Arsa alırken nelere dikkat edilmeli?

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. İdari İşler ve İş geliştirme Müdürü Özge Aklar, arsa yatırımı yapacaklara tavsiyeler vererek, arsa alırken nelere dikkat edilmeli sorusunu cevapladı. İşte o yazı...

1. Arsa alırken nelere dikkat edilmeli?

İmara yeni açılan bölgelerde ana cadde üzerindeki arsaların fiyatı, arkalardakilere göre daha kısa sürede ve daha hızlı artacaktır. Böyle bir bölgede arsa alınıyorsa mutlaka ana yol üzerindekiler tercih edilmelidir. 

Potansiyel olarak üst gelir grubunun tercih edebileceği bölgelerde arsa satın alındığında, çevrenin gelişimine bağlı olarak ileride bu durumun arsa değerlerinin yükselişine etkide bulunacağı gözlenmektedir.

Bir kente yatırımlar artarsa, arsalar da bundan payını alır. Teşvik kapsamındaki illere yatırım için sıcak para gireceğinden bu arsa fiyatlarına da yansır. Fiyatlarda yükseliş öncelikli olarak sanayi imarlı arsalarda başlar. 

Türkiye’deki ortalamasından daha hızlı büyüyen kentlerde doğal sonuç olarak arsa fiyatları da yükselir. Hızlı büyüyen kentlerde konut ve ticari bina yapımı için arsaya olan talep artar. Talep de fiyatları yükseltir. Bunun için arsa yatırımı konusunda hızla büyüyen illeri tercih edilebilir.

Enflasyon ve faizdeki düşüşler, emlak fiyatlarını yükseltir. Bu yükseliş önce konut, daha sonra işyeri ve ofiste yaşanır. En son ise arsaların fiyatı yükselir. 

Bir bölgedeki emlak fiyatlarının yükselmesi o bölgeye yapılacak yol ve ulaşım projeleri ile doğru orantılıdır. Ulaşım yatırımlarının ağırlık kazanacağı bölgelerde arsa fiyatları yükseliş eğilimindedir. 

Eğer gelişmekte olan bir bölgede arsa alınacaksa, imar planı detaylı olarak incelenmelidir. Hastane, okul, belediye, kaymakamlık, valilik gibi resmi dairelerin yakınında olan arsalar tercih edilmeli. Bu bölgeler geliştiğinde burada yapılacak konut ve işyerleri kısa sürede yüksek bedelle satılma şansına sahiptir.

Bir arsanın, ana caddeye olan cephesinin genişliği gelecekte değerinin daha da artmasını kolaylaştırır.

Bir arsanın etrafı yollarla çevreleniyorsa bu arsanın değeri de haliyle artmaktadır. Köşe başlarında yer alan parseller veya dört tarafı yol olan parsellerde değer artışı daha hızlı yaşanır. 

Alınacak arsanın ilerde yaya geçidi yapılabilecek noktalarda olmasına dikkat edilmeli. Yaya geçidi veya trafik lambalarının olduğu noktalar kendiliğinden merkezileşmekte olduğundan ticari yapılar için tercih edilir.  

Özellikle konut yapmak veya müteahhide vermek için satın alınacak arsaların endüstri tesislerine yakın olmamasına özen göstermek gerekmektedir. Çünkü sanayi kuruluşlarının kötü etkileri, çevreyi tercih edilebilirlik konusunda olumsuz etkilemektedir.  

2. Arsa yatırımının geri dönüşü ne zaman olur?

Bir arsa yatırımının geri dönüş süresini  ölçümlemekten ziyade arsa üzerindeki yatırımın geri dönüş süresini değerlendirmek daha gerçekçi sonuçlar verecektir. Bu ise yatırımın türüne, lokasyonuna, sunulan hizmetlere gibi konu başlıklarıyla bağlantılı olarak değişkenlik gösterebilmektedir. 

3. Arsa yatırımı yapacaklara tavsiyeler?

Arsa alırken en önemli konu imar planı ve arsanın net/brüt parsel ayrımıdır. Taşınmazın ilgili belediyeden imar planı incelenmeli ve havza sınırı, askeri bölge sınırı gibi kısıtlamaların bulunup bulunmadığı irdelenmelidir. Arsanın fiziki olarak konumu, ulaşılabilirliği, bölgede ki gelişim potansiyeli, arsa üzerinde yapı inşasını etkileyecek (hava mania sınırı, yüksek gerilim hattı, boru hattı gibi) kısıtların olması, belediye hizmet alanı içerisinde yer alıp almadığı gibi konuların araştırılması gerekmektedir.

Arsa üzerinde yapılması düşünülen fonksiyon veya projenin, imar planı uygun bulunsa dahi bölgenin gelişimi açısından irdelenmesi gerekmektedir.

4. Arsa yatırımı kârlı mıdır?

Gelişimini henüz tamamlamamış olan bölgeler arsa alımı için karlı bölgelerdir. Gelişimi tamamladığında bölgelerin karlılığı tükenmiş olacağı için 2. el satışlarında yüksek kar beklentisi olmayacaktır. Ancak arsa alımların gayrimenkul sektörü düşünüldüğünde en yüksek kar beklentisi mevcuttur. 

5. Şu an arsa yatırımı için hangi bölgeler değerli, neden?

Riva, Silivri, Çatalca, Eyüp, Arnavutköy gibi bölgeler arazi alımında revaçta olan bölgelerdir. Yine İstanbul için 3. Havalimanı, Kuzey Marmara Otoyolu ve 3. Köprü çevresindeki arsa alımlarında gelişim bekliyoruz.

6. İstanbul’daki 3 büyük proje (3.köprü, 3. Havaalanı ve Kanal İstanbul) bölgedeki arsa fiyatlarını artırdı mı?

Ulaşım projelerine ağırlık verilmesi ve bu konuda atılan “mega” adımlarla,  güzergahlar itibariyle İstanbul’da gelişim gösterecek bölgelerini tahmin etmek zor olmayacaktır. Ulaşım projeleriyle, özellikle 3. Boğaz Köprüsü ve Marmara Otoyolu gibi ulaşım ağını tamamen değiştiren-geliştiren projelerin; ilk olarak yerleşim ve konut alanlarını etkilendiği, ikinci olarak Merkezi İş Alanlarını etkilendiği, üçüncül etki derecesinde sanayi alanlarının olduğunu söylemek mümkündür. Bu doğrultuda 3.köprü ile birlikte konut alanları anlamında; Ispartakule, Uskumruköy, Riva, Polonezköy, Alemdağ ve Sancaktepe’ nin önem kazanacağı, sanayi alanları olarak ise Kınalı, Hadımköy ve Pelitli’nin bu anlamda öne çıkacağını düşünmek yanıltıcı olmayacaktır. Bunun dışında imar planlarına ve bölgeye yapılan mega diğer yatırımlara dayalı olarak (örneğin büyük sağlık kompleksleri gibi) Başakşehir – Ispartakule, Zekeriyaköy – Uskumruköy, Kemerburgaz – Göktürk bölgeleri de gelişimin gözleneceğini düşündüğümüz bölgelerdir.

Sanayi alanları anlamında da ulaşım ağının değişmesi ve 3. Köprü ile birlikte yeni gelişmeler olması beklenmektedir. Avrupa Yakasında Hadımköy ve Kınalı, Anadolu Yakasında ve Pelitli bu gelişmelerden sanayi yatırımları anlamında en çok etkilenecek bölgeler olması beklenmektedir. Hadımköy bölgesinde 2,5 emsaldeki lojistik imarlı arsaların fiyatlarının 100-150 USD/m2 arasında, sanayi imarlı olan 1,5 emsalli arsaların fiyatları ise 200-300 USD/m2 arasında değişmektedir. Silivri Kınalı bölgesinde ise 0,5 emsalli sanayi alanlarında bu fiyatlar 100-150 USD/m2 mertebelerindedir. 

İstanbul'a yapılacak 3. Boğaz Köprüsü'nü de içeren Kuzey Marmara Otoyolu Projesinin Kocaeli güzergahında yer alan Gebze ilçesine bağlı Pelitli Köyü sanayi yatırımlarının yeni gözde mekanı olmaya adaydır. Pelitli bölgesinde sanayi imarlı arsaların fiyatları 120-200 USD/m2 mertebelerindedir.

7. Mega projelere yakın arsaların fiyatları ne durumda?

Büyük inşaat şirketleri, prestijli / mega projeleri hayata geçirme olasılıkları yüksek olduğundan bu firmaların arsa satın aldığı bölgelerde arsa fiyatları prim yapmaktadır. Dolayısıyla büyük inşaat şirketlerinin arsa sahibi olduğu bölgelerde arsa satın almak ilerde arsanın kat karşılığı müteahhide verilmesi veya satılması istendiğinde daha cazip teklifler elde edilebilir. 

Özellikle yeni konut projelerinin olduğu yerlerde, ticari imarlı arsaların en doğru yatırım olduğu düşünülmektedir. Bu şekildeki arsaların konut imarlı arsalara göre daha iyi prim yaptığı gözlenmiştir. Ticari imarlı arsalar yeni yerleşimlerde gelişime bağlı olarak 3 ile 5 sene zarfında iyi prim yapmaktadır.

Planlı kentleşmenin yapıldığı bölgelerde, kaliteli ve üst gelir gruplarına hitap eden projeler gerçekleştirilebilmektedir. Bu projeler bölgenin bilinir ve tanınır olmasını kolaylaştırır. Bu nedenle planlı kentleşen bölgelerde arsa fiyatları daha çabuk yükselmektedir. Ayrıca bu bölgelerde arsaların satışı daha kolaydır

TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş. İDARİ İŞLER VE İŞ GELİŞTİRME MÜDÜRÜ ÖZGE AKLAR