Yüreğir gayrimenkul sektöründe kendini gösterecek!

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş Adana Şubesi Değerleme Uzmanı Egemen Kabalcı, www.emlakkulisi.com için Adana Yüreğir’i analiz etti… 

Yüreğir İlçesi Adana İlinin Merkez İlçesidir. Denizden 40 Km. içeride kurulan Adana İli, Seyhan Nehrinin iki yakasına yayılmış olmakla birlikte batı yakada Seyhan ve Çukurova, doğu yakada ise Yüreğir ve Sarıçam İlçeleri yer almaktadır. Yüreğir ve Seyhan İlçelerini M.Ö. 6.yy' da yapılmış 317 m . Uzunluğunda 21 gözlü tarihi Taşköprü ile birbirine bağlamıştır.

Yüreğir İlçesi adını M.S.1250-1352 yılları arasında Türk Oğuz boyundan Üç oklara mensup Yüreğir Aşiretinin yerleşmiş olduğu Yüreğir Ovasından almış olup 05.06.1986 tarih ve 3306 sayılı kanunla kurulmuştur.

Yüreğir, Seyhan ve Ceyhan nehirlerinin meydana getirdiği Çukurova'nın merkezinde yer alır. Seyhan nehrinin doğusunda bulunmaktadır. Yüreğir İlçesi genelde düz ve ovalık bir fiziki yapıya sahiptir. İlçeye bağlı Köylerin ve Bucak merkezilerinin yerleşim alanı E-5 karayolunun kuzeyinde ve güneyinde kalmaktadır. İlçenin Sarıçam İlçesi ile ayrılmasından sonra yüzölçümü 858 km² dir. 

Yüreğir İlçesi 1 merkez Yüreğir Belediyesi ve 6 Müstakil köyden oluşmaktadır. İlçe Belediyesine bağlı 38 adet Mahalleye 3 adet lağvedilmiş belde mahallesi eklenmiş, toplam 41 Mahalle  bulunmaktadır. İlk Kademe ve Belde Belediyeleri lağvedilmiş olup, 58 mahalle ilçeye merkez mahallesi olarak eklenmiştir. İlçenin toplam 100 Mahallesi bulunmaktadır. İlçeye bağlı 6 Köyde Toplam 3.274 nüfus, 100 mahallesinde toplam 421.692 nüfus olup, ilçe nüfusu toplamı 426.379 dir.

Topraklarının büyük bölümü tarıma elverişli Yüreğir İlçesi; Güneydoğu Anadolu, Doğu Anadolu, İç Anadolu Bölgeleri ile  Ceyhan, Kadirli, Kozan, Aladağ gibi ilçelerden yoğun göç almıştır. Son yıllarda azalmakla birlikte ilçeye gelen göç dalgası, çarpık kentleşme ve alt yapı sorunlarını da beraberinde getirmiştir. Yaşanan bu göç dalgası kent kültürüne uyumda sıkıntılara sebep olmaktadır. İlçede, halk geçimini  zirai, ticari ve sınai faaliyetlerden sağlamaktadır.

Adana’nın merkez ilçesı Yüreğir, önemli karayolu ulaşım arterlerini sınırları içerisinde barındırmaktadır. Bu durum bölgenin reklam kabileyetini ve ticari hacmini artırmaktadır. Bölgede ulaşım:

       İlçenin civar illere uzaklığı;

 Osmaniye   :    86 km

 Mersin        :    69 km

 Hatay         :   191 km

 Niğde         :   205 km

 Kayseri       :   333 km

       İlçenin komşu ilçelere uzaklığı;

 İmamoğlu   :   45 km

 Ceyhan       :   48 km

 Karaisalı      :   47 km

 Yumurtalık  :    81 km

 Karataş      :    50 km

 Sarıçam     :     3 km

 Seyhan       :     2 km

 Çukurova   :     4 km

KARAYOLU İLE ULAŞIM : İlçenin sınırları içerisinde toplam 676 km karayolu ağı bulunmaktadır. Bunun 79 km’ si stabilize, 597 km’ si asfalt dır.

D-400 Karayolu: Ankara-Osmaniye-Gaziantep D400 karayolu ilçemiz sınırlarından geçmektedir. Doğu ile batıyı birbirine bağlayan (Gaziantep-Şanlıurfa-Konya-Antalya) bir anlamda eski İpek Yolu’nun görevini üstlenmiş ve bölgenin ticari gelişimi açısından önem arzetmektedir.

TAG Otoyolu: Tarsus-Adana-Gaziantep Otoyolu’na 3 adet bağlantı kavşağını barındıran ilçeden çevre il, ilçe ve Güneydoğu Anadolu ile İç Anadolu Bölgesi’ne ulaşım, direkt olarak bu otoyol ile sağlanabilmektedir. TAG otoyolu sayesinde D-400 karayolu ve şehir içi trafiği rahatlamıştır.

YÜREĞİR OTOGARI: Yüreğir Otogarı İskenderun-Hatay-Osmaniye gibi çevre illerle Adana İli’ni bağlı diğer ilçelerle bağlantı sağlamaktadır.

DEMİRYOLU İLE ULAŞIM (Adana Garı): Seyhan İlçe sınırları içerisinde yer alan Adana Garı’na yaklaşık 3 km. mesafede olan Yüreğir İlçe sınırları içerisinden 5.032 metre Demiryolu geçmektedir. Aylık ortalama 350.000 yolcu kapasitesine ulaşan demir yolu taşımacılığı bölgeyi İç Anadolu, Marmara ve doğuya bağlayan önemli ulaşım yoludur. Ayrıca yük taşımacılığı da ticari hayat açısından önem arzetmektedir.

HAVAYOLU İLE ULAŞIM (Adana Şakirpaşa Havalimanı): Günlük 60 uçuş trafiği gerçekleştiren, ülkemizin 7. büyük havalimanı olan Adana Havalimanı ilçeye 4km mesafededir.Yurt içi ve yurt dışı olmak üzere günlük ortalama 60 sefer (30 kalkış-30 iniş) yapılmaktadır. Bölgenin ticari gelişimine büyük katkı sağlamaktadır.

Adananın İli’nin merkez ve en büyük ikinci ilçesi olan Yüreğir; yıllardan beri fazla göçün etkisiyle plansız ve kaçak yapılaşmanın çokça görüldüğü bir ilçedir. Yaklaşık 10 yıldır ilçe merkezindeki bu plansız kalabalıklaşmayı önlemek adına TOKİ’nin 10.000 konut projesi, Yüreğir’in çeşitli noktalarında başlatılmıştır. Ancak bu yapılaşma, eski plansız yapılaşmayı bitirip, modern bir şehre henüz dönüştürememiştir. Kentsel dönüşüm bazında herhangi bir uygulama bu bağlamda başlatılmamış, ancak imar planı doğrultusunda yeni yapı sahaları oluşturulmuştur. TOKİ 10.000 konut projesi de bu doğrultuda ilerleme kaydetmiştir. Öte yandan Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’nın 2011 yılı itibariyle, Yüreğir ilçesinde kentsel dönüşüm projesi uygulamasının başlatılacağı ve bu doğrultuda en fazla plansız yapılaşmanın görüldüğü mahallerden Kışla ve Başak Mahallelerine 3.786 konut inşa edileceği açıklamasını yapmıştır. Günümüz itibariyle Yüreğir Belediyesi de Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ile resmi  görüşmelere başlamış ve projenin başlaması için tüm hazırlıkların yürütülmesini üstlenmiş durumdadır. Yüreğir ilçesi Adana İli’nin en fazla göç aldığı bölge ve bu doğrultuda çarpık kentleşmenin en yoğun görüldüğü merkezlerinden birisi olduğu için orta ve üst gelir grubu ilçeyi fazlaca tercih etmemektedir. Ünlü kafe ve restaurantlar, mağazalar bu bölgede halihazırda yatırım yapmamaktadır. Dolayısıyla Yüreğir ilçe sınırlarında bu bağlamda iş sahasının açılmadığı, bölgede daha çok küçük sanayi kuruluşları, ilçe güneyine doğru tarım faaliyetlerinin insanlara iş sahası oluşturduğu görülmektedir. Son 10 yılda ilçenin Seyhan Nehri’ne kıyı olan bölgelerinde, kıyıya paralel olan Hacı Sabancı Bulvarı’nda ve Seyhan İlçesi’ne geçişi sağlayan Kenedy Köprüsü çevresinde Hilton Oteli, Optimum AVM ve hali hazırda yapımı süren Sheraton Oteli Yüreğir ilçesi’nin biraz da olsa çehresini güzelleştirmekte ve bu yatırımlar sayesinde daha çok alt gelir grubundan vatandaşlar için yeni iş sahaları oluşturmaktadır. Bu yatırımlar henüz projesine başlanmamış da olsa kentsel dönüşümün başlayacağı sinyallerini vermekte ve bu bağlamda Yüreğirde, konut piyasasında bir canlanma ve artış gözlenebileceği düşünülmektedir.

Bahsi geçen sorunlar doğrultusunda ilçe merkezinde, ruhsatı olan ve imar koşullarına uygun olarak inşa edilen konut fiyatları genel olarak 400 TL/m² ile 1.000 TL/m² arasında değiştiği gözlemlenmektedir. Bu aralık konutun yaşına, konumuna ve kalitesine göre oluşmaktadır. Bu aralıkta en üst sınırı ve bu sınıra yakın olan fiyatları özel müteahhitler tarafından ya da devlet desteğiyle inşa edilmiş olan konutlar oluşturmaktadır. Arsa fiyatları ise Yüreğir genelinde imar durumuna göre heryerinde benzer aralıklarda değişmektedir. Yerine, konumuna, yapılaşma şartlarına göre konut imarlı arsalar 250 TL/m² ile 600 TL/m², ticari imarlı arsalar 750 TL/m² ile 5.000 TL/m² arasında değişim göstermektedir. Ticari imarlı arsalarda piyasası en yüksek olan güzergah Karataş Bulvarı başlangıcıdır. Ayrıca ilçede konut piyasasında istisnai durum arz eden yapılar da bulunmaktadır. Bunun en büyük örneği, orta ve üst gelir grubuna hitap eden, Seyhan Nehri kıyısında nehir ve şehir manzaralı otoban bağlantı kavşağına yakın konumda olan Seyhan Park Evleridir. Site yaklaşık 10 yıl önce kullanıma hazır hale getirilmiş olup; olanakları ve sosyal aktivite araçları bol olan, residence amaçlı inşa edilmiş bir sitedir. Bu site içerisinde ise Yüreğir İlçesi’nden farklı bir piyasa oluşmuştur. Konut fiyatları site içi konum, büyüklük ve iç malzeme kalite-dekoraysonuna göre 1.200 TL/m² ile 1.400 TL/m² arasında değişmektedir. 

Yüreğir İlçesi’nde başlatılan 5 yıldızlı otel yatırımları (Hilton-Sa ve Sheraton) ve büyük AVM kompleksi (Optimum) yatırımı, ilçenin son 10 yılda kalkınmasını hızlandırmış ve gelişmeyi büyütmüştür. Bunların sonucu olarak kentsel dönüşüm projelerinin hayata geçmesiyle beraber, orta ve büyük yatırımcıların gözlerini diktiği, fazlaca rağbet gösterdiği bir merkez yolunda ilerlediği görülmektedir. Yakın gelecekte Bakanlık, Belediye, Valilik ve özel yatırımcı ortaklığıyla, yatırımların sürekli artacağı ve buna bağlı olarak inşaat-gayrimenkul sektöründe de hızlı bir gelişme elde eden bir kent haline doğru gideceği bölgede yaşayan herkes tarafından bilinmektedir.  

*Bu çalışma TSKB Gayrimenkul Değerleme tarafından www.emlakkulisi.com için özel olarak hazırlanmıştır.