranı, alıcıların da satıcıların da psikolojilerine etki ediyor. Gayrimenkulün bedeli ne olursa olsun, kimse yüksek bedellerde tapu harcını ödemeyi istemiyor. Tapu harcında yaşanan bu psikolojik direncin kırılması amacıyla, tapu harcı oranının alıcı ve satıcı için ayrı ayrı olacak şekilde yüzde yarım veya yüzde 1’e düşürülmesinin gerekli olduğu belirtiliyor.