İstanbul'un hangi ofis bölgeleri öne çıkıyor?

Gayrimenkul sektöründe son yıllarda görülen proje yarışında konutların yanı sıra ofis projeleri de öne çıkıyor. Ofis projelerine danışmanlık hizmeti veren Proje Beyaz Yönetim Kurulu Başkanı Murat Uzun, Levent, Maslak gibi popüler ofis bölgelerine Kağıthane, Bomonti ve Basın Ekspres gibi yeni ofis bölgeleri eklendiğini söylüyor. 

Gayrimenkul sektöründeki büyüme sadece konut alanında görülmüyor. Son yıllarda iş yaşamındaki gelişme, yabancı yatırımcıların Türkiye'yi bölge üssü olarak konumlandırmaları gibi sebeplerle ofis projelerinin sayısında ciddi bir artış yaşanıyor. 

Levent, Maslak gibi İstanbul'un popüler ofis bölgelerinde yaşanan fiyat artışı, arsa sıkıntısı gibi gelişmeler yeni ofis bölgelerinin doğmasına neden oluyor. 

Gayrimenkul sektöründe özellikle ofis projelerine ilişkin danışmanlık hizmetleri ile öne çıkan Proje Beyaz'ın yönetim kurulu başkanı Murat Uzun ile ofis sektöründeki gelişimi ve değişimi konuştuk. Uzun sorularımıza şu yanıtları verdi: İstanbul'un öne çıkan ofis bölgeleri nereler, kiralama ve satış konusunda son dönemde en çok nereler tercih ediliyor? 

İstanbul kentsel dönüşüm sürecinin verdiği ivme ile de hızla gelişiyor, büyüyor. Önümüzdeki yıllarda ofis yatırımında öne çıkan bölgeler tercih nedenlerine göre farklılık gösteriyor. Kağıthane, Bomonti, Basın Ekspress, Zeytinburnu ve tabi Kartal öne çıkan bölgelerimiz. 

Bu bölgelerin öne çıkma nedenleri nedir? 

Tüm bu bölgelerin tercih edilmesinde, raylı sistem ya da karayolları gibi ulaşım ağının gelişmesiyle birlikte merkezi bir konuma gelmiş olmalarının büyük önemi var. Örnek vermek gerekirse, Bomonti bölgesi için Beşiktaş Ttıneli'nin açılması ile birlikte Okmeydanı'na kadar olan alan değerlendi. Yüksek katlı rezidans bloklarının. 

Beşiktaş ve Şişli'deki projeler ile rekabet edecek nitelikte olduğunu söyleyebilirim. Ayrıca arsa maliyetlerinin daha az olması sebebi ile görece daha uygun fiyatlar ile tutulabiliyor. Kartal bölgesini ise İzmir, Bursa otobanını İstanbul'a bağlayacak olan Körfez Köprüsü, 3. Boğaz Köprü bağlantısı, KadıköyKaynarca Metro güzergahı, Sabiha Gökçen Havaalanı, Pendik Marina ve İstanbul'un sanayi bölgesine yakınlığı ile (İzmit, Dilovası, Gebze) 'Geleceğin Ticaret Merkezi' diye adlandırabiliriz. 

Özellikle Kartal bölgesi yatırımcılar için yakın mercek altına alınması gereken son derece önemli bir bölge. 

Kağıthane bölgesinde 3 yıl önce başlayan ve o bölgeyi bir ofis park haline getiren inşaat firmalarının yanı sıra, Piyalepaşa tünelinin hizmete girmesi ile birlikte Taksim ve Beşiktaş'a ulaşımın kolaylaşması, bölgenin değer kazanması açısından önemli fayda sağladı. 

Basın Ekspres de öne çıkan bölgeler arasında yer alıyor. Burada yabancı yatırımcı ilgisi ne durumda? 

Evet, Basın Ekspress güzergâhında sanayi alanlarının imara açılarak iş alanları ve konutlara müsait hale getirilmesi gibi yeni düzenlemeler ile birlikte o bölgede 10'larca büyük inşaat firması ardı ardına projelerini yükseltmeye başladılar. Basın Ekspres'in kolay ulaşımı, E5 ve TEM yollarının birbirine çok yakın geçtiği bir kesişim noktasının arasında yer alması, havaalanına çok vakm konumu gibi etkenler bu bölgenin talep görmesini sağlıyor. 

Şehir merkezinde imara açılan 500 bin m2'nin üzerinde bir alandan bahsediyoruz. Bu alanın değerlendirilmesi ile ilgili önümüzdeki yıllar da çok  hareketli geçecektir. Bölge özellikle yabancıların sıkı takibi altında. 

Son dönemlerin yükselen değeri haline gelen Zeytinburnu için ne düşünüyorsunuz? 

Merkezi konumu ve E 5, TEM, metro, metrobüs, tramvay hatları ile gerek komşu ilçelerine, gerekse tüm Avrupa yakasına hitap eden bir bölge Zeytinburnu. Bana kalırsa İstanbul'daki ulaşım enstrümanlarının en verimli kullanılabildiği yer. Bu bölgenin bu güne kadar üst kalite yapılar ile taçlandırılmamış olması büyük talihsizlik. Geçtiğimiz yıl Veliefendi bölgesinde başlayan ve E 5 hattına kadar uzanan bölgedeki inşaat faaliyetleri dikkat çekmişti. Bölgedeki fabrika ve benzeri ünitelerin de iş merkezi ve konut alanı olarak birer şantiyeye dönüşeceğini biliyoruz. Bu bağlamda önümüzdeki yıl Zeytinburnu bölgesi açısından en parlak sezonun yaşanacağı nı düşünüyorum. Yabancıların ofis piyasasına ilgisini değerlendirebilir misiniz, satın mı alıyorlar, kiralıyorlar mı? 

Satın alma eğilimi olarak baktığımızda, yabancıların Türkiye'de ofis pazarında taleplerinin oldukça düşük olduğu görülüyor. Özellikle İstanbul, sonrasında İzmir, Bursa ve diğer illere baktığımızda yabancı yatırımcılar kendileri direk ya da bir Türk ortak ile yatırım yaptıklarında, öncelikli olarak uzun dönem kiralama yaparak ofis ihtiyaçlarına çözüm buluyorlar. Aslında bu bir anlamda sorunun ana kaynağına işaret ediyor. Çünkü kiralar ülkemizde diğer Avrupa kentlerine göre oldukça düşük seviyede seyrediyor. Bununla beraber satış rakamlarının olası krizlerde değerini koruyamayıp, aşağı seviyelere inmesi, ayrıca olumsuz bir faktör olarak karşımıza çıkıyor. 

Yabancı yatırımcının ofis yatırımından beklentisi maksimum 8-10 yılda geri dönüş sağlaması olurken, ülkemizde bu sürenin çok daha uzun olması kabul edilebilir bir yatırım aracı olmasını engelliyor. Özetle kira getirişi çok düşük kalan Türkiye'miz, daha çok 'kullanıcılar' için avantajlı bir hal alıyor. Belki de bu talebi bir fırsat olarak görmek daha stratejik bir yaklaşım olacaktır. 

Ağırlıklı hangi ülkelerden yabancılar tercih ediyor, neden? 

2013 yılının Ocak-Haziran döneminde ülkelere göre satış dağılımına baktığımızda en yüksek yatırım oranı Rusya'da görülüyor. 

Sonrasında ise İngiltere, Almanya ve Norveç gibi Avrupa ülkelerinin tercih ettiğini görüyoruz.

Ortadoğu'da ise 2012 yılının aksine Türkiye'de gayrimenkul yatırımı yapmak konusunda gözle görülür bir yükselme olduğunu söyleyebiliriz. 

Suudi Arabistan ve Kuveyt en fazla satış yapılan ülkeler arasında yer alıyor. Bu ülkeleri ise Irak, Arap Emirlikleri ve Ürdün takip ediyor. 

Sizce ofis pazarı doygunluğa ulaştı mı? 

Ticari gayrimenkullerde, özellikle İstanbul'da doygunluğa ulaşıldığını söylemek doğru olmaz, aksine nitelikli ofis projelerine ihtiyaç olduğu kanaatindeyiz. 

Özellikle Bağdat Caddesi, Nişantaşı, Ümraniye çarşı gibi, İstanbul başta olmak üzere birçok büyük şehrin popüler caddelerinde ultra lüks ofis ihtiyacı yok denilecek kadar az. İnşaat firmalarının bu tip popüler caddelerde konut yerine ofis projeleri geliştirmesi halinde oldukça rağbet göreceğinden eminiz. 

Ekonomik dalgalanmalardan ofis pazarı nasıl etkileniyor? 

Ticaretin döndüğü alanlar olarak düşündüğümüzde, ofis niteliğindeki gayrimenkuller ekonomik dalgalanmadan negatif yönde etkilenen gayrimenkullerdir. Ekonomideki dalgalanma ofisleri kullanan şirket sahiplerinin yeni bir ofis kararlarını direk beklemeye, yapılması gereken iş listesinin en sonuna almasına neden oluyor. 

EKONOMİST MORTGAGE