Küçük metrekareli konut alırken nelere dikkat edilmeli?

İstanbul gibi büyük bir şehirde 'küçük' düşünmenin miladı 2006 oldu. Çünkü, o yıl giderek daralan arsa stoğu sorunu artık derinden hissedilmiş. Üstelik, konut piyasasına durgunluk hakim olmuştu. Sorunları gidermek için çözüm,  emlakta 'küçük' düşünmek oldu. Önce, 40 metrekarelik 1+1'ler vitrine çıktı, sonra stüdyolar... Trend öylesine hakim oldu ki, karşı çıkanlar bile artık projelerinde onlarsız hareket edemiyorlar. Peki, küçük metrekareler büyük hayalleri gerçek kılabilir mi, onları satın almaya karar verirken nasıl davranmalı? Tüm soruların cevabı bu haberde...

1+1'lerin Türkiye'deki miladı sayılabilecek tarih bugün 2006 olarak kabul ediliyor. Bu tarihte giderek daha da ortaya çıkan arsa sorununun çözümü kadar yaşanan durgunluğu da yenmek için metrekarelerin giderek küçülmeye başlamasıyla o günlerde 70 metrekare olan 1+1'lerin alanları bugünlerde 40 metrekarelere kadar düşmüş durumda.Ve yine bu süreçten itibaren 1+1'ler bir yaşam alanı kadar yatırım aracı olarak da ön plana çıkmaya başladı.  1+1'ler yatırım için son derece uygun enstrümanlardı, çünkü, basit bir denklem olarak konutların metrekareleri küçüldükçe fiyatları da düşüyordu. Ama, kira gelirleri de son derece önemsenecek düzeydeydi.

2008'DE DAHA DA KÜÇÜLDÜLER

Aslında gayrimenkul geliştirmeciler için bu bir riskti. Sonuçta Türkler, geniş metrekareleri seviyordu. Ve bu strateji tutmayabilirdi. Ama, tuttu. Özellikle 40 metrekarelik 1+1'lerde arz giderek artarken, konutun sağlayacağı fayda iyi bir pazarlama stratejisiyle anlatıldı. Arzla birlikte talep de arttı. Talebin arzı dengelemesi sonucunda da bu sefer daha da minik evler yani, stüdyolar ortaya çıkmaya başladı. Ortalama olarak başlangıç olarak 2008'in gösterileceği bu akım için yine 1+1'leri doğuran ana nedenlerden birinden söz edilebilir. 2006'da piyasadaki durgunluğu aşmak için başarılı bir formül olarak ortaya çıkarılan 1+1'lerden sonra, bu defa stüdyolar, global piyasalarda yaşanan dalgalanmalar karşısında ayakta kalmak isteyen firmaların ana formüllerinden biri olmuştu. Çünkü, stüdyolar,  1+1'lere göre yüzde 10 ile 20 arasında değişen oranlarda daha ucuza satılıyordu.
Akım öylesine güçlendi ki, ilk çıktığı tarihlerde 1+1'lere karşı olanlar önce bu tiplere yöneldi, sonra da stüdyolara...

ARZ FAZLASI VAR MI?

Şimdilerde piyasada konuşulan ise neredeyse her projede üstelik son derece iddialı sayıda yer verilen stüdyo ve 1+1'lerde arz fazlası oluşup oluşmadığı yönünde. Bu tereddütün daha da derinlerine inince ortaya çıkan sorular ise, 'sayıları o kadar arttı ki,  hepsine kiracı bulunabilecek mi?' 'İkinci elde tıkanıklık olur mu?'  yönünde oluyor. Ama, iyimserler de yok değil, talebin her geçen gün artacağına inanların sayısı her geçen gün artıyor.

Firmaların başta arsa sorununu çözmek ve global dalgalanmalara karşı bir kalkan olarak geliştirdiği bu stratejinin gelecek yıllarda nasıl bir sonuç yaratacağını söylemek çok zor. Çünkü, arz fazlası olup olmadığını ortaya koyacak bir döküman yok. Ancak, yeni geliştirilen projelerde sayılarının giderek artmasının da ortaya koyacağı gibi, stüdyo ve 1+1'lere talep devam ediyor. Küçük metrekarelerde erişilebilir fiyat formülü daha ne kadar ilgiyle karşılanacak, hep beraber göreceğiz...

KİMLER İLGİ GÖSTERİYOR?

- Yalnız yaşayanlar
- Çocuğu beş yaşın altında olan aileler
- Çocuksuz aileler
- Çocuklarını evlendirmiş yaşlı çiftler

STÜDYO MU, 1+1 Mİ?

Eğer küçük metrekarelerde bir ev edinme kararı vermişseniz ama, stüdyo mu yoksa 1+1 mi olacağına karar verememişseniz işte karşılaştırmalı tablo:

- 1+1'E TALEP DAHA YÜKSEK: 1+1'lerde talep stüdyoya göre daha iyi. Ancak, stüdyoların inşaat maliyeti açısından 1+1'lere göre daha pahalı olmalarına rağmen, onlardan daha ucuza satıldıklarını da göz ardı etmemek gerekiyor.
- STÜDYO HIZLI KİRALANIR: Söz konusu olan kiralama olunca stüdyolar 1+1'lerden daha hızlı kiralanabiliyorlar. Fakat, 1+1'lerin daha uzun süreli kiralamalar için tercih edildiğini belirtmek gerekiyor.
- FİYAT FARKI DÜŞÜK: Kiraya verme açısından stüdyolar 1+1'lere yakın fiyattan kiraya verilebilir. 1+1'lerin 500 lira'ya kiralandığı bir sitede stüdyoları 450 veya 475 TL'den kiralamak mümkün.
- MASRAF VE METREKARE: 'Stüdyo mu yoksa 1+1 mi' diye düşünürken metrekarelerin periyodik masraflar açısından da fark yarattığını göz ardı etmeyin. Küçük metrekare daha düşük aidat anlamına gelir. Aynı tespit temizlik, ısıtma, soğutma ve ısıtma masrafları için de geçerli.

YANLIŞLAR

1) Sadece yatırım için satın alınabilirler.

2) Kiralamak da zordur, satmak da...

3.) Stüdyodaki yalnızlarla büyüklerdeki aileler arasında gerilim olur.

4.) Yoksa bu daireler farklı amaçlara da hizmet mi ediyor?

DOĞRULAR

1) Hem yurtiçi hem yurtdışı örnekleri satın almaların hem yatırım hem oturum amaçlı olduğunu ortaya koyuyor. Ekonomik özgürlüklerini kazanan gençlerin yalnız yaşama istekleri, evlilik yaş ortalamasının yükselmesiyle küçük metrekarelerde yaşamayı tercih edenlerin sayısı arttı. Diğer taraftan küçük metrekare, aidat, ısıtmı ve soğutma gibi alanlarda da ciddi bir tasarruf anlamına geliyor.

2.) Tam anlamıyla yanlış. Çünkü, fiyat olarak son derece erişilebilirler. Özellikle yeni evli çiftler, yalnız yaşamayı tercih eden genç çalışanlar ve öğrenciler açısından kiralamada olduğu kadar satın alma noktasında da ilgi görüyorlar. Ayrıca, bugüne kadar yapılan istatistikler,kKüçük metrekareli dairelerin çok çabuk satıldığını gösteriyor.
Sanıldığının aksine küçük metrekareli daireler, daha hızlı el değiştirebiliyor, yatırımcının nakit ihtiyacı doğarsa, değer kaybetmeden daha hızlı bir şekilde nakde dönebiliyor. Yatırımcı açısından küçük metrekareli dairelerin giderlerinin düşük olması da önemli bir tercih faktörü.

3.) Öncelikle bugüne kadar bu yönde hiçbir şikayet alınmadığını belirtelim. Ancak, yine de bu durum hakkında aklında tereddütü olanlar açısından bazı şirketlerin küçük metrekareli dairelerle büyük metrekareleri farklı konumlandırdıklarını, bazılarının da bilakis yalnız yaşayanlarla aileleri bir araya getirecek çözümler ürettiğini ifade edelim.

4.) Ancak, kimi çevrelerin iddia ettiği amaçlar çerçevesinde değil...  Şirketler toplu kiralama ya da satın alma yapabiliyorlar. Stüdyoların şirketler tarafından tercih edilmesindeki ana neden, otelde oda bulamama, mevsimsel olarak artan otel fiyatlardan etkilenmeme. Şirket sahipleri, bu yüzden rezidans hizmetlerinin verildiği projelerde stüdyo tipi konutlarda konaklatmayı tercih edebiliyorlar. Ayrıca, şirketler satın aldıkları gayrimenkulü ve bakım masraflarını da maliyet olarak kayıt edebildikleri veya gider yazabildikleri için avantaj sağlamış oluyorlar.