Kartal'daki ofis arzının hareketlenmesi Pendik'i de etkiledi!

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş Değerleme Uzmanı Buğra Ersan Tüzgen, Pendik, tuzla ve Kartal bölgesini www.emlakkulisi.com için analiz etti!

İstanbul’da nüfusun hızla artması; şehrin iç kısımlarında arsa arzının kısıtlı duruma gelmesine ve yapılan yatırımların şehrin dış çeperlerine doğru kaymasına sebep olmuştur. 1999 yılında yaşanan Kocaeli depreminden sonraki süreçte deprem yönetmeliğine göre inşa edilen konutların tercih edilmesi ve insanların şehrin karmaşasından uzak ama şehre kolay ulaşım sağlayabilecekleri bölgeleri tercih etmeleri de bu gelişmede önemli rol oynamıştır.

Özellikle İstanbul’da olmak üzere son 10 yıllık süreç içinde gerçekleşen projelere bakıldığında site kavramının ülkemiz genelinde yerleştiği ve site kavramıyla birlikte sosyal tesisleri ve yeşil alanları bulunan, güvenlikli, ulaşım sorunu olmayan şehrin çeperlerindeki projelere talebin arttığı gözlenmektedir.

İstanbul’un doğu sınırında konumlu Tuzla bölgesi Sabiha Gökçen Havalimanı’nın açılması ile gerek konut, gerek lojistik, gerekse de eğitim bölgesi olarak gelişmekte olan bölgeler arasında yerini almıştır. Bölgede boş arsa stoğunun fazlalığı sebebiyle üniversite kampusları ve teknoparklar bu bölgeye yönelmiştir. Özellikle İstanbul Park, Sabancı Üniversitesi  ve Okan Üniversite’lerinin açılmasının akabinde bölgede yaşayan öğrenci sayısındaki artış, konut talebi doğurmuştur.

Tuzla’da mevcutta Sabancı ve Okan Üniversitesi Kampusları ve Koç Lisesi Kampusu yer almaktadır. Bölgede konumlanacak diğer bir üniversite Süleyman Şah Üniversite olup, üniversitenin Tuzla Kampusu için inşa çalışmaları devam etmektedir.  Ayrıca tersaneler bölgesinde yer alan Piri Reis Üniversitesi ve Medeniyet Üniversitesi’nin Akfırat bölgesine yapılması planlanan kampusu bölgeyi eğitim anlamında önemli bir noktaya getirecektir. Söz konusu eğitim kurumlarında çalışan ve öğrencilerin sayısı göz önüne alındığında bölgede öğrencilere hitap eden konut talebi doğuracağı düşünülmektedir.

Tuzla Bölgesine yakın konumlu bulunan Sabiha Gökçen Havalimanı, F1 İstanbul Park ve Via Port alışveriş merkezi bölgenin gelişiminde tetikleyici rol almıştır. Yakın çevrede yer alan organize sanayi bölgeleri, lojistik depolar ve tersanenin de etkisiyle gelişim hızla devam etmektedir. Akbank ve Yapı Kredi Bankası’nın operasyon merkezleri de burada yer almaktadır. Ayrıca  E-5 Karayolu Pendik Kavşağına yakın konumlu yer alan arsa üzerinde Garanti Bankası Operasyon ve Teknoloji Merkezi devam etmektedir. İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı’nın mevcutta devam eden Çınarlı Bahçe Konut Projesine yakın konumlu olan ve E-5 Karayolu’na cepheli Eski Paşabahçe Fabrikası arsası üzerine İş Bankasının kiracısı olacağı 5.000 kişilik operasyon ve teknoloji merkezi, otel, ofis ve AVM fonksiyonlarından oluşan karma bir proje yapmayı planlamaktadır. Söz konusu proje için projelendirme çalışmalarının bittiği ve yakın zaman önce ruhsatların alındığı bilinmektedir.

Tuzla Belediyesi tarafından Tuzla’nın kıyılarını daha verimli ve katma değeri yüksek projelerle değerlendirmek adına Marina Projesi çalışmaları başlatılmıştır. Tuzla turizmine ve istihdamına büyük katkı sağlayacağı düşünülen Marina Projesi birkaç alternatifle değerlendirilecektir. Ön izinleri alınmış, imar planı çalışmaları devam edilen proje ihale aşamasındadır. Tuzla sahilinin maksimum derecede kullanımını sağlayacak şekilde içerisinde kültürel, sportif ve eğlence ünitelerinin de olması tasarlanmaktadır.

Tuzla Bölgesi’nde bir diğer önemli proje ise Kozyatağı Carrefour’un yanında konumlanan sebze meyve halinin Tuzla Aydınlı Projesi’ne taşınması hedeflenmektedir. 2008 yılında imar planlarında yapılan değişikliklerle yaklaşık 40 hektarlık alan hal sahası olarak belirlenmiştir. 2012 yılının başı itibariyle yürürlülüğe giren yeni hal yasasına göre 3+1 yıl içinde mevcut hallerin modern bir yapıya kavuşturulması gerekmektedir ancak Ataşehir Hali’nin yeterli gelişme alanına sahip olmamasından dolayı belirlenen süre içinde projelendirilme ve inşaat faaliyetinin tamamlanarak halin taşınması öngörülmektedir. Bu konuyla ilgili İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından gerekli çalışmaların başlatıldığı bilinmektedir.

Tuzla ve yakın bölgesini konut-rezidans sektörü açısından incelediğimizde bölgenin E-5 Karayolu kuzeyinde kalan kısmının konut projeleri bakımından yoğun olduğu görülmektedir. Söz konusu projelerin daha çok orta gelir grubuna hitap ettiği söylenebilir.

Tuzla’da E-5 Karayolu’nun kuzeyinde yer alan Aydınlı bölgesinin Sabiha Gökçen Havalimanına, Sabancı ve Okan Üniversitelerine yakınlığı sebebiyle yakın zamanda konut arzı bakımından hareketlilik gösterdiği görülmektedir. Bölgede özellikle Dumankaya İnşaat tarafından geliştirilen konut projeleri dikkat çekmektedir. Söz konusu projelerde satış bedellerin bölge geneline göre düşük seviyelerde seyretmesi sayesinde satış hızlarının yüksek olduğu görülmektedir. 

E-5 Karayolu’nun güneyinde Tuzla Tersanesi’ne doğru yer yer alçak katlı, havuzlu siteler bulunmasına rağmen, E-5 Karayolu kuzeyindekine benzer nitelikli, site içinde, sosyal imkanlara sahip konut projelerinin çok fazla bulunmadığı görülmektedir. E-5 Karayolu’nun güney kısmında son zamanlarda dikkat çeken proje ise İş Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı tarafından inşasına devam edilen Çınarlı Bahçe’dir..

İş GYO bölgede 3 adet proje geliştirmeyi planlamaktadır. Özellikle E-5 güneyinde konumlanacak projelerden ilki Çınarlı Bahçe konut projesidir. 41 dönüm arazi üzerinde 476 adet konuttan oluşan projede satışlar 2011 Ekim ayında ilk aşamada sadece İş Bankası mensupları ve yakınlarına yapılmıştır.  Konutların %80 satılan projede satışlar devam etmektedir. 2013 Ağustos ayında teslim edilecek proje dahilinde 7/24 güvenlik ve kameralı kontrol noktaları, kapalı-açık otopark, açık/kapalı yüzme havuzu, fitness center, anaokulu, çocuk oyun alanları, yürüyüş parkurları, çok amaçlı spor alanı, süs havuzları, bisiklet parkı, market ve ticari hizmet alanları yer alacaktır.

Tuzla bölgesinde ailelere hitap eden 2+1, 3+1 ve 4+1 oda sayısına sahip daire tiplerinin yanında stüdyo, 1+1, 1+1.5 daire tiplerinin de bulunduğu görülmektedir. Bu tipteki konutların genel olarak üniversite öğrencileri veya Sabiha Gökçen Havalimanı’nı iş maksatlı kullanan kesim tarafından tercih edildiği öğrenilmiştir.

Emlak GYO’nun Tuzla’da yer alan 300 dönüm arsası üzerine Teknik Yapı tarafından Evora İstanbul projesi geliştirilmektedir. Bölgenin en büyük projesi olan Evora İstanbul’un 4.700 adet konuttan oluşması planlanmaktadır. 5 etaptan oluşacak projenin 2014 Eylül ayında tamamlanması hedeflenmektedir. Ayrıca proje dahilinde özel ilköğretim okulu, özel anaokulu, özel tıp merkezi, ticaret alanları ve dini tesis yer alması planlanmaktadır. Bunların haricinde çocuk parkı, fitness center, açık yüzme havuzu, basketbol sahası, yürüyüş-koşu parkuru, süs havuzları vb. gibi sosyal donatılar bulunacaktır. Söz konusu prestijli projenin tamamlandıktan sonra bölgede bir miktar doygunluğun oluşabileceği düşünülmektedir.

Tuzla bölgesi için önemli diğer bir proje ise Şelale Park Projesi’dir.  İçmeler - Aydınlı güzergahında inşa çalışmaları devam eden projede,  bitimiyle Anadolu Yakasının en fonksiyonel parkı konumuna gelecektir. 110 dönüm arazi üzerinde yapılacak parkta lunapark, çocuk oyun alanı, trafik köyü, yüzme havuzu, kafeterya,spor alanları, piknik alanı, amfi tiyatro ve çarşı yer alması planlanmaktadır. 2011 Mayıs ayında başlanan projenin 2 senede tamamlanması hedeflenmektedir.

Tuzla Bölgesi, ağırlıklı olarak organize sanayi tesisleri ve konut alanlarının bulunduğu bir bölge olup, Asya yakası iş ve ofis alanına oldukça uzak bir konumdadır. Bölgede mevcutta nitelikli olarak adlandırılabilecek ofis projesi bulunmamaktadır. Bölgede yapılan araştırmalarda, E-5 üzerinde plaza niteliği taşımakta olan pek çok nitelikli binanın boş durumda olduğu görülmüştür. Kartal’da başlayan ofis arzındaki hareketliliğin güncel Pendik ilçesini de etkilediği gözlenmektedir. Fakat bu etki oldukça yavaş gelişmekte olup, Pendik ilçesinde mevcutta Beyaz Ofis, Varyap Plaza gibi az sayıda ofis projesi bulunmaktadır. Ofis arz ve talebinin Tuzla’ya kaymasının zaman alacağı düşünülmektedir.

Bölge gelişiminin orta vadede 1/100.000 Ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planına göre daha çok konuta yönelik olduğu ve gerçekleşecek olan konut-residence projeleri ile birlikte AVM ihtiyacının da doğacağı düşünülmektedir. Tuzla bölgesini alışveriş merkezleri gelişimi açısından incelediğimizde, mevcutta bölgeye yakın olarak faaliyet göstermekte olan Pendik sınırları içinde konumlanmış Viaport, Neomarin ve Pendorya ilk göze çarpan AVM’lerdir. Bunlar haricinde Pendik bölgesinde yer alan Pendik Park Outlet Center ve World Atlantis de daha küçük ölçekli AVM’ler olarak dikkat çekmektedirler. Ayrıca Pendik E-5 Yolu üzerinde yer alan Varyap Plaza Projesinin içinde alışveriş merkezi fonksiyonu yer alacaktır. Bölgeye yakın konumlu Gebze’de Doğuş Gayrimenkul tarafından projelendirilip açılışı yapılan Gebze Center kısmen Tuzla Bölgesi’ne hitap etmeyi hedeflemektedir.

Tuzla Bölgesindeki tüm gelişmeler incelendiğinde Tuzla bölgesinin özellikle organize sanayi bölgesine, Sabiha Gökçen Havalimanı, yakınlığı ile ilerleyen dönemlerde gelişme göstereceği düşünülmektedir. E-5 Karayolu’na yakın konumlu bulunan eski sanayi tesislerinin ilerleyen dönemlerde bölgeden kaldırılarak ticaret+ hizmet fonksiyonunda gelişme göstereceği bu durumun nitelikli konut ihtiyacını tetikleyeceği ve bölgede bulunan boş arsalarda nitelikli projelerin sayısının artması beklenmektedir. Anadolu yakasında alt merkez olarak planlanan Tuzla Bölgesi’nde ofis sektöründe gelişmelerin zaman alacağı otel sektöründe ise devamlı gelişme gösteren organize sanayi bölgelerinin etkisiyle 3-4 yıldızlı kent otellerine talebin oluşması orta vadeli süreçlerde bölge ile ilgili beklentilerdir.

*Bu çalışma TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş tarafından www.emlakkulisi.com için özel olarak hazırlanmıştır.