Tramvay ve metro ile Cendere'nin cazibesi artacak!

TSKB Gayrimenkul Değerleme Kurumsal Değerleme Departmanı Değerleme Uzmanı Doğuşcan Iğdır, Cendere bölgesindeki gelişmeleri www.emlakkulisi.com için analiz etti!

Cendere Bölgesi, Haliç ile İstanbul’un önemli merkezlerinden Şişli-Beşiktaş arasında yer almaktadır. Söz konusu bölgeye adını veren Cendere, Kemerburgaz’da doğup Haliç’e dökülmektedir ve uzunluğu göz önüne alındığında İstanbul’un önemli akarsularından biridir.

1800’lü yıllarda İstanbul’un ileri gelenlerinin sayfiye yeri olan bölge, Birinci Dünya Savaşı sırasında inşa edilen ve Karadeniz-İstanbul arası maden taşımacılığı için kullanılan dekovil hattı ile stratejik önem kazanmıştır. Özellikle 50’li yıllarda, sanayileşme hareketi ile birlikte sancılı bir gelişme süreci yaşamış, bu sürecin sonucunda fabrikaların yoğunlaştığı bir bölge haline gelmiştir. Fabrikalaşma, beraberinde gecekondulaşmayı getirmiş ve bölgede çarpık kentleşmenin örnekleri sunulmuştur. Çarpık yapılaşma 1980’lere kadar sürmüş, 80’li yıllarda bölgenin çehresini değiştirmek için çalışmalar yapılsa da başarılı adımların atılması 2000’li yılları bulmuştur.

1997 yılında hayata geçirilen Sadabad projesi, Kağıthane Deresi çevresinde mesire alanları yaratmayı amaçlamış ve başarılı olmuştur. 2000’li yıllarda başlatılan Kentsel Dönüşüm Projesi ile, bölgede yer alan ve atıl durumda olan sanayi yapıları kaldırılmaya başlanmış, bu yapıların yerini nitelikli projelerin alması amaçlanmıştır. Öncelikle Kağıthane Deresi’nin çevresindeki yapılar kaldırılmış ve bölge yeşil alan olarak ayrılmıştır. Daha sonra dereyi temizleme çalışmaları, Haliç Islah çalışmaları ile paralel olarak sürdürülmüştür. Son olarak yakın geçmişte Kağıthane Deresi’ne deniz suyu verme çalışmaları başlamıştır.

2000’li yıllarda yaşanan bu değişim prestijli inşaat şirketlerini de bölgeye çekmiş ve nitelikli projeler bölgede yer almaya başlamıştır. Suryapı, Eroğlu, Tekfen Holding gibi önemli şirketler tarafından bölgeye yapılan yatırım miktarı arttıkça, bölgede emlak fiyatları da ciddi anlamda yükselmiştir. 2010 yılında açılan Dolmabahçe tüneli ile bölgeye ulaşım imkanları artmış ve bölgenin Boğaziçi ve Fatih Sultan Mehmet Köprüleri ile irtibatı güçlenmiştir. Bütün bu faktörler, günümüzde Cendere Bölgesi’ni özellikle nitelikli ofis projelerinin yoğunlaştığı bir bölge haline getirmiş ve bölgenin gelişim sürecinde çok önemli adımlar atmasına önayak olmuştur.

Cendere Bölgesi’nde yer alan tamamlanmış ofis projelerinden biri Tekfen Ofispark Projesidir. Söz konusu proje 14.500 m2’lik bir alan üzerinde inşa edilen, 4 blok, 9 binadan  oluşmakta olup, binalar birbirine köprülerle birbirlerine bağlanmıştır. Proje kapsamında alanları 230 ila 1.500 m2 arasında değişen ofis katları bulunmakla birlikte, zemin katlarda mağazalar da yer almaktadır. Ofis alanlarında kat yüksekliği 4,30 m. iken, bloklar 8 katı geçmemektedir. Proje bünyesinde catering, housekeeping gibi hizmetler verilmekte olup, ısınma fan-coil sistemiyle sağlanmaktadır. Tekfen Ofispark projesinde 550 araçlık otopark mevcut bulunmaktadır.

Bölgedeki değişmi gösteren projelerden bir diğeri ise Mesa-Ferko ortaklığı ile,  yaklaşık 20.000 m2 alan üzerinde inşa edilen, 81.000 m2 inşaat alanına sahip Papirus Projesi’dir. Zemin katta alışveriş merkezi ve dükkanlar, üst katlarda ofis alanlarından meydana gelen projenin zemin katının önemli bir bölümü bitirilmiş olup, teslim edilmiştir ve Metro Alışveriş Merkezi tarafından kullanılmaktadır. Planlanan bitirme tarihi 2012 sonu olan proje kapsamında alanları 182 m2’den, 454 m2’ye değişen ofisler bulunmaktadır.  Konu proje kapsamında 600 araçlık otopark, konferans ve toplantı salonları bulunmakta olup, söz konusu yapı yeşil bina sertifikasına sahiptir. Ayrıca kütüphane, spor merkezi, mini golf sahası, sanat galerisi, bilardo salonu, hobi salonları, kafe ve restaurantlar, Papirus Projesi’nin sunduğu imkanların arasındadır.

Cendere Bölgesi’nde yer alan bir diğer önemli proje ise Eroğlu Yapı tarafından, 23.500 m2 alana sahip arsa üzerinde  hayata geçirilen, toplam 55.000 m2 inşaat alanına sahip olan Ofishane Projesi’dir. Papirus Projesi’nde olduğu gibi zemin katta alışveriş merkezi, üst katlarda ise ofis alanlarından oluşan proje kapsamında, zemin kat Bauhaus tarafından kullanılmaktadır. 12 katta, alanları 390-780 m2 arasında değişen, toplam 24 adet ofis alanından oluşan proje bünyesinde yaklaşık 300 araçlık otopark bulunmaktadır.

Bölgede yer alan önemli projelerinden bir diğeri ise Timur Holding tarafından inşa edilen Nef Kağıthane 11 projesidir. Proje bünyesinde ofis, residence ve konut alanları yer almakta olup, proje toplam 348 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır. Proje kapsamında özellikle 80-100 m2 aralığında değişen ve nispeten küçük ölçekli şirketlere hitap eden ofis alanları ön plana çıkmaktadır. Her katta küçük mutfaklar, showroom, eğlence odası, spor salonu, kütüphane, Concierge hizmetleri gibi ayrıcalıklara sahip olan projenin 2013 Haziran ayında bitirilmesi planlanmaktadır.

SUR Yapı tarafından inşa edilen Kağıthane Alışveriş Merkezi, bölgede gerçekleşen değişimi gösteren en önemli projelerden biridir. 70.240 m2 arsa üzerine inşa edilen proje, 78.500 m2 kapalı alana sahiptir. Bölgenin en büyük alışveriş merkezi unvanına aday olan projenin, Carrefour tarafından kiralanması planlanmaktadır.  2012 yılı içerisinde tamamlanması öngörülen projenin yatırım maliyeti ise 225.000.000 USD olarak tahmin edilmektedir.

Bölgede yer alan en önemli konut projelerinden biri ise, Efektif Gayrimenkul Geliştirme Yatırım tarafından hayata geçirilen Blox Haliç projesidir. Konu proje kapsamında büyüklüğü 110 m2’den, 257 m2’ye değişen, 2+1, 3+1 ve 4+1 konutlar yer almakta olup, açık yüzme havuzu, fitness salonu, kafeterya, sauna gibi hizmetler de mevcuttur.

Cendere Bölgesi’ndeki yaşamı etkileyecek iki önemli ulaşım projesinde inşaat-ihale aşamasına kadar gelinmiştir. Bunlardan ilki Haliç Çevresi Tramvayı, diğeri ise Kabataş- Mahmutbey Metrosu’dur. 2013 yılında tamamlanması beklenen bu iki projenin hayata geçmesiyle bölgenin cazibesinin artması ve talep konusunda ciddi bir artış beklenmektedir.

Halen inşa halinde olan projeler ve yapılması planlanan yeni metro-tramvay hatları birlikte değerlendirilirse, Cendere Bölgesi’nin yakın gelecekte ne kadar büyük bir gelişim göstereceği tahmin edilebilir.

*Bu rapor TSKB Gayrimenkul Değerleme tarafından www.emlakkulisi.com için hazırlanmıştır.