Ispartakule'de AVM eksikliği dikkat çekiyor!

TSKB Gayrimenkul Değerleme Özel Projeler Departmanı Değerleme Uzmanı Asena Güngör, Bahçeşehir ve Ispartakule bölgelerindeki gelişmeleri www.emlakkulisi.com için analiz etti!

İstanbul’un büyümesi doğu ve batı yönünde olurken; kuzey yönünde havza ve orman alanlarına doğru da genişlemiştir. İstanbul Metropoliten Kenti TEM ve E-5 Karayolu boyunca, doğu batı yönünde lineer olarak gelişmektedir. Avrupa Yakası’nda Küçükçekmece- Büyükçekmece- Avcılar, Anadolu Yakası’nda ise Kartal-Pendik-Gebze nüfusun ve kentsel gelişimin kaydığı bölgelerdir. 2000’li yıllardan itibaren, kentin batı yönünde büyümesi konut arzının bu bölgelerde artmasına neden olmuştur. 

Bahçeşehir bölgesi İstanbul’un batı yönündeki gelişme aksı üzerinde, Büyükçekmece ve Küçükçekmece Gölleri arasında konumlanmaktadır. 15 yıl önce bir uydu kent olarak kurulmuş olan bölge günümüzde ise kentsel donatı alanlarını ve yoğun bir nüfusu içinde barındırmaktadır. Bölgede 2005 yılından itibaren TOKİ ve Emlak Konut GYO hasılat paylaşımı yolu ile bir çok projeye start vermiş olup, TOKİ ve Emlak Konut GYO arsaları dışında kalan arsalar üzerinde farklı inşaat firmalarına ait konut projeleri geliştirilmektedir. Bahçeşehir’in gelişimi ile hinterlandında gelişen, Bahçeşehir bölgesinin doğu kesiminde yer alan ve özellikle marka konut projelerinin yoğunlaştığı Ispartakule ise Bahçeşehir’in gelişme alanı olarak öne çıkmaktadır.  

Bahçeşehir, İstanbul’un en önemli uydu kentlerinden biri iken, özellikle son 10 yıllık süreçte, yeni gayrimenkul yatırımları, ulaşım olanaklarının gelişmesi, ticari fonksiyonların artması ile İstanbul’un önemli kentsel yerleşmelerinden biri haline dönüşmüştür. Bölge önemli bir gelişme alanı olmasına rağmen, metropoliten ölçekte merkezilikten uzaktır. Bu durum bölgenin ticari yatırımlar açısından potansiyelini kısıtlamakla birlikte engel olacak düzeyde değildir. Bölgede konut arz ve talebinin yüksek olması Ispartakule bölgesinin konut sektörü açısından gelişmesini etkileyen önemli bir unsur olmuştur. 

İstanbul’un batısında gelişmekte olan ve barındırdığı konut stoğu ile ön plana çıkan ve Avrupa Yakası’nın gelişen konut bölgelerinin başında yer alan Bahçeşehir ve Ispartakule bölgeleri konut üreticileri ve tüketicileri tarafından yoğun ilgi görmektedir.  Geliştirilebilir arsa arzının yüksek olduğu bölgeler günümüzde birçok konut projesine mekan oluşturmaktadır. Ancak bölgedeki konut üretimi önümüzdeki yıllarda arz fazlası oluşması ihtimalini de beraberinde getirmektedir. Üreticiler tarafından tercih edilme sebeplerinin başında bölgenin merkeze yakın konumuna rağmen imarlı ve uygun fiyatlı boş arsa stoğuna sahip olması gelmektedir. Bu bölgeler uygun fiyatlı konut arzına sahip olması nedeni ile hem yatırım hem de oturum amaçlı olarak tüketici tarafından da tercih edilmektedir. 

Bu bölgelerde, arsa stoğunun fazla olması, imar koşulları ve jeolojik yapının uygun olması dolayısıyla; “modern konut” olarak tanımlanan, içerisinde sosyal alanları (yüzme havuzu, açık ve kapalı yüzme alanları, çocuk oyun alanları, yeme-içme birimleri, rekreatif yeşil alanlar, vb) barındıran, etrafı çevrili, otopark imkanı bulunan güvenlikli siteler şeklinde gelişim gözlemlenmektedir.

Bahçeşehir’de yer alan konut projeleri temel olarak benzer özellikleri barındırmasına karşın; inşaat ve malzeme kalitesi, site içerisinden sağlanan sosyal imkanların çeşitliliğine göre, hedef kitle (projeye talep göstermesi beklenen, potansiyel gelir düzeyi grubu) farklılık göstermektedir. Genel olarak bu bölgede ekonomik gelir düzeyi yüksektir. Zaten bölgedeki konut projelerine bakıldığında orta üst gelir grubuna hitap eden projeler dikkat çekmektedir. 

Ispartakule bölgesinin gelişimi de Bahçeşehir ile benzerlik göstermekte olup, bölgede hemen hemen her kesime hitap eden yeni konut projeleri gelişmeye devam etmektedir. Bölgedeki sosyal tesis imkanları bulunan, güvenlikli site yerleşimleri çoğunlukla yatırım değil oturum amaçlı tercih edilmektedir. Bölgede Emlak Konut GYO ve  Artaş İnşaat ortak projesi olan Avrupa Konutları Ispartakule projesinin 3. etabı, İhlas Holding İnşaat’ın projesi olan Bizim Evler Ispartakule’nin 4. etabı , Cathay firması tarafından geliştirilen Stüyo 24, Doğuş İnşaat ve Emlak Konut GYO projesi olan Unikonut Ispartakule Evleri gibi birçok yeni, nitelikli konut projesi yer almaktadır. Bizim Evler Ispartakule’nin 4. etabı içerisinde 780 konut, 30 ofis ve 70 mağazalı çarşı bulunması planlanmaktadır. Bölgede AVM eksikliği dikkkat çekmektedir.

Bahçeşehir ve Ispartakule bölgelerinde yer alan yeni konut projelerine ait birtakım bilgiler tabloda belirtilmiş olup konut birim satış değerlerinin 1.800-4.000 TL/m2 aralığında olduğu gözlemlenmektedir.

Kaynak: TSKB Gayrimenkul Değerleme

42.000 m2 arsa üzerinde gelişen Spradon Vadi projesinin teslim tarihi Ocak 2014; 40.476 m2 arsa üzerinde gelişen Avrupa Konutları Ispartakule 3 projesinin teslim tarihi Ekim 2012;  17.858 m2 arsa üzerinde gelişen Mesa Nurol Bahçeşehir 4. Etap projesinin teslim tarihi 2012 yılı sonu; 198.476 m2 arsa üzerinde gelişen Ağaoğlu My World Europe projesinin teslim tarihi ise Haziran 2013 olarak belirtilmiştir. 38.000 m2 arsa üzerinde geliştirilen Ağaoğlu My Ispartakule projesinde Haziran 2011 itibari ile yaşam başlamıştır.

Bahçeşehir ve Ispartakule bölgelerinin altyapısı sağlam donatılar oluşturularak gelişmiş olması bölgedeki konut projelerini olumlu yönde etkilemektedir. Böylece farklı firmalar tarafından gerçekleştirilen projeler birbirine eklemlenerek bölgenin gelişimi sürmeye devam etmektedir. Bahçeşehir’deki trafik sorunu bölgenin ulaşılabiliriliğini olumsuz yönde etkilemekte iken, Ispartakule'de yapılan TEM bağlantı yolu ve gişelerle birlikte bölgenin tarfik sorununun eskiye göre rahatlamış olduğu görülmektedir. Ayrıca önümüzdeki 2-3 sene içerisinde Atatürk Olimpiyat Stadı'ndan Bahçeşehir'e metro bağlantısı sağlanacağı bilgisi edinilmiştir.

*Bu rapor TSKB Gayrimenkul Değerleme tarafından www.emlakkulisi.com için hazırlanmıştır.