Şerefiye çalışması bir gayrimenkul değerleme raporu değildir!

Şerefiye kavramı, bir projede yer alan bağımsız bölümlerin, proje özelliklerinin ve alıcı tercihlerini ifade eden kriterlerin bağımsız bölüm m2’ne uygulanarak, toplam proje değerinin bağımsız bölümlere adil paylaştırılmasıdır.

Bu paylaştırma sonucu, bağımsız bölümlerin kat irtifakına esas arsa payları da sağlıklı olarak belirlenmektedir. Basit olarak hasılat, satılabilir m2 ile birim m2 satış fiyatının çarpılmasından oluşmaktadır. Bu yöntemde sadece bağımsız bölüm brüt m2’si belirleyici olmaktadır. Oysa alıcıların m2 dışında da bazı tercih kriterleri bulunmaktadır. Sadece m2 kriterine göre yapılan fiyat belirlemelerinde, tercih edilirlikleri yüksek bağımsız bölümler öncelikle satılmakta, diğer bağımsız bölümlerin satışında güçlük çekilerek ya zamana bağlı yeterli fiyat artışları sağlanamamakta ya da fiyatta geri gidilmek zorunda kalınmakta, bağlı olarak beklenen hasılata ulaşılamamaktadır..

Bu nedenle, potansiyel alıcıların, söz konusu proje özelliklerine bağlı tercih kriterlerine göre belirlenecek şerefiye ile fiyatlamada, firmanın tercih edilirlikleri yüksek dairelerin satıldıktan sonra kalan daireler için fiyattan kaynaklanan satış endişesi bulunmayacaktır.

Burada dikkat edilmesi gereken husus, şerefiye çalışması ile belirlenen bağımsız bölüm fiyatlarının zaman içinde (en az indirgeme oranı-paranın zaman değeri kadar) zamana bağlı olarak artırılması gerektiğidir. Yapılacak bir satış planlaması ile başlangıçta ve devam eden süreçte bir indirim oranı söz konusu ise net bugünkü değer açısından beklenen toplam hasılatın gerisinde kalmamak için, ya başlangıç satış fiyatlarının şerefiye çalışması ile belirlenen rakamların indirim oranına bağlı bir üst limitinde tutulması, ya da indirimden kaynaklanan gelir kaybının daha sonra satılacak bağımsız bölümlere yansıtılabilmesi gerekmektedir. 

Şerefiye çalışması bir “Gayrimenkul Değerleme Raporu” değildir. Her ne kadar Gayrimenkul Değerleme Raporlarında bağımsız bölüm değerleri belirtiliyorsa da bu şerefiye demek değildir. Değerleme raporunda belirtilen toplam proje değeri, şerefiye çalışması ile birimlere dağıtılır. 

Değerleme raporları içeriğinde, resmi kurum incelemeleri (Tapu, Belediye v.b.) ile projeye göre uygulamanın yasallığı araştırılmakta, yasal ve mevcut durum tespitleri yapılmakta, lokasyonda yapılan araştırma ile ortalama TL/m2 satış fiyatları hakkında kanaat oluşturulmaktadır. Böylelikle de,  bağımsız bölümlerin değerleri kabaca farklılaştırılmaktadır. Raporlarda, şerefiye kriterlerinin belirlenme nedenleri, şerefiye kriter oranları, bağımsız bölümlere göre şerefiye puanları dağıtımı gibi bilgilere detaylı olarak yer verilmelidir. Şerefiye çalışmasında, bağımsız bölüm şerefiyeli değerleri, mimari projeden gelen şerefiye kriterleri, projenin kendi özel tasarım özellikleri kesin ve kabul gören şekliyle belirlenmelidir. Şerefiye uzmanı öncelikle teknik bilgiye sahip bir meslek mensubu olmalıdır. Şerefiye uzmanı ileri düzeyde excel kullanabilmelidir. Bağımsız bölüm değerleri, manuel dağıtılan kriter puanlarına göre ve sayimsel sistemler gibi veri girişine dayanan otomatik programlarla belirlenemez ve otomatik programlarla yapılamaz. Şerefiye uzmanı, tüm bağımsız bölümleri öncelikle proje üzerinden inceleyerek tüm ayırt edici özelliklerini belirler (Blok konumu, kat konumu, m2, yön, görüş açıklığı/manzara, ısıtma sistemi, gürültü faktörü, mahal listesi, balkon-cephe uzunluğu avantajı, bağımsız bölüm tipi, hakim rüzgar yönüne göre durum, otopark, durak  v.b. her projeye göre farklılık gösteren hususlar). Tüm kriterler, oranları ve oranların dağılımını bir veri sayfasında veritabanı olarak hazırlar. Verilerin bağımsız bölümlere aktarımını oluşturacağı linklerle otomatik olarak sağlayarak hata riskini kaldırır. Her bir bağımsız bölümün şerefiye katsayısını belirler. Şerefiye katsayısı, baz fiyat ve bağımsız bölüm m2’si ile bağımsız bölüm fiyatını ve alt toplam olarak proje değerini belirler. Ulaşılan sonuç, yapımcıların bağımsız bölüm satışlarında endişelerini gidereceği gibi arsa paylarının da en sağlıklı biçimde oluşturulmasını sağlar. 

Kentsel yenilemeye Tabi Gayrimenkul Maliklerine Tavsiye

Parselinizde küçük te olsa imar planlarının yenilenmesine bağlı terk alanlar olacaktır. Net parsel alanınıza göre yeni imar hakkınızı ve oluşabilecek daire büyüklüklerinizi öğreniniz. Bilahare, kentsel yenileme prosedürü ve mimari alanlar ile inşaat maliyetleri hakkında fikir sahibi olunuz. Daha sonra, kat maliklerinden bir komisyon oluşturarak istekli yapımcı firmalarla görüşmeleri başlatınız.

Kentsel yenileme uygulamalarında karşılaşılan sorunlardan birisi de arsa payları hususudur. Bilhassa eski yapılarda bağımsız bölümlerin arsa paylarının olması gerekene uygun olmadığına sıkça rastlanmaktadır. Veya kolay yol seçilerek dairelerin şerefiye kriterlerinin dikkate alınmadan tüm bağımsız bölümlere eşit arsa payı verildiği görülmektedir. Başlangıçta önemsiz gibi görünen bu husus, günümüzde arsa değerlerinin astronomik rakamlara ulaştığı bölgelerde büyük önem kazanmakta, arsa sahipleri arasında anlaşmazlıklara neden olmaktadır. Kat malikleri, öncelikle mevcut binalarının değerleme ve şerefiye raporunu yaptırmalıdır. Değerleme raporu ile bağımsız bölümleri yasal durumları ve blok değeri belirlenirken, şerefiye ile blok değerinin bağımsız bölümlere dağılımı belirlenmiş olur. Yeni proje yaptırılırken paylaşım şerefiye katsayılarına göre yapılır. Arsa payı uyumsuzluğu nedeniyle sorun olması halinde hukuki yola başvurulur. Şerefiye gerektiren bir diğer husus ise, mevcut yapıda katta 3-4 daire varken, yeni projede katta 2 daire yapılması zorunluluğundan kaynaklanan yer değiştirmeler oluşturmaktadır. Bu durumda, yeni proje için de şerefiye çalışması yapılarak mevcut yapı şerefiyesinden elde edilen katsayıların yeni proje değerlerine uygulanması ve edinilen bağımsız bölümlerle farklar hususunda mahsuplaşılmalıdır. 

Arsa sahiplerinin mevcut durum şerefiyesini kendilerinin yaptırarak, müteahhitle paylaşım pazarlığına oturması müteaahhite karşı bilinçli olmalarını ve kendi aralarında da tam mutabakatı sağlamalarını temin edecektir. Yatırımcı tarafından yapılacak mimari proje ve buna bağlı kat maliklerine verilecek dairelerin tespiti, daire büyüklükleri ve dairelerin konumları hususunda mutlaka bir şerefiye çalışması talep edilmelidir. Zira kat malikleri ile yatırımcı arasında sağlanacak paylaşım, m2 üzerinden değil şerefiyeli değer üzerinden olursa adil paylaşımdan söz edilebilir.

Kısaca, iki şerefiye çalışmasının biri mal sahiplerince yaptırılarak mevcut durumun şerefiyesi, ikincisi ise müteaahitten talep edilecek yeni projedeki dairelerin şerefiyeli değerlerinin tespiti olmalıdır. Bu durumda hiçbir hak geçişi ne kat malikleri arasında ne de müteahhitle arsa sahipleri arasında olmayacaktır. Kaldı ki, çalışmanın tüm süreçlerinde hem yatırımcı/müteahhit hem de kat malikleri kurulu ile şerefiyeyi yapan uzman hep birlikte çalışma sürecinde bulunacaklarından tarafların tüm kaygıları giderilmiş, tüm sorular yanıtlanmış olacaktır.