Kentsel dönüşümde riskli yapı ve yıkım süreci nasıl işler?

KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİNDE RİSKLİ YAPI TESPİTİ VE YIKIM SÜRECİ

Kentsel dönüşümde faydalanmak için öncelikli olarak riskli yapı tespiti gereklidir. Riskli yapı tespiti için herhangi bir karar oy çoğunluğu aranmadan kişiler ya da yasal temsilciler bakanlığa, belediyelere, il özel idarelerine, büyükşehirlerde büyükşehir belediyelerine, büyükşehir ilçe belediyelerine veya bakanlıkça lisanslandırılacak, kurum ve kuruluşlara riskli yapı tespiti için başvurabilirler. Riskli yapı tespitinde bir kat malikinin başvurusu tespit için yeterlidir. Fakat ileride çıkabilecek uyuşmazlıkların önüne geçmek için kat bütün maliklerinin anlaşarak ilgili kuruma başvurmaları sürecin daha sağlıklı için işlemesi açısından önemlidir. 

Riskli yapı tespit talebinde bulunmadan önce mutlaka yapılması gereken diğer bir husus imar durumunun öğrenilmesi ile gayrimenkulün bulunduğu belediye sınırları içinde yer alan tapu Müdürlüğü’ne başvurarak gayrimenkule ait ayrıntılı takyidat dökümü alınmasıdır. Tapu Müdürlüğü’ne kat maliklerinden bir tanesinin başvurusu yeterlidir. Takyidat dökümünün alınması gayrimenkulün üzerinde tüm sınırlamaları, hakları, borçları ve şerhleri göstereceğinden süreçte daha bilinçli olmayı sağlayacaktır. Bunun yanında müteahhit firmalarla teslim aşamasında ortaya çıkabilecek arsa payının küçülmesi gibi en önemli sorunun önüne geçilmesi açısından kat maliklerinin arsa payları oranlarını bilmelerinde fayda olacaktır. 

Riskli yapı tespiti malikleri veya kanunî temsilcileri tarafından, masrafları kendilerine ait olmak üzere yaptırılır. Burada yine diğer kat malikleri ile anlaşmanın önemi ortaya çıkmaktadır. Zira, diğer kat malikleri ile ortaklaşa mutabakata varılması halinde masraflar paylaştırılır. 

Riskli yapı tespiti talebi, talebe ilişkin dilekçe, güncel tapu durum belgesi (tapu fotokopisi, tapuya ait varsa takyidat dökümü) ve kimlik belgesinin fotokopisi ile yapılır. 23/6/1965 tarihli ve 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu uyarınca kat irtifakı veya kat mülkiyeti kurulmadığı için arsa paylı tapu var ise, arsa üzerinde fiilen bulunan yapının riskli yapı tespiti, yapının sahibi olan arsa payı sahibince yaptırılır. Arsa üzerindeki yapının başkasına ait olması ve bunun da tapu kütüğünde belirtilmiş olması halinde, riskli yapı tespiti lehine şerh olan tarafça yaptırılır. 

Son değişiklikleri içeren yeni Yönetmelik ile artık Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Konunu kapsamında olan yani sit alanları içinde kalan yapılarda da riskli yapı tespiti yapılabilmektedir. Bu alanlarda riskli yapı tespiti yapı maliki tarafından yapılabilecektir. 

6.3.2007 tarihli ve 26454 sayılı Resmi Gazete’de yayınlanan Deprem Bölgesinde Yapılacak Binalar Hakkında Yönetmelik hükümlerine göre tespit edilir. 

Riskli yapı tespitine ilişkin raporların bir örneği, tespit tarihinden itibaren en geç on iş günü içinde, tespiti yapan Belediye veya lisanslandırılmış kurum veya kuruluşça, tespite konu yapının bulunduğu ildeki Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğe’ne bildirilir. Yapılan incelemede raporlarda herhangi bir eksiklik yok ise, en geç on iş günü içinde, tapu kütüğünün beyanlar hanesinde belirtilmek üzere, ilgili Tapu Müdürlüğü’ne bildirir, aksi halde raporu hazırlayan ilgili kuruma iade edilir. 

Tapu Müdürlüğü tarafından riskli yapı tespiti ilgili bütün maliklere tebligat yapılır. Yapılacak tebligatta; tespitine karşı tebliğ tarihinden itibaren 15 gün içinde riskli yapının bulunduğu yerdeki Müdürlüğe itiraz edilebileceği, aksi takdirde verilecek süre içinde riskli yapının yıktırılması gerektiği de belirtilmek suretiyle, aynî ve şahsî hak sahiplerine 11/2/1959 tarihli ve 7201 sayılı Tebligat Kanununa göre tebliğ edilir. 

Riskli yapı tespit raporuna itirazı inceleyecek heyet, üniversitelerden bildirilen dört üye ile ikisi inşaat mühendisi ve biri de jeoloji veya jeofizik mühendisi olmak üzere, Bakanlık teşkilâtında görev yapan üç üyenin iştiraki ile gerçekleşir. Teknik Heyetçe riskli yapı tespiti raporuna itirazın reddedildiği durumda, itiraz eden malik kararın tebliğinden itibaren 30 gün içinde riskli yapının bulunduğu yerin yetki alanına tabi olan İdare Mahkemesi’ne yürütmeyi durdurma talepli dava açabilecektir. Riskli yapı tespiti neticesinin, itiraz üzerine veya yargı kararı ile değişmesi halinde, durum aynı şekilde ilgili tapu müdürlüğüne bildirilir. 

Tespit raporunun kesinleşmesi akabinde yıkım süreci başlamaktadır. Yapı maliklerine 60 günden az olmamak üzere süre verilecek sürede riskli yapıların tahliyesi ve yıktırılması istenir. Riskli yapıların maliklerince yıktırılmaması hâlinde, riskli yapılara elektrik, su ve doğal gaz verilmemesi ve verilen hizmetlerin durdurulması ilgili kurum ve kuruluşlardan istenir. Belediyelerin talebi üzerine, ilgili kurum ve kuruluşların riskli yapılara verilen elektrik, su ve doğal gaz gibi hizmetleri durdurması zorunludur. 

Maliklere verilen süreler içerisinde yıktırılmayan riskli yapılar mülki amire bildirilir ve bu yapıların tahliyesi ve yıktırma işlemleri, mülkî amirler tarafından sağlanacak kolluk kuvveti desteği ile gerçekleşir. Yıkım masrafları ise ilgili Tapu Müdürlüğü’ne bildirilir. Tapu müdürlüğü, binanın paydaşlarının müteselsil sorumlu olmalarını sağlamak üzere tapu kaydındaki arsa payları üzerine, masraf tutarında müşterek ipotek belirtmesinde bulunarak Bakanlığa veya İdareye ve binanın ayni ve şahsi hak sahiplerine bilgi verir. 

Riskli yapının ne şekilde değerlendirileceği konusunda bütün maliklerce oybirliği ile karar verilememiş olması halinde, anlaşma sağlanamayan maliklere ait taşınmazların değeri Sermaye Piyasası Kuruluna kayıtlı olarak faaliyet gösteren lisanslı değerleme kuruluşlarına tespit ettirilir ve bu değer de gözetilerek oybirliği ile anlaşmaya çalışılır. Oybirliği ile anlaşma sağlanamaması halinde hisseleri oranında maliklerin en az üçte iki çoğunluğu ile karar verilir. Bu karar anlaşma şartlarını ihtiva eden teklif ile birlikte karara katılmayanlara noter vasıtasıyla veya 7201 sayılı Kanuna göre tebliğ edilir ve bu tebliğde, 15 gün içinde kararın ve teklifin kabul edilmemesi halinde arsa paylarının, Bakanlıkça tespit edilecek veya ettirilecek rayiç değerden az olmamak üzere anlaşma sağlayan diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılacağı, paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu payların, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edileceği bildirilir. 

Karara katılmayan maliklerin payları diğer paydaşlara açık artırma usulü ile satılır. Paydaşlara satış gerçekleştirilemediği takdirde, bu paylar, rayiç bedeli Bakanlıkça ödenmek kaydı ile tapuda Hazine adına resen tescil edilir ve en az üçte iki çoğunluk ile alınan karar çerçevesinde değerlendirilmek üzere Bakanlığa tahsis edilir. 

Kentsel dönüşüm sürecinin malikler açısından daha hızlı ve sorunsuz işleyebilmesi için üzerinde durulması gereken bir hususta tüm süreç boyunca yasa ve yönetmeliklerin güncel halinin takip edilmesi ve bu konuda uzman bir avukattan hukuki destek alınmasıdır. 

Av. Fatma Dilşad YELKEN