İşte kentsel dönüşüm uygulama yönetmeliğindeki değişiklikler!

KENTSEL DÖNÜŞÜM UYGULAMA YÖNETMELİĞİNDE DEĞİŞİKLİKLER 

27.10.2017 tarihli, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik ile sürecin hızlı işlemesi amaçlanmış, uygulamada meydana gelen aksamaların önüne geçilmeye çalışılmıştır. Riskli alan tespiti kavramının ana hatları belirlenmiştir. Kamu düzeni veya güvenliğinin olağan hayatı durduracak veya kesintiye uğratacak şekilde bozulduğu yerlerde; planlama ve altyapı hizmetlerinin yetersiz olması, ruhsatsız ve imarsız yapılaşmanın bulunması ve altyapı ile üstyapıda hasar olan yerlerden olması gibi durumların bir ya da birkaçının birlikte olması riskli alan tanımını oluşturmuştur. Riskli alan tespitinde alan büyüklüğünün en az 15.000 m2 olması gerekliliği kaldırılmış, alan üzerinde toplam e oranında imar mevzuatına aykırı yapılmış, ruhsat alınmadan inşa edilmiş veya yapı ve iskan ruhsatı alan yapılardan oluşan alanlar, uygulama bütünlüğünü bozan alanlar, riskli alan ilanında kriter olmuştur. Bakanlığa, riskli alan teklifi sunmak üzere belediyeler ve TOKİ yetkili olması yanında riskli alan belirlenmesinde alanda bulunan hak sahipleri veya tüzel kişiliklerinin talepte bulunma hakkı geçerliliğini korumuştur.

Riskli yapı tespitinde görev alacak personelle ilgili, mühendislerin, ilgili meslek odalarına üyeliklerinin devam ediyor olması, mesleklerinde fiilen en az beş yıl çalışmış olmaları, Bakanlıkça veya Bakanlıkça uygun görülen diğer kurum ve kuruluşlarca düzenlenecek eğitim programlarına katılmaları, eğitim sonunda yapılacak yazılı sınavda en az yetmiş puan alarak başarı belgesi almış olmaları ile lisanslandırılan kurum ve kuruluşlarda riskli yapı tespiti için en az bir inşaat mühendisinin görevlendirilmesi ve bu mühendis/mühendislerin birden fazla lisanslı kuruluşta çalışamaması şeklinde düzenleme yapılmıştır. 

Riskli yapı tespitinin; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarayan yapılar ile hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılar hakkında yapılabileceği değişikliğe uğramadan belirtilmiş, yalnız aynı maddenin inşaat halinde olup ikamet edilmeyen yapılar ile metrukluk veya bir kısmının bozulması sebebiyle yapı bütünlüğünün bozulması hükmü başka bir sebeple statik bakımdan yapı bütünlüğü bozulmuş olan yapılar riskli yapı tespitine konu olmayacaktır, şeklinde değişikliğe uğramıştır. 

Tapuda kayıtlı malikin ölmüş olması hâlinde, Yönetmeliğin önceki düzenlemesinde yer alan tapu kayıtlı malikin ölmüş olması durumunda Bakanlık veya Müdürlük tebligat işlemleri için Türk Medeni Kanunu hükümlerine göre mirasçılık belgesi çıkartmaya yetkili olduğuna dair hüküm Bakanlık, Müdürlük veya İdare tebligat işlemleri için 4721 sayılı Kanun hükümlerine göre mirasçılık belgesi çıkartmaya, kayyım tayin ettirmeye veya tapuda kayıtlı son malike göre işlem yapmaya yetkili olması şeklinde önemli bir değişikliğe uğramış, yargıda yaşanacak sıkıntıların önüne geçilmeye çalışılmıştır. 

Bir önemli düzenlemede, 21/7/1983 tarihli ve 2863 sayılı Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu kapsamında olan yapıların riskli yapı tespitine konu olmasıdır. Bu durumda tespit yapı maliklerinin talebine istinaden yapılacak ve riskli yapı tespitinin kesinleşmesinden sonra durum ilgili Kültür Varlıklarını Koruma Bölge Kurulu’na bildirilecek ve bu kurulun alacağı karara göre uygulama yapılacaktır.

Yönetmeliğin yıkıma ilişkin düzenlemelerine bakıldığında, 60 günden az olmamak üzere süre verilerek riskli yapıların tahliyesi ve yıktırılması yapı maliklerinden istenecek, maliklere yapılacak tebligatta, riskli yapıyı kiracı veya sınırlı ayni hak sahibi kullananlara tahliye için malik tarafından bildirim yapılması gerektiği belirtilecektir. Malik tarafından kiracı veya sınırlı ayni hak sahibine tahliye için bildirim yapılmadığının tespit edilmesi halinde bildirimin idare tarafından yapılması zorunluluğu getirilmiştir. Ayrıca belirtilen süreler içinde yapıların yıktırılmaması hâlinde, riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmemesi ve verilen hizmetlerin durdurulması Belediye tarafından ilgili kurum ve kuruluşlardan istenecektir. 

Bir diğer değişiklik ise yapıların yıktırılmış olması şartının kaldırılmış olmasıdır. Yeni düzenleme ile binanın yıktırılmış olması şartı aranmaksızın bina yaptırılmasına, payların satışına, kat karşılığı gibi usullerle yeniden değerlendirilmesi konusunda malikler arasında oybirliği ile karar verilememiş ise, anlaşma sağlanamayan maliklere ait taşınmazların değeri, Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilecek ve bu değer gözetilerek oybirliği ile anlaşma sağlanacak, anlaşma sağlanamaması halinde yapılacak uygulamalara sahip oldukları hisseleri oranında paydaşların en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilmesi satış için geçerli olacaktır. Karara katılmayan maliklere ise kararı bildirir 15 gün süreli ihtar tebliğ edilmesi yeterli olacaktır. 

Yönetmelikte bir önemli değişiklikte; anlaşamayan maliklere verilen 90 günlük süredir. Satış işlemi tamamlanıp komisyonca karara bağlanmadan evvel üçte iki çoğunluk ile alınan karara katılmayan maliklerin, üçte iki çoğunluk ile alınan kararı kabul etmeleri doğrultusunda geçersiz sayılan satış işleminin, geçersiz sayıldığı gün itibarıyla 90 gün içinde yeniden anlaşmama iradesi gösterilmesi veya daha evvel imzalanan belgelerin iptal edilmesi halinde yeniden satış işlemi yapılmasına gerek olmadan en yüksek bedeli teklif etmiş olan paydaşa, bu paydaşın kabul etmemesi halinde sonraki en yüksek bedeli teklif etmiş olan diğer paydaşlara bildirimde bulunulacaktır. Satış işleminin geçersiz sayıldığı tarihten itibaren doksan günden fazla süre geçmesinden sonra yeniden anlaşmama iradesi gösteren paydaşların hisseleri için ise yeniden satış işlemi yapılması gerekecektir. 

Kira yardımıyla ile ilgili yapılan düzenlemeye bakıldığında, 600 TL olan kira yardım sınır kaldırılmıştır. Kira yardım süresi tahliye tarihinden itibaren riskli alan dışındaki riskli yapılarda 18 ay, riskli rezerv yapı alanlarında 36 ay olarak belirlenmiştir. Maliklere, kiracılara ve sınırlı ayni hak sahiplerine, sahip oldukları veya kullandıkları Kanun kapsamında bütün yapılardan dolayı kira yardımı yapılabilir, şeklinde düzenleme yapılarak maliklerin ve sınırlı ayni hak sahiplerinin hakları genişletilmiştir. İnşaat halinde olan ve içinde ikamet edilen yapılarda kira yardımı veya faiz desteğinden, sadece inşaat halindeki yapıda ikamet eden malik, kiracı ve sınırlı ayni hak sahibi faydalanacak olup anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine mümkün olması hâlinde, kira yardımı yerine tahliye tarihinden itibaren konut ve işyerlerinin teslim tarihine kadar geçici konut veya işyeri tahsisi yapılacaktır. 

Önemli değişiklikler içeren bu yönetmelik, kentsel dönüşüm sürecinde yaşanan sorunların önüne geçmeyi, süreci tıkayan engellere takılmadan daha çok ve daha hızlı yol almayı amaçlamaktadır.

Av. Fatma Dilşad YELKEN