Bilge Özdemir: Tüketici Kanun Tasarısı'ndaki sözleşmeden dönmeler çok can yakabilir!

TBMM’  de yasallaşan Tüketici Kanun tasarısı resmi gazetede yayımlandıktan 6 ay sonra yürürlüğe girecek. Kanunda; gayrimenkul sektörünü doğrudan ilgilendiren maddeler bulunmaktadır.  

Özelliklede “ sözleşmeden dönme “ maddesinde satmayı vaad eden firma bırakın “ cayma hakkında “ olduğu gibi 14 gün düşünmeyi; konutu teslim edip, tapuyu devredinceye kadar hergün düşünmek zorunda kalacak!...

Sözleşmeden dönme: 

(1) Ön ödemeli konut satışında, devir veya teslim tarihine kadar tüketicinin herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır. Sözleşmeden dönülmesi durumunda satıcı; konutun satışı veya satış vaadi sözleşmesi nedeniyle oluşan vergi, harç ve benzeri yasal yükümlülüklerden doğan masraflar ile sözleşme bedelinin yüzde ikisine kadar tazminatın ödenmesini isteyebilir. 

(2) Satıcı, yükümlülüklerini hiç ya da gereği gibi yerine getirmezse tüketiciden herhangi bir bedel talep edemez. Tüketicinin ölmesi veya kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması sebebiyle ön ödemeleri yapamayacak duruma düşmesi ya da sözleşmenin yerine olağan koşullarla yapılacak bir taksitle satış sözleşmesinin konulmasına ilişkin önerisinin satıcı tarafından kabul edilmemesi yüzünden sözleşmeden dönülmesi hallerinde tüketiciden herhangi bir bedel talep edilemez. 

(3)  Sözleşmeden dönülmesi durumunda, tüketiciye iade edilmesi gereken tutar ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belge, dönme bildiriminin satıcıya ulaştığı tarihten itibaren en geç doksan gün içerisinde tüketiciye geri verilir. Satıcının aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi iade ettiği tarihten itibaren, tüketici on gün içerisinde edinimlerini iade eder. 

Tüketiciye sözleşmenin teslim tarihinden itibaren ondört gün içinde cayma hakkı, konutun devir ve teslim tarihine kadar ise sözleşmeden dönme hakkı tanınmıştır. Proje geliştiricileri ve sektörü en büyük sıkıntıya sokacak madde “ sözleşmeden dönmedir. “  

Olabilecek sıkıntılar:

Konut teslimine kadar, proje geliştirici firma aracılığı ile veya farklı yollarla yapılması istenen ek/opsiyonel hiç bir imalat kalemi yapılamayacaktır. Çünkü; satış vaadi muhatabının  devir veya teslim tarihine kadar herhangi bir gerekçe göstermeden sözleşmeden dönme hakkı vardır.

Bu durum projelerde standart teslimler dışında ek imalatları “ teslim sonrasına “ bıraktığı için yerleşim ve yaşam süreçleri zaman alacaktır.

Dövize endeksli satışlarda kriz dönemlerinde oluşacak kur farkından dolayı iptallerin yaşanması projeleri zora sokabilecektir. Şöyle ki; dövizle yapılan satımlarda, satışı takiben nakit akışı TL’ sına dönüştürülmektedir. Bununla birlikte proje geliştirici muhasebe yönü ile ilgili satışın kur farklarını konut teslim sürecine devam ettirmektedir. Ancak;büyük orandaki devalasyonlarda ortaya çıkacak iptaller sıkıntı yaratabilecektir.

Tasarıda “ mortgage “ kullanan satış vaadi muhatabının durumunun ne olacağı belirtilmelidir.

Global dünya ile entegre olan ülkemiz küresel krizlerden daha hızlı etkilenmekte ve bunların en hızlı yansımaları gayrimenkul sektöründe olmaktadır. Geliştirilen gayrimenkul projeleri büyüklükleri itibarı ile etaplandırılmakta ve yıllara yayılmaktadır. Bu projeler içinde yatırım tercihleri olduğu gibi yerleşim/yaşam tercihleri mevcuttur. Bir proje içinde alınanı konutun değerinin altında   ayni konutdan 2. Elde alternatif konut bulma olasılığı her zaman mevcut olup; kriz dönemlerinde proje geliştirici firmalarında “ spot “satışlar yaptığına şahit olmaktayız. 

İlgili maddenin uygulanmasında yer alan cezai şartların hafıfliği; kötü niyetli vaz geçmelerden dolayı proje geliştirici firmayı ve projeyi zora sokabilecektir.

Geliştirilen projelerde; “ konut teslim ve tapu devir süreçleri “ borç/alacak ilişkilerinin sonlandırılması yönü ile eş zamanlı olarak yürütülmektedir. Bu sürece kadar “ satılıp, satılmadığı “ tam belli olmayan bir imalat proje geliştirici tarafından yapılmakta ve gelen nakit akışı projeye kanalize edilmektedir. Proje geliştirici firmanın bu yasa karşısında  “ sözleşme iptallerine “ yönelik olarak ek bir rezerv ayırması gerekecektir.

Olasılık ya; 

satış vaadi ile satın aldığınız konut projesinin yanında daha hesaplı bir proje gerçekleştiriliyor.... Basın iptali; KAR’dasınız.... 

Mali durumunuzda değişiklik mi var ? Kazancınız mı arttı ? ..... Basın iptali; geçin yeni bir projeye....

Mali durumunuz mu kötüleşti ? Banka gibi, satış vaadi muhatabında paranız var, zorunlu tasarruf etmiş sayın kendinizi ..... Basın iptali; geçin bir alt kategoriye veya  işleriniz düzelinceye kadar idare edin bu birikimle..

Proje, arzu ettiğiniz “ primi yapmıyor mu ? Verin %.2 cezayı ... daha iyi prim yapana geçin.

ÇÜNKÜ ARTIK “ ALAN “ DEĞİL “ SATAN “ düşünecek !... Altından kalkabilir ise PROJEYİ BİTİREBİLECEK.

Şimdi soruyorum; 

“ bir konut projesi gerçekleştiriyorsunuz. Öz sermayenizi yatırıyorsunuz.... Bankalardan finansal destekler alıyorsunuz.... Taşeronlarınız milyonca dolarlık işler veriyorsunuz... Binlerce çalışanınız var... “

Bu projede iş planınızı ve nakit akışınızı; satış projeksiyonlarınıza ve sattığınız konutların nakit akışlarına göre yapıyorsunuz.

Satışdan gelecek  “ nakit akışına “ nasıl güvenerek proje geliştireceksiniz ?

Cayma hakkını anlamaya çalışıyorum; reklamların  yoğun etkisi, satış ofislerindeki ortamın  cazibesi,  psikolojik etkenler. Ben 14 günlük “ cayma süresi  “ için uzun derken, şimdi 24-36 içindeki iptali düşünüyoruz.

Sonuçda ismi “ cayma “ veya “ sözleşmeden dönme “ farkı ne tüketici lehine 14 günden sonra kesilecek  %.2. 

Alıcının kaybı %.2 ( yüzde iki ), Satıcının kaybınız  düşünmek bile istemiyorum. Çünkü; bu tarz bir projede olabilecek iptal bir kaç kişiden ibaret olmayacaktır. İptal adetlerinin artması projeyi sekteye uğratıp, firmayı batırabilir.

Önerim; “ cayma ve sözleşmeden dönme “ maddeleri tekrar değerlendirilmelidir. Proje geliştirici firma/satan için; önünü görebileceği, nakit akışına inanabileceği sürelere çekilmelidir. 

Projeden yer satın alımı, riskle birlikte kazançdır. Risk olduğu için proje geliştiricinin paylaştığı bir kazanç söz konusudur. Bu oran ekonominin durumuna göre değişmekle birlikte “ başlangıçdan “, “ teslim sürecine “ kadar yaklaşık % 30-40’ lar seviyesinde “ prim’dir. “  

HEPİMİZ BİLİYORUZ Kİ “ SAT-YAP “ DA YAŞANAN PROBLEMLERİN GERÇEK VE TEK KAYNADIĞI PROJE GELİŞTİRİCİNİN ÖZ SERMAYE YETERLİLİĞİNE BAKMAKSIZIN “ SATIŞA GÜVENEREK “  AYNİ ANDA BİRDEN FAZLA PROJE  GİRMESİNDEN KAYNAKLANMAKTADIR. KONU BU YÖNÜ İLE ELE ALINARAK TEKRAR DEĞERLENDİRİLMELİDİR.  

ÖNÜMÜZDEKİ GÜNLERDE“ TÜKETİCİ KANUNUNUN “ GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ ÜZERİNDEKİ OLABİLECEK “ OLUMLU VE OLUMSUZ ETKİLERİNİ, ÖNERİLERİMİ “ SUNMAYA DEVAM EDECEĞİM.

Saygılarımla

BİLGE ÖZDEMİR

[email protected]   Twitter: @blgozdemir

Emlakchi İstanbul Gayrimenkul Pazarlama Ltd.Şti