Kentsel dönüşümde hukuksal açıdan arsa payının önemi!

KENTSEL DÖNÜŞÜMDE HUKUKSAL DÜZENLEMELERDE ARSA PAYININ ÖNEMİ 

Arsa payı kavramı kentsel dönüşüm uygulamaları nedeniyle gündeme daha çok gelmektedir. Kentsel Dönüşüm Yasası olarak bilinen 6306 sayılı “Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanunun” yürürlüğe girmesi ile hukuksal düzenlemelerde, hakların doğrudan etkilemesi bakımından arsa payı büyük önem kazanmıştır. Zira; kentsel dönüşüm sürecinde, arsa payı oranı maliklerin o arsa üzerindeki mülkiyet oranını temsil etmektedir. Maliklerin 2/3 oyçokluğu hesabı arsa payı oranlarına göre belirlenmektedir. Ayrıca, kentsel dönüşüm kapsamında yapılacak yeni yapılarda hak edişler bağımsız bölümün değeri veya yüzölçümünden ziyade arsa payına göre dağıtılmaktadır.

Arsa payının hukuksal tanımı 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 3. maddesinde yapılmıştır. Kanuna göre “Kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan ana gayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle kurulur. Arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabilir. Bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemez. 44 üncü madde hükmü saklıdır.” şeklinde ifade edilmiştir. Buna göre arsa payının belirlenmesini, bağımsız bölümlerin her birinin konum, büyüklük ve değeri etkilemektedir.

Ülkemizde özellikle 1999 Marmara Depremi öncesinde inşa edilen birçok eski yapılarda binanın zemin konumu, büyüklüğü ve değeri dikkate alınmadan arsa payları belirlenmiştir.  Yasaya göre arsa payları,  bağımsız bölümün değeri, büyüklüğü, iş yeri veya mesken olarak kullanılma özellikleri dikkate alınarak yapılmalıdır. Eski yapıların arsa paylarına bakıldığında  bağımsız bölümlerin değer ve yüz ölçümlerini kıyaslamadan bağımsız bölüm sayısı oranında yapıldıkları veya müteahhitlerin kendilerine veya arsa sahibine bağımsız bölüm üzerine çok fazla arsa payı bıraktığı sıklıkla karşılaşılan bir olmuştur. Örneğin, 10 tane bağımsız bölüm olan bir apartmanda giriş katındaki 70 m2 lik bir dairenin arsa payı ile üst katta bulunan 120 m2 dairenin arsa payı aynı olabilmektedir.  Bunun yanında dairelerin konumu belirlenmediği diğer bazı durumlarda; örneğin, bodrum katında yer alan bir daire ile diğer katlarda yer alan dairelerin değeri aynı belirlendiği veya bütün dairelerin eşit arsa payı olarak belirlendiği durumlar uygulamada yine sıklıkla görülmekte olup ilerleyen yıllarda büyük hukuksal sorunlara neden olabilmektedir. 

Hak kaybının önlenebilmesi için arsa payları belirlenirken hakkaniyet çerçevesinde her bir bağımsız bölüme kat irtifakı ya da kat mülkiyeti kurulduğu tarihte dairenin baktığı yön, cephe, sosyal imkanlar, yola uzaklığı, manzarası, kat, bahçe durumu, gün ışığı ve kullanımı gibi bütünün şerefiye değeri olarak adlandırıldığı değerleriyle orantılı bir arsa payı verilmelidir. Örneğin aynı büyüklükte de olsa deniz manzaralı bir daire ile manzarası olmayan ya da duvar gören bir dairenin şerefiye değerlerine göre arsa payı belirlenmeli ve hak sahibine verilmelidir. 

Hak kaybının önlenebilmesi için yine, proje hazırlayan mimar veya mühendislerin teknik şart ve standartlara göre bağımsız bölümlerin konumları, büyüklükleri ve değeri gibi yasada belirtilen kriterlere göre arsa payını hesaplayarak değerleriyle orantılı olarak projesinde tahsis edilen arsa paylarının açıkça gösterilmesi ve arsa payı sahiplerinin projelerde arsa payı oranına dikkat etmeleri hak kayıplarının önlenmesinde etkili olacaktır.   

Av. Fatma Dilşad YELKEN