Kadıköy - Kartal metrosunun tamamlanmasıyla Maltepe'ye talep artacak!

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. Kurumsal Değerleme Departmanı Değerleme Uzmanı Fatih Bilgili, Maltepe bölgesini www.emlakkulisi.com için analiz etti...

İstanbul genelinde nüfusun hızla artması; şehrin iç kısımlarında arsa arzının kısıtlı duruma gelmesine ve yapılan yatırımların şehrin dış çeperlerine doğru kaymasına sebep olmuştur. Marmara Bölgesi’nde 1999 yılında yaşanan depremden sonra deprem yönetmeliğine göre inşa edilen konutların tercih edilmesi ve insanların şehrin karmaşasından uzak ama şehre kolay ulaşım sağlayabilecekleri bölgeleri tercih etmeleri de bu gelişmede önemli rol oynamıştır. Maltepe’de proje ve inşaat aşamasında çok sayıda konut, ofis ve rezidans projesi yer almakta olup, Kadıköy - Kartal raylı toplu taşıma sisteminin tamamlanması ile Maltepe bölgesine talebin daha da artacağı düşünülmektedir.

Son 10 yıl içerisinde gerçekleşen projelere baktığımızda site kavramının ülkemiz genelinde yerleştiği ve site kavramıyla birlikte sosyal tesisleri ve yeşil alanları bulunan, güvenlik problemi bulunmayan, ulaşım sorunu olmayan şehrin çeperlerindeki projelere talebin arttığı gözlenmektedir.

İstanbul genelini konut sektörü açısından incelediğimizde A grubu lüks konut projelerinin yanı sıra özellikle kent merkezinde yer alan rezidans projeleri de ağırlıklı olarak göze çarpmaktadır. İnşa edilen rezidans ve lüks konutlarda konut tipleri olarak başta 1+1 olmak üzere 1+0, 2+1 ve 3+1 daire tipleri ile oldukça az sayıda penthouse daireler proje konsepti dahilinde inşa edilmektedir. 

Yurtdışında daha küçük konut tiplerine talebin artması nedeniyle geliştiricilerin kent merkezlerinde son dönem eğiliminin 1+1, 2+1 tip konutlardan oluştuğu gözlemlenmekte olup birçok projede son dönemlere 1+0/stüdyo daire tipleri de göze çarpmaktadır. Bu talepleri karşılamaya yönelik olarak tasarlanan “rezidans”lar, İstanbul’un en gözde projeleri olarak dikkat çekmektedir. Bu konudaki önemli hususlardan biri olan küçük alanlı dairelerin alınma potansiyelinin daha fazla olması da göz ardı edilmemelidir.

Maltepe ilçesi, Kartal ve Tuzla ilçeleriyle beraber Anadolu Yakası’nın konut sektörü açısından en hareketli ilçeleri arasında yer almaktadır. Kısa bir süre öncesine kadar 4-5 katlı binaların ağırlıklı olduğu Maltepe’ye gelecek olan metro hattı ile birlikte yatırımcıların ilgisi de artmış durumdadır. İlk etapta yerel müteahhitler E-5’e yakın bölgelerde yeni konut projelerine ağırlık vermiş olup, bununla birlikte markalı konut firmaları da bölgeye yönelmiştir. Markalı projelerle birlikte bölgedeki konut yükseklikleri 10-12 katlara çıkmış durumdadır.

Anadolu Yakası Adalet Sarayı ile bölgedeki nüfusun artacak olması, yatırımcıları konut projelerine yöneltmiştir. Maltepe ilçesinin en önemli ulaşım akslarından biri olan Tugay Yolu Caddesi üzerinde, birbiri ardına sıralanmış lüks konut projeleri yer almaktadır. Teknik Yapı, Doğa Gayrimenkul, Dumankaya İnşaat, Dap Yapı  ve Özderici GYO’nun projelerinin hayata geçmesiyle birlikte Tugay Yolu Caddesi ve E-5 aksı üzerinde yaklaşık 3.200 konutluk bir stok oluşacaktır.

Bölgedeki konut projelerinin ağırlık kazandığı bir diğer bölge olan Gülensu Mahallesi’nde Kiptaş konutları,  Fuaye Süreyyapaşa, Tepe İnşaat’ın Narkule  Evleri ve Nish Adalar siteleri büyük bir konut arzı yaratmaktadır. Marka değeri taşıyan bu projelerin tamamlanmasıyla birlikte, bölgenin popülerliğinin ve tercih edilebilirliğinin artması beklenmektedir.

D-100 Karayolu aksında yer alan Maltepe, güneyde sahil yolu ve kuzeyde O-4 Otoyolu ile çevrelenmektedir. Aynı zamanda Sabiha Gökçen Havalimanı’na yakın olan bölge, kara, deniz ve demir yolu ulaşım çeşitliliğine sahip olması sebebiyle bir çok avantaja sahip durumdadır. Kartal –Maltepe metro hattı ile birlikte bölgenin ulaşılabilirliği oldukça artmış durumdadır. İlçenin yakın çevresinde yer alan Kadıköy’de boş arsa arzının da kısıtlı olması gibi etmenler ve  bölgeye olan ulaşım imkanlarının çeşitlenmesi ile birlikte Maltepe konut sektörü açısından son dönemlerde ön plana çıkmış durumdadır.

Aynı zamanda Maltepe’nin komşu ilçesi olan Kartal’da planlanan Kentsel Dönüşüm Projesi’nin hayata geçmesiyle birlikte, bölgenin çevre düzeni önemli ölçüde iyileşmiş olacak ve bu durum konut sektörü üzerinde olumlu etki yaratacaktır. İlçedeki projeler kat yüksekliklerinin oluşturduğu avantaj ile adalar ve deniz manzarasına sahip şekilde tasarlanmaktadır. 

Bölgenin bütün bu çekici özelliklerinin bir araya gelmesiyle ve bölgede yaşayan nüfusun her türlü günlük sağlık, alışveriş, eğitim gibi ihtiyaçlarının bölgede çeşitlenmeye başlaması bölgenin potansiyelini daha da arttırmaktadır. Adalet Sarayı’nın bölgeye katacağı gündüz nüfusunun bölgede işyerine yakın yaşamak isteyen nüfus tarafından da önemli ölçüde talep göreceği düşünülmektedir.

Residence kavramında üç unsur olmalıdır; güvenlik, konfor ve ulaşım imkanlarının kolaylığı. Standart bir residence dairesinin özellikleri şöyle sıralanabilir; sekreterlik hizmeti, günlük temizlik servisi, resepsiyon hizmeti,  güvenlik, alışveriş servisi, otopark, kuru temizleme, çamaşırhane, internet, kasa, spor alanları, yüzme havuzu ve vale parking hizmeti.

Rezidanslar, özellikle sunduğu konfor özellikleriyle dikkat çekmektedir. Açık ve kapalı yüzme havuzları, Spa ve fitness center, Türk hamamı, sauna, buhar odası, yürüme yolları, bisiklet parkurları, squash salonu, toplantı odaları, sinema salonları, basket ve voleybol sahaları, bar gibi sosyal olanaklarla donatılan rezidansları asıl farklı kılansa sunduğu hizmetlerdir.

Hemen her rezidansın kapalı otoparkında daire sahiplerinin araçları için özel park alanları ayrılmaktadır. 24 saat güvenlik hizmetinin yanı sıra kişiye özel tanımlamalı giriş sistemleriyle donatılan rezidanslarda, tıpkı otellerde olduğu gibi 24 saat resepsiyon hizmeti sunulmaktadır.

Bazı rezidanslarda köpek bakıcısı, bahçıvan, hizmetçi, aşçı, masör ve özel şoför hizmeti bile verilmektedir. Bazıları kat görevlisi, housekeeping, makyöz, çocuk bakıcısı, stilist, spor hocası, psikolog ve sekreter hizmetleri de vermektedir. 

Tepe İnşaat, bu yılın sonlarında doğru yeni projeye hayat vermeye hazırlanmaktadır. Daha önce inşa ettiği Narcity projesinin hemen yanında bulunan 70 bin metrekarelik alana  yaklaşık 600 konutluk yeni projesini inşa etmeyi düşündüğü belirtilmiş olup, proje detayları henüz kesinlik kazanmamıştır.

Farklı mimari tasarıma sahip projeleri ile dikkat çeken Dap Yapı’nın Dalga Kule, Tango Kule, Burgu Kule ve Royal Center projeleri bulunmaktadır. Bölgede en çok projesi bulunan firmanın, Dalga Kule projesinde "oturmadığın dönemde kirala" modeliyle alternatif kazanç fırsatı da sunuluyor. Profesyonel yönetim sistemiyle işletilecek Dalga Kule, daire sahiplerinin kendi yerlerini haftalık, aylık ve yıllık kiralayarak ekstra gelir elde edecekleri, kira toplama veya kiracı bulma gibi konularla ilgilenmeyecekleri bir model sunuyor.

Batışehir projesinin yapımcı firması Egeyapı Group’un, bu yıl içinde hayata geçirmeyi planladığı projelerden biri Maltepe'de inşa edilecek olup, 4 bin 500 metrekarelik ofis binası olarak tasarlanan projenin tahmini yatırım değeri ise 15 milyon TL’dir.

YZG İnşaat, Maltepe Başıbüyük’te bulunan 12 bin 500 metrekarelik alana yeni bir proje inşa etmeye hazırlanmaktadır. Deniz manzaralı dairelerden meydana gelecek olan projede toplam konut sayısı 104 olacak olup, ismi netleşmeyen projenin şu sıralar çizim çalışmaları yapılmaktadır.

Maltepe E-5 karayolu üzerindeki Ritim İstanbul, bölgenin 2 kat büyüyerek en büyük alışveriş merkezi olan Carrefour Maltepe Park AVM’ye komşu olacaktır. Kadıköy-Kartal metrosunun Maltepe durağı hemen yanı başında olan proje, Kartal vapur ve deniz otobüsüne 10 dakika, Sabiha Gökçen Havalimanına ise 15 dakika uzaklıkta yer almaktadır. Zemin katlarda yer alacak cadde mağazaları, rezidans blokların girişlerindeki yüksek tavanlı lobi alanları, kat bahçelerinin bulunduğu ara katlardaki dinlenme alanları, lounge, restoran ve seyir terası ve kültür merkezini içinde barındıran özel alanlar, cadde mağazaları, süpermarket, ofis ve bürolar, açık yüzme havuzları, Athletic-o SportsClub, autoshowroom, içinde bulunan fuayesi, konferans salonu ve sanat galerisi ile Anadolu Yakasının çok önemli bir ihtiyacını karşılayacak olan kültür merkezi gibi özellikleri ile oturumcular ve yatırıcımlar için hem konum hem de sosyal yaşam anlamında cezbedici özelliklere sahip olmasıyla dikkat çekmektedir.

Hasoğlu Yapı’nın 2012 yılı içerisinde Kartal’da inşaa etmeye başlayacağı  Kartal Residence projesi, 25.000 m² kapalı alandan oluşmaktadır.

Mesa Mesken Sanayii A.Ş. tarafından inşa edilen Mesa Kartal projesi, Kartal'da 10 bin 200 metrekarelik alana kurulan zemin+31 katlı tek blok olarak inşa edilmektedir. Toplam 286 adet dairenin bulunduğu Mesa Kartall projesi 43 bin 252 metrekarelik inşaat alanına sahip durumdadır. 30 bin 159 metrekare satılabilir alanı bulunan Mesa Kartal projesi yürüyüş parkuru, spor salonları, toplantı salonları, çocuk oyun salonu, hobi odası ve tenis kortu gibi aktivite alanları mevcut durumdadır.

İsmi henüz belli olmayan Fer Yapı Kartal projesi Kartal'de E-5 üzerinde yer almaktadır. Kartal Fer Yapı projesi 2 bloktan meydana gelecek olup, projede toplam 442 ünite yer alacaktır. Yatırım değeri 100 milyon TL olan Fer Yapı Kartal projesinde home ofis ve ticari alanlar bulunacaktır. Önceleri kat karşılığı proje yapmayı planlayan Fer Yapı, daha sonra karar değiştirerek Kartal arsasını 27 milyon 350 bin liraya satın aldı. Birinci kattan itibaren deniz görecek olan Fer Yapı Kartal projesi arsasının deniz tarafından girişi bulunmaktadır.

Dumankaya İnşaat, Kartal sahil yolunda yer alacak olan yeni  projesi için ön talep toplanmaya başlamış durumdadır. Dumankaya Kartal Sahil projesi toplam 178 bağımsız bölümden oluşacaktır. Projede 109 adet konut, 34 adet ofis ve 35 adet ticari üniteye yer verilecektir. Dumankaya Kartal Sahil projesinde ticari alan olarak hizmete girecek olan 5 adet kafe, 7 adet sinema, 3 eğlence ve 20 adet mağaza da bulunacaktır. 

Maltepe bölgesinde rezidans projelerinde tercih edilen daire tipleri genel olarak 1+1 ve 2+1 olarak öne çıkmakta olup, 3+1 veya 4+1 tipteki dairlerin tercih edilebilirliği düşük seviyededir. Bölgedeki projeler incelendiğinde; alan büyüklüğü yüksek olan ve 3+1 ve  4+1 tipteki daire oranlarının düşüklüğü ön plana çıkmaktadır. 

Maltepe bölgesindeki yaşam kalitesi ve tercihler göz önünde bulundurulduğunda home ofis şeklinde de kullanılabilecek olan, daha çok adliye ve hastane çalışanlarına hitap eden olan dairelerin tercih edilmektedir. 1+1 veya 2+1 tipteki dairelerin daha çok alıcısı olduğu düşünülmektedir.

*Bu rapor TSKB Gayrimenkul Değerleme tarafından www.emlakkulisi.com için özel olarak hazırlanmıştır.