Kentsel dönüşümde yaşanan sorunlar ve mülkiyet hakkı!

KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİNDE YAŞANAN SORUNLAR VE MÜLKİYET HAKKKININ SINIRLANDIRILMASI 

Kentsel dönüşüm süreci 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun” 31.05.2012 tarihli Resmi Gazetede yayınlanarak yürürlüğe girmesi başta İstanbul olmak üzere ülkemizin yaklaşık bütün şehirlerinde hızlı, fakat birçok sorun ile birlikte başlamıştır.  

Kentsel dönüşüm, şehirlerde afet riski altındaki alanlar ile bu alanlar dışındaki riskli yapıların bulunduğu arsa ve arazilerde, fen ve sanat norm ve standartlarına uygun, sağlıklı ve güvenli yaşama çevrelerini teşkil etmek üzere iyileştirme, tasfiye ve yenilemeler yapılarak şehirlerin görüntüsünü ve dokusunu bozan gecekondu olarak ifade ettiğimiz kaçak yapılaşmanın önüne geçilmesi, afet riski taşıyan depreme dayanıklı olmayan, ekonomik ömrünü doldurmuş binaların yeniden yapılıp muhtemel doğal afetler sonucu oluşacak can ve mal kaybı riskini en aza indirilmesi amaçlanmaktadır.  

Toplumun kentsel dönmüşüm süreci hakkında yeterli bilgilendirilmemesi, kat maliklerinin arsa paylarının küçülmesi sorunları ve mağduriyetlerinin doğması, maliklerin kendi aralarında veya müteahhitle firmalarla anlaşamaması, müteahhit firmaların taahhüdünü yerine getirmemesi, eksik ya da geç getirmesi nedeniyle sürece olan güvenin azalması gibi sorunlar kentsel dönüşüm sürecinde aksamalara neden olmakta, süreci olumsuz etkilemektedir.

Bunun yanında yasada, bazı konularda ayrıntılı düzenleme yapılması fakat buna karşın, birçok konuda ise belirsizlik ve boşluk bulunması da süreci olumsuz etkileyen diğer bir sebeptir. Sürecin hızlı bir şekilde ilerlemesi ve uygulamada meydana gelen aksamaların önüne geçmek için ise gerekli yeni yasal düzenlemeler ve değişiklikler yapılmaya devam etmektedir. Son olarak 27.10.2017 tarihli, 6306 sayılı Kanunun Uygulama Yönetmeliğinde Değişiklik Yapılmasına Dair Yönetmelik düzenlenmiştir. Son yapılan bu değişiklik ile kentsel dönüşümün uygulanacağı metrekare alan sınırlamasının kaldırılması, maliklerin 2/3 karar yeter sayılarına göre karara katılmayan malikin satış suretiyle mülkiyet hakkının sonlandırılması, itiraz neticesinde açık arttırma iptalinin kaldırılması gibi düzenlemeler süreçteki aksaklıkların giderilmesine yardımcı olmuş, sürece daha hızlı işler hale getirmiştir.

6306 sayılı Yasa “afet riskli altındaki alanların dönüştürmesi, can ve mal kaybı riskinin en aza indirilmesi gibi kamu yararı amacı güttüğünden, süreçte olabilecek aksamalara uğramadan, sürecin hızlı işlemesi için bazı üstün hak ve yetkilerde Yasa ile birlikte ortaya çıkmaktadır. Yasa her ne kadar yaşadığımız şehri daha sağlıklı, güvenli yaşam alanı haline getirme amacı güderek iyi niyetli hazırlanmış ise de, öncelikle; Yasa’da, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı’na “Bakanlıkça gerekli görülenler” şeklinde geniş ve belirsiz bir ifade ile takdir yetkisinin sınırlandırılmadan verilmesi hukukun temel ilkelerinden olan belirlilik ve kanunilik ilkesine aykırılık teşkil etmiştir. Bunun yanında, arsa pay sahipleri tarafından anlaşma sağlanamaması hâlinde acele Bakanlık, TOKİ veya belediye tarafından kamulaştırma yoluna gidilmesi, kolluk kuvvetlerine verilen yetki, maliklerin 2/3 karar yeter sayılarına göre karara katılmayan malikin payının açık arttırma usulü ile satılması mülkiyet hakkından doğan yetkileri sınırlandırılması ve sonlandırılması, afet riski altındaki alanlarda muhtemel can ve mal kaybı riskinin en aza indirilmesi olan kamu yararı amacından çıkılarak uygulama bütünlüğü bakımından riskli olmayan yapıların da Yasa kapsamında bulunması, riskli- risksiz yapının aynı kavram ve yaptırım içinde olması, mülkiyet hakkına müdahale oluşturmaktadır. Bu bağlamda Yasa, öncelikle Anayasa olmak üzere Medeni Kanun ve diğer yasalarla güvence altına alınan, en malvarlığına ilişkin en mutlak ve üstün hak olan mülkiyet hakkı ile yine Anayasa ile koruma altına alınan diğer birçok kamusal hak ve yararın önüne geçmiş olduğu göze çarpmaktadır. 

Ancak şunu da belirtmek gerekir ki; 6306 sayılı Yasa kapsamında kişilerin mülkiyet hakkına olan müdahale Anayasa çerçevesinde ölçülülük ilkesi içinde olmak şartıyla AİHM kriterleri ışığında kanunla öngörülmüş ve afet riski altındaki alanlarda olası can ve mal kaybı riskini en aza indirmek gibi kamusal, ve hukuk zemininde meşru bir amaca yönelik olduğundan hukuka uygun bir müdahaledir. Ayrıca müdahale, vatandaşın can ve mal güvenliğini korumakla yükümlü olan sosyal hukuk devleti ilkesine uygundur. Çünkü, deprem kuşağında yer alan ülkemizde afet riski altındaki alanlarda veya riskli binalarda can güvenliğinin sağlanması için birtakım müdahalelerin daha ağır neticeler ortaya çıkmadan yapılması gerekmektedir. Bu nedenle 6306 sayılı Yasa’da yukarıda izah ettiğimiz bir takım hükümler ile kişilerin mülkiyet hakkı sınırlandırılmakta ise de, bu sınırlandırılmalarda kamu yararı esas alındığından kişilerin mülkiyet hakları ile kamu yararı arasında denge kurulmaya çalışılmıştır. 

Av. Fatma Dilşad YELKEN