İşte maketten konut satışlarında senet imzalarken dikkat edilmesi gerekenler!

Maketten satış sırasında satış yapan kimsenin tüzel ya da gerçek kişi olmasının nasıl farklılık yaratacağını, maketten satış yapılan konutlarda senet imzalarken nelere dikkat edilmesi gerektiğini Av Kadir Kurtuluş’a sorduk.

Ülkemizde artan konut ihtiyacı  ve sektörün hızla büyümesi beraberinde maketten satış da denilen ön ödemeli konut satışlarında büyük bir artışa sebep oldu. 

Maketten satış konusunda bir çok önemli husus vardır. Bunların bir kısmını daha önce maketten satışlarda dikkat edilmesi gereken hususlar isimli yazımız altında ayrıntılı açıklamıştık. Şimdi ise maketten satış sırasında satış yapan kimsenin tüzel ya da gerçek kişi olmasının nasıl farklılık yaratacağını, maketten satış yapılan konutlarda senet imzalarken nelere dikkat edilmesi gerektiğini Av Kadir Kurtuluş’a sorduk.

Kurtuluş:

Özellikle İstanbul Esenyurt, Beylikdüzü, Ankara’nın ve İzmir’in yeni yerleşim alanları gibi gelişmekte olan bölgelerde 70.000TL ile 500.000TL arasında çeşitli metrekarelerde daireler satın alınmakta. Buradaki konut alan vatandaşlarımız genellikle 2.000 TL ile 3.000 TL arasında maaş alan devlet ya da hizmet sektöründe çalışan kimselerdir. Satışların büyük çoğunluğu adi yazılı ya da resmi şekilde yapılmış satış vaadi sözleşmesi ve senet karşılığında aylık ödemeler olacak şekilde kurgulanmıştır. Peki, bu kimseler maketten konut alırken ne kadar güvendeler ve herhangi bir problem durumunda kendilerini ne kadar savunuyorlar? Konut mağduriyetlerinde Adil yargılanma hakkı var mı? Bunlar hep sorgulanması gereken konular.

Konut mağduriyetlerinde Adil Yargılanma Hakkı var mı? 

T.C. Anayasası’nın 36. Maddesi hak arama hürriyetini düzenler. Buna göre; “"Herkes, meşrû vasıta ve yollardan faydalanmak suretiyle yargı mercileri önünde davacı veya davalı olarak iddia ve savunma ile adil yargılanma hakkına sahiptir”. Yine Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesi’nin 6. Maddesinde Adil Yargılanma Hakkı düzenlenmiş olup buna göre; “Herkes, gerek medeni hak ve yükümlülükleriyle ilgili nizalar, gerek cezai alanda kendisine yöneltilen suçlamalar konusunda karar verecek olan, yasayla kurulmuş bağımsız ve tarafsız bir mahkeme tarafından davasının makul bir süre içinde, hakkaniyete uygun ve açık olarak görülmesini istemek hakkına sahiptir.” denmektedir.

Fakat hak aramanın da bir maliyeti vardır. Ne yazık ki ülkemizde 100.000 TL lik bir konut alıcısı ile ekonomik gücü yüksek olan bir şirketin hak arama hürriyetleri eşit değildir çünkü hukuk sistemimiz ve özellikle şirketler hukukundaki düzenlemeler dolayısıyla hak arama hürriyetleri kısıtlanabilir. Bir örnekten yola çıkacak olursak siz bir konut tüketicisisiniz ve müteahhite gittiniz ve 100 000 TL ye anlaştınız. Ancak ortada daha proje yok, müteahhit ile adi yazılı sözleşme yapıyorsunuz ve bu sözleşmenin yanında onlarca sıralı senet imzalıyorsunuz. Daha sonra ödemelere başlıyorsunuz ve müteahhitin burayı bir şekilde yapamayacağı ortaya çıkıyor ve paranızı geri istiyorsunuz bakın sonrasında ne oluyor ?

Öncelikle bu noktada tüketicilerin karşılaştıkları problemleri imzalanan senetler açısından değerlendirilelim.

Bilindiği üzere 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanunu’nun 4. Maddesinin 5. Fıkrasına göre “Tüketicinin yapmış olduğu işlemler nedeniyle kıymetli evrak niteliğinde sadece nama yazılı ve her bir taksit ödemesi için ayrı ayrı olacak şekilde senet düzenlenebilir. Bu fıkra hükümlerine aykırı olarak düzenlenen senetler tüketici yönünden geçersizdir.” hükmü mevcuttur. İlk bakışta her ne kadar Tüketiciyi koruyan bir hüküm olarak gözükse de, uygulamada işler hiç de göründüğü gibi değil. Nitekim sıralı bir çok senete imza atan tüketicilerin çoğu hem bilgi eksikliğinden hem de kötü niyetli müteahhit firmaların tercih etmemesi ve tüketiciyi imzaya zorlaması sebebiyle nama yazılı değil maalesef emre yazılı senetlere imza atıyorlar. Nitekim bedelleri görece olarak çok yüksek sayılamayacak olan bu senetler neredeyse daha ilk günlerden faktoring şirketlerine, yine inşaat işi yapan diğer firma ve kişilere devrediliyor. Dolayısıyla, bu senetlerden dolayı alacaklı kişiler artık inşaatı yapıp bitirmesi beklenen müteahhit firmalar değil, bu senetleri devralan firmalar oluyor. Böylece bu firmalar açılacak olası bir davada senetleri devralırken iyiniyetli 3. Kişiler olduklarını tüketicinin müteahhit firmaya karşı sundukları itirazları Türk Ticaret Kanunu’na göre kendilerine yöneltemeyeceği iddiasında bulunabiliyorlar. Maalesef Mahkemeler bu iddiaları kabul edebilmekte ve neticede yine olan kendisine konutu teslim edilemeyen ve senetleri ödeme tehdidi altında olan tüketiciye oluyor. 

Tüm bunların yanında bu işlemlerin takibi ve yargılama süreçleri tüketiciler için oldukça maliyetli.

Yukarıda da belirttiğim üzere, bu senetlerin miktarları genelde çok yüksek değil ve her bir senet için adını belki de hiç duymadığınız kişi ve firmalar tarafından ayrı ayrı icra takibi açılabiliyor. Her bir icra takibini durdurmak ve itiraz etmek için Mahkemelerde dava açılması gerekmekte. Tüm bu işlerin takibi için bir avukata ihtiyaç duyuyorsunuz. Avukatınız sizden bu dava için en asgari 1000TL hizmet bedeli talebinde dahi bulunsa Mahkeme masrafları ile beraber bu işlemin size maliyeti 2000TL’ye kadar çıkabiliyor. Yani icra takibine konulacak 1.500TL’lik bir senedi ödememek için 2000TL masraf yapabiliyorsunuz. Senetleriniz sıralı olduğu için vadesi gelmiş ama inşaatın bitirilmemesi sebebiyle ödemeyi düşünmediğiniz bütün senetler için aynı maliyeti gözden çıkartmanız gerekebilir. Dolayısıyla tüketiciler bu hususta haklarını aramaktan vazgeçip, karşılığında hiçbir hizmet almadığı senet bedellerini ödeme yolunu seçmek zorunda kalıyor. Bu da sonuç olarak tüketicilerin mağduriyetlerinin artarak çoğalmasına sebep oluyor.Tüzel kişilik üzerinden yürütülen işlemler tüketiciyi zor durumda bırakıyor

Konut mağduru tüketicinin en sık karşılaşılan söylemlerinden birisi de ‘Peki şirket patronu şu anda lüks arabalara biniyor yeni projelerinin çarşaf çarşaf reklamları çıkıyor ancak benden haksız olarak almış olduğu paramı ben neden tahsil edemiyorum?’ Maalesef bu sorunun cevabı da içler acısı.

Genelde inşaat işleri tüzel kişiliği olan bir şirket üzerinden yapıyor. Şirket yetkilileri gerekirse şirket içerisinde şahıslara da yani kendilerine istedikleri gibi para çıkartabiliyorlar. Bu duruma karşı Türk Şirketler Hukukunda veya Ceza Kanunlarımızda caydırıcı sayılabilecek etkili yaptırımlar öngörülmemiş. Şirket borçlarından dolayı, şirket ortaklarının şahsi mal varlığına gidilemediği için şirketi sahibi kimsenin alacağı şahsi varlıklarından temin edilememektedir. Burada en etkili ve belki de tek çözüm yolu tüzel kişilik perdesinin aralanması davasının açılmasıdır diyebiliriz. Ancak bu dava oldukça uzun sürebileceği gibi oldukça da maliyetlidir. Yine buna ek olarak bu süreçte de mahkemeler herhangi bir tedbir vermediği için şahısların mal kaçırma fiilleriyle sıklıkla karşılaşmaktayız. Neresinden bakarsanız bakın tüketicinin bu durumla uğraşabilecek hem sağlam bir ekonomisi hem de sağlam bir psikolojisinin olması gerekmektedir. Konut mağdurlarının en sık karşılaştıkları diğer bir durum ise firmaların açmış oldukları iflas erteleme davalarıdır.

Maalesef hukukumuzda oldukça suiistimal edilen bu kurum, sadece konut mağdurlarını değil, o firma ile iş yapmış ama parasını bir türlü tahsil edememiş küçük veya orta ölçekli firmalardan tutun da şirket çalışanlarını bile mağdur edebilmektedir. Mahkemeler tarafından çoğu zaman kolayca verilebilecek bir tedbir kararı ile artık borçlu şirket aleyhine hukuki yollara başvurmanın kısıtlanması yetmediği gibi, yıllarca uzayıp giden davalarda, adliye koridorlarında iflas masalarında tüketiciler dairelerinin veya paralarının peşinde koşmaktadır. Bu durum genellikle olumsuz sonuçlanarak birçok farklı mağduriyetlerinde önünü açmaktadır. Tüketiciler hiçbir şey elde edemediği gibi, alacaklarını tahsil edemeyen küçük veya orta ölçekli firmalar iflasın eşiğine gelmekte ve yeni mağduriyetlere gebe kalmaktadır. 

Esasında yukarıda bahsettiğimiz tüketici mahkemesinde, icra mahkemesinde açılacak davalar, dava sonucu başlatılacak icra takibi netice alınamazsa açılacak olan tüzel kişilik perdesinin aralanması davası, tasarrufun iptali davası ya da iflas erteleme sürecinde ise iflas erteleme davasına müdahillik. Şimdi şöyle bir yazdıklarımıza bakarsak 700 - 1500 TL taksitle ev alan birisi bu sorunlardan biriyle ilgili dava açıp, avukatlık vekâlet ücretlerini, dava harç ve masraflarını karşılayamaz.

Fakat aynı sıkıntılarla banka, finans kuruluşları ve şirketler de yüz yüze gelmekte, bu şirketler güçlü oldukları için alacaklarını alabilmek için yeri gelince tasarrufun iptali davası (Şirket sahibinin mal kaçırmasına karşılık) Tüzel Kişilik Perdesinin aralanması davası ve yukarıda saydığımız davaları açma kudretine sahiptirler. Dolayısıyla güçlü olan tahsilatını yapabilmek için hakkını arayabilmekte fakat güçsüz olanın böyle bir şansı yoktur. Fakat işi yarım bırakıp mağduriyet yaratan şirket sahipleri ise kazandığı paralarla bir avukatlar ordusu kurarak şirketler hukuku dâhil birçok hukuk dalında olayları sonuna kadar zorlayıp istediğini yapabilmekteyken tüketicinin buna karşılık hakkı olan parasını alma ihtimali neredeyse sıfırdır.

Öneriler

Bu nedenle tüketicilere konut alınırken dikkat edilmesi gerekenlerle ilgili yazdığımız 10 maddelik yazıya dikkat etmelerini ayrıca konut alacakları projedeki müteahhit şirketin mali yapısını bankalardan sormalı, ödeme yapıyorlarsa şahsi kefalet almaları ve piyasadaki düzgün firmalarla iş yapmalarını öneriyoruz. Yine imzalanan senetlerin emre değil nama yazılı olması durumu bir nebze kolaylaştırabilir ancak bizim önerimiz bu senetlerin seri numaralı olmasıdır. Böylelikle Türkiye’de kimin elinde ne seneti olduğu takip edilebilir.

Şunu da ekleyelim ki; Elbetteki bu söylediklerimiz tüm müteahhitler için geçerli değildir. Sektöre çok ciddi katkıları olan, dürüst iş yapan diğer şirket sahibi firmaların karalanması da, bu yukarıda bahsettiğimiz yanlış iş yapan firmalar yüzündendir. Bu yanlış iş yapan firmalardan kurtulmak yine tüketicilerin doğru şirketlerden doğru projeleri seçmesiyle olacaktır.

Avukat Kadir Kurtuluş