2 yıl içinde 57 AVM açılacak!

Alışveriş merkezleri (AVM),  İstanbul  başta olmak üzere büyük şehirlerde ve daha sonra da Anadolu kentlerinde perakende sektörünün gelişmesinde büyük rol oynadı. Yerli ve yabancı yatırımcıların ilgi odağında olan AVM’ler önümüzdeki yıllarda da cazibesini korumaya devam edecek. 2014 yılını 70 milyar TL ciroyla kapatması beklenen AVM pazarında önümüzdeki iki yılda yaklaşık 8,5 milyar dolar yatırımla açılacak 57 AVM, 70 bine yakın kişiye istihdam sağlayacak.Türkiye ekonomisinin itici güçlerinden biri haline gelen AVM’ler yeni girişimcilere de fırsat kapısı olacak.

Son yıllarda eleştirilerin odağında… Kimi zaman siyasi malzeme konusu oluyor, kimi zaman ise sosyal değişimin simgesi… Hızla çoğalan AVM’ler ne kadar eleştirilirse eleştirilsin hem tüketiciler hem de yatırımcılar için vazgeçilmez konumda. Küçük veya büyük sermaye gruplan yarattıklan istihdamla Türkiye ekonomisinin itici güçlerinden biri haline gelen AVM’lere yatınm için fırsat kolluyor. “Doğru zaman, doğru lokasyon ve doğru proje” vizyonuyla hareket eden yatınm-cılar, bu üç sac ayağını bulunca yatırım yapmaktan kaçınmıyor.

AVM’lere yönelik bu yatırım furyası önümüzdeki iki yılda da büyük bir hızla devam edecek. 2013 yılını 60 milyar TL ciro ile kapatan AVM’lerin 2014 yılı cirosunun 70 milyar TL’ye ulaşması bekleniyor. Turkmall, Multi Development, Sur Yapı, Via Properties, Artaş İnşaat gibi AVM’lerin önde gelen yatırımcıları dışında Koton, Ziylan gibi perakendeciler bile AVM işine girmek için yatırım fırsatlarını araştırıyor.

Alışveriş merkezi sektörüne bugüne kadar ortalama 45 milyar dolarlık yatırım yapıldı. Önümüzdeki iki yılda açılacak 57 AVM için de yatırımcılar kesenin ağzını açacak. Yaklaşık 8,5 milyar dolarlık yatırımla açılacak bu yeni AVM’ler 70 bine yakın kişiye de istihdam sağlayacak.

ÖZAL İLE BAŞLADI

Bugün ekonominin ve sosyal yaşamın ayrılmaz bir parçası haline gelen AVM’lerin Türkiye’deki geçmişi 1988’e kadar gidiyor. Türkiye’nin ilk AVM’si unvanını taşıyan Galleria Ataköy Alışveriş Merkezi’nin dönemin başbakanı Turgut Özal’ın girişimiyle açılmasından bu yana alışveriş merkezi sayısı her geçen gün artmaya devam ediyor. 1980’lerde Türkiye genelinde açılan alışveriş merkezi sayısı üç iken, 2000 yılında bu sayı 47’ye çıktı. 2005’te neredeyse ikiye katlanarak 99’a ulaştı. Eylül 2014’e gelindiğinde ise mevcut AVM sayısı 337’yi bulmuş durumda. Bu AVM’lerdeki kiralanabilir alan ise net 9,7 milyon metrekareye yaklaşıyor.

Tüm Türkiye’yi saran alışveriş merkezi yatırımlarında önümüzdeki iki yılda İstanbul, Ankara,  İzmir  gibi büyük şehirlerin dışında özellikle Anadolu’ya yönelik yatırımlar öne çıkacak. Türkiye’de 81 ilin 57’sinde alışveriş merkezi var. Önümüzdeki yıllarda Ağn ve Elazığ gibi hiç AVM olmayan iller de AVM yatınmlanyla tanışacak.

ANADOLU ÖNE ÇIKACAK

Tüm Alışveriş Merkezleri ve Perakendeciler Federasyonu (TAMPF) Başkanı Vahap Küçük, Türkiye’de AVM’lerin gelecekte de önemini koruyacağını söylüyor. Ancak Küçük’ün bu noktada bazı şartları var. Küçük, AVM’ler için, “Doğru yerde, doğru zamanda, doğru tema ile inşa edilmeli” diyor. Ayrıca, “Temalı, fark yaratan AVM’lere ihtiyaç var. İstanbul’un Büyükdere aksında değil, örneğin Gaziosmanpaşa’da halen çok ihtiyaç. Anadolu’da da pek çok yerde büyük ihtiyaç” diye konuşuyor.

Özellikle İzmir’de çok ciddi bir büyüme öngördüklerini söyleyen gayrimenkul danışmanlığı şirketi Cushman & Wakefield Yönetici Ortağı Toğrul Gönden, “Antalya ve Kocaeli gibi metropol şehirlerin yeni projeler ile pazar paylannı arttırma ve güçlendirme yolunda ilerlediğini görüyoruz. Onun dışında Anadolu’da 500 bin ile 1 milyon arası nüfuslu illerin öne çıkmasını bekliyoruz. Bolu, Afyon, Çanakkale gibi illerde önemli projeler var” diyor.

Halihazırda AVM bulunsa bile yeni AVM’ler için potansiyel taşıyan diğer iller ise; Manisa, Adana, Balıkesir, Mersin, Kırklareli, Kahramanmaraş, Amasya, Çanakkale, Ordu, Zonguldak, Rize, Osmaniye, Tekirdağ, Sinop, Karaman ve Konya olarak sıralanıyor.

YATIRIMCISINA KAZANDIRIYOR

AVM’leri yatırımcılar için cazip hale getiren pek çok neden var. Yatırımcıların AVM’lere olan ilgisini anlamak için rakamlara bakmak gerekiyor. Avrupa’da her 100 kişiye 250-270 metrekare arası AVM düşüyor. Türkiye’de ise bu oran 130 metrekare civarında. Sözünü ettiğimiz bu rakamları yorumlayan AYD Başkanı ve Multi Turkey CEO’su Hulusi Belgü, daha gidilecek çok yol olduğunu söylüyor.

Uzmanların da ifade ettiği gibi, doğru lokasyonda, doğru mağaza karmasıyla kurulan ve tüketicinin ih-tiyaçlanm karşılayan AVM’ler yatınm-cısına kazandırıyor. Üstelik AVM’ler pek çok yatırım aracına göre daha hızlı geri dönüş sağlıyor.

AVM’ler düzenli ciro artışı ile de öne çıkıyor. Doğru yönetim ve dokunuşlarla açıldığı günden itibaren düzenli bir ciro artışı ortaya koyabiliyor. Alışveriş Merkezleri ve Yatırımcılan Demeği ile Akademetre Research tarafından ortaklaşa oluşturulan AVM Endeksi’nin temmuz ayı sonuçlarına göre, ciro endeksi geçen yılın aynı dönemiyle karşılaştınldığında yüzde 16,5’lik artış kaydederek 162 puana yükseldi. AVM’lerdeki kiralanabilir alan (m2) başına düşen cirolar Temmuz 2014’te 616 TL’ye ulaştı. Verimlilik, İstanbul’da 628 TL, Anadolu’da ise 609 TL olarak gerçekleşti.

AVM’lerde 4 yeni trend

Artık daha küçük metrekareli AVM’lere ihtiyaç duyuluyor. 15-25 bin metrekare arasında kiralanabilir alana sahip, şehir içinde, tercihen yürüme mesafesinde müşteri alabilecek AVM’ler öne çıkacak.

insanları kapalı mekan etkisinden kurtaracak, açık hava etkisi yaratacak tasarımlar tercih ediliyor.

Çevreye daha duyarlı, enerji tasarruflu ve hatta güneş enerjisi kullanan AVM’lerin sayısının artması bekleniyor.

CRM çalışmalarının önemi H artacak. CRM çalışmaları ile müşterilerinin ziyaret sayılarını, kalma sürelerini arttırmaya ve farklılık yaratmaya çalışılıyor.

AVM’de başarının 5 altın kuralı

Yer seçimi doğru yapılmalı, ulaşım imkanlarının çeşitli ve rahat olmasına dikkat edilmeli. Otopark miktarı da kiralanabilir alanla orantılı olmalı.

Alışveriş merkezi planı basit ve kavranabilir olmalı. İnsanların kafasını karıştıracak, algılamayı güçleştirecek plan şemalarından kaçınılmalı ve kullanıcıları yormayan tasarımlar yapılmalı.

İlk etki çok önemli olduğu için, girişlerin tasarımı daha çok önem kazanıyor.

Eski alışveriş merkezlerinden müşteri toplayabilmek ve kendilerine ait müşteri kitlesi I oluşturabilmek için kalitenin eski alışveriş merkezlerinden daha iyi, malzeme ve teknoloji açısından daha başarılı ve yeni olması gerekir.

Ürünlerin, mağazaların çeşitli olması gerekiyor. Klasikleşmiş alışveriş merkezi fonksiyonla! ve aktivitelerinin yanında, ilgi çekebilecek değişik alternatifler getirilmeli. Eğlence alanları, yüzme havuzlan, spor kompleksleri gibi farklı özellikleri olmalı.

Yeni perakende yasasının getirdikleri

Yeni tasarıya göre bir mağazanın outlet olarak nitelendirilebilmesi için sattığı malların en az yüzde 70’inin indirimli olması ve yıl içinde de sürekli indirimli satış yapması gerekecek. Bu tüketiciler için iyi haber.

Yeni perakende yasa tasarısı üreticinin markalaşma yolunu da açıyor. Artık üretilen malların üzerinde sadece perakendecinin unvanı ve markası değil, üreticinin de adı ve unvanı olacak. Böylelikle üretici ismini duyurma fırsatını yakalayabilecek.

AVM’lerde ortak alanlara bir düzenleme geliyor. Artık her AVM’nin içinde acil tıbbi müdahale ünitesi, bebek bakım odası, ibadet yeri, çocuk oyun alanı gibi alanlar zorunlu hale getiriliyor.

Geleneksel, sanatsal veya Hkültürel değeri olan ancak kaybolmaya yüz tutmuş meslekleri icra edenlere AVM’lerde toplam kiralanabilir alanın binde 2’si kadar yer ayrılacak. Bu noktada yatırımcılar düzenlemeye “AVM’nin mağaza karması ve yerleştirmesine uygun olarak düzenlenmesi” şeklinde bir ibare eklenmesi gerektiğini düşünüyor.

Artık her AVM’nin içinde esnaf ve sanatkarlara toplam kiralanabilir alanın yüzde 5’i kadar yer ayrılacak. Bu alanlara rayiç bedel üzerinden kira ödenecek. Burada yatırımcılar AVM’ler için çok önemli olan mağaza karmasının gözardı edilmemesi gerektiğini söylüyor.

SOSYAL MERKEZ OLDU

Rakamlar yatınmcılar için değerli ancak AVM’lerin sosyal hayat içinde giderek artan yeri de yatırımcıların kararlarında etkili oluyor. AVM’ler günümüzde sadece alışveriş yapmak için gidilen yerler olmanın ötesine geçmiş durumda. İnsanlar ailece hep birlikte kaliteli vakit geçirmek ve sosyalleşmek için de AVM’leri tercih ediyor. Alışveriş merkezleri artık yeme-içme, kültür-sanat, gösteri etkinlikleri gibi birçok amaca hizmet eden yerler halini aldı.

AYD Başkanı ve Multi Turkey CEO’su Hulusi Belgü, “Karma kullanımlı veya tematik alışveriş merkezleri de sektörde yeni dönemde ağırlıklı olan gelişmeler” diye konuşuyor.

AVM’ler yarattıklan istihdamla bulunduktan bölgenin ekonomisini ve sosyal hayatını değiştirmekle kalmıyor. Türkiye geneline yayıldıkça ka-yıtdışı ekonominin azaltılmasına büyük katkı sağlayan AVM’ler, oluşturdukları platform sayesinde birçok yeni perakende markasının doğmasını da sağlıyor.

Son yıllarda metropollerin gelişimiyle birlikte tüketici alışkanlıkları da değişmeye, talepler artmaya başladı. Günümüzde sadece bulunduğu bölgenin hedef kitlesini iyi analiz etmek ve tüketicinin ihtiyaçları doğrultusunda marka karması oluşturmak da yeterli olmuyor. Bu yüzden son dönemde farklılık yaratma ve tüketicinin ilgisini daha çok çekebilmek adına tematik alışveriş merkezlerinin ön plana çıkmaya başladığını söyleyen Eva Gayrimenkul Değerleme Lisanslı Değerleme Uzmanı Deniz Şahinkaya, “AVM’ler yaşam merkezlerine dönüştü. Özellikle tüm aile fertlerine uygun konseptte üretilen AVM’ler tüketicinin ilgi odağı konumunda” diyor.

DOĞRU ZAMAN, DOĞRU YER

Doğru zamanda, doğru yerde, doğru yatırımlar yapıldığı sürece pazardaki büyümenin süreceğine inanan yerli ve yabancı sermaye gruplan, bu üçlüyü bulduğu anda hiç çekinmeden yatırıma girişiyor. Yaptığımız araştırma önümüzdeki iki yılda yatırımcıların yeni projeler konusunda cömert davranacağını ortaya koyuyor.

Türkiye genelinde dokuz ilde 10 AVM projesi bulunan Türkiye’nin en büyük yerli yatırımcı gruplarından Rönesans Gayrimenkul Yatınm, 2016 yılına kadar İstanbul, İzmir, Van ve Bursa’da ofis, rezidans ve AVM’den oluşan üç adet karma proje ve bir AVM projesi açmayı planlıyor. Bunlara ilave olarak İzmir Gaziemir’deki Optimum AVM projesini de 2016 yılı sonuna kadar büyütmeyi hedefliyor.

Projeleri şekillendirirken önem verdikleri konuların başında ulaşım kolaylığı ve mimari konseptin geldiğini söyleyen Rönesans Holding Gayrimenkul ve Yatırım Yönetim Kurulu Başkanı Kamil

Yanıkömeroğlu, “Projelerimizi sadece insanların alışveriş ihtiyacını karşılayacak binalar olarak tasarlamıyoruz. Birincil önceliğimiz yaşam alanlan yaratmak.

KARMA PROJELER GÖZDE

Antalya ve Fethiye’de hayata geçirdiği iki projeyle AVM işine adım atan Eroğlu Holding, bu alandaki yatırımlarına önümüzdeki dönemde de devam edecek. Holding, 20l6’ya kadar rezidans, AVM, otel ve iş merkezlerinden/ofislerden oluşan iki karma projeyi hayata geçirecek. Bunlardan biri Bursa Nilüfer’deki Harmony Towers. Diğeri ise İstanbul Seyrantepe’de yapımı süren Skyland İstanbul projesi. Bu iki projenin ortak özelliği, alışveriş, iş ve yaşam merkezi konseptli projeler olmaları. Projeleriyle 10 bin kişinin üzerinde istihdam sağlayacaklarını söyleyen Eroğlu Holding Yönetim Kurulu Başkanı Nurettin Eroğlu, “Bursa Harmony Towers için 160 milyon TL, Skyland İstanbul için 700 milyon dolar yatırım yapacağız. Projelerimizdeki ticari ünite sayısı 350’nin üzerinde. Ulusal ve uluslararası pek çok ünlü markayı Türkiye’ye getirmek için çalışmalarımız sürüyor” diye konuşuyor.

Türkiye genelinde bugüne kadar toplam 25 alışveriş merkezinin açılışında aktif rol alan Turkmall ise 20l6’ya kadar 1 milyar Euro’ya yakın yatırım yaparak 10 yeni AVM açmayı planlıyor. Projelerin konsepti bulunduğu konuma ve hitap ettiği hedef kitleye göre değişiklik gösteriyor. AVM’lere girecek markalan hedef kitle doğrultusunda belirlediklerini söyleyen Turkmall CEO’su Hilmi Özçakır, çeşitliliğe önem verdiklerini ve sadece ulusal ya da uluslararası ünlü markaların değil yerel markaların da yer almasına özen gösterdiklerini dile getiriyor.

YENİ YERLEŞİM YERLERİ

İstanbul’da dört projesi bulunan Sur Yapı, Anadolu’ya açılan yatırımcılardan biri. 2013 yılında Axis Kağıthane’yi, 2014 yılında Metrogarden AVM’yi açan şirket, 20l6’da İstanbul’da Axis İstanbul ve Exen AVM’yi açmaya hazırlanıyor. Şirketi Anadolu’ya açan projesi İzmir’de Hayat Grubu ve Torunlar ile ortak geliştirdiği proje olacak. Rezidans, AVM, marina ve otelden oluşan bu karma proje için 550 milyon dolarlık yatırım öngörülüyor. Sur Yapı’nın diğer projesi ise Bursa’da olacak. AVM ve rezidanstan oluşan 340 konut ve 255 mağazanın bulunacağı bu projenin 650 milyon dolara mal olması bekleniyor. Projenin ismi henüz belirlenmiş değil.

Bir AVM’nin aynı zamanda bir gayrimenkul projesi olduğunu ve gayrimenkulün konuma bağlı bir olgu olduğunu söyleyen Sur Yapı Yönetim Kurulu Başkanı Altan Elmas, “Yani her taraf doluyken siz çok ihtiyaç olan bir niş pazar ve bir ilçede, küçük bir kentte AVM ihtiyacı bulabilirsiniz. Konutta da bu böyledir. Siz niş bir pazar yakalarsınız o bölgenin insanları o bölgeden dışan çıkmak istemezler. AVM de bunun gibidir” diye konuşuyor.

İZMİR’İN POTANSİYELİ

İzmirli Kavuklar Grubu ise Türkiye’nin ilk üstü açılıp kapanabilen alışveriş ve yaşam merkezi projesi Point Bornova’yı 2015 yılının son çeyreğinde açmayı hedefliyor. Point Bornova’yı dördüncü nesil AVM olarak tanımlayan Kavuklar Gayrimenkul Geliştirme Grup Başkanı Metehan Kavuk, İzmir’in potansiyeline dikkat çekiyor. Kavuk, İzmir’de metrekare başına düşen AVM oranının dünya çapında gelişmiş önde gelen birçok şehre göre çok düşük olduğunu da sözlerine ekliyor. 2015 yılının son çeyreğinde yaşamın başlayacağı proje, 23 bin metrekare arsa üzerinde 280 bin metrekare inşaat alanına sahip. Projeye 350 milyon dolarlık yatırım yapılması planlanıyor.

2016 sonuna kadar Türkiye’deki 14 olan AVM sayısını 19’a çıkarmayı hedefleyen Multi Turkey, Diyarbakır, Çorum, Edime,  Adana  ve Elazığ’da yeni projelere imza atacak. Hedef kitlelerini farklılaştırabilen ve bulunduğu kentle hem sosyal hem de mimari anlamda bütünleşen AVM’lerin başanlı olduğunu söyleyen Multi Turkey CEO’su Hulusi Belgü, “Tüm projelerimizde bu ilkeleri göz önünde bulundururuz. Örneğin, mimari olarak AVM’lerin 2,5 kattan fazla olmamasına ve mutlaka gün ışığı almasına hep dikkat ediyoruz” diye konuşuyor.

Viaport Venezia ve Viaport Marin olmak üzere iki proje üzerinde çalışan ViaDMC ise projelerini lokasyon, konsept, marka bilinirliği, ulaşım ve yaşam olmak üzere beş ana fonksiyona dikkat ederek tasarlıyor, iki projesiyle 3 bin 800 kişiye istihdam sağlayacak olan ViaDMC’nin kiralama direktörü Ogün Turanlı, değişen yaşam ve beklenti koşullarına ayak uyduramayan ve kendini yenilemeyen merkezlerin zarar görebileceğini belirtiyor.

“Anadolu yatırımları artacak”

“Türkiye’de giyim, ayakkabı, yeme-içme gibi sektörlerdeki büyüme AVM yatırımlarının devam etmesindeki en önemli nedenlerden biri. Büyüme eğilimi devam edecek ancak son 10 ytlda kiralanabilir alanda gerçekleşen büyümeye kıyasla önümüzdeki 5 yıldaki büyümenin biraz yavaşlamasını bekliyoruz. Yatırımların çoğunluğu hala İstanbul’da yapılıyor ama ileriye dönük olarak Anadolu’daki yatırımların artmasını bekliyoruz. Şu anki yatırımlara baktığımızda 20l6’ya kadar Kocaeli, Afyon, Bolu ve Erzurum gibi şehirlerde tamamlanması planlanan büyük yatırımların olduğunu görüyoruz. Buna ek olarak, cadde AVM’leri, tematik AVM’ler gibi yeni nesil AVM yatırımları büyümeye katkı sağlıyor!’

AYŞEGÜL SAKARYA PEHLİVAN -SİBEL ATIK/ Ekonomist