Otomatik gayrimekul değerleme modelleri bekleniyor!

Gayrimenkulün piyasa değeri hakkında bağımsız ve tarafsız raporlama sunan değerleme firmaları, gayrimenkul piyasasında şeffaflığa katkıda bulunarak sektörün nitelikli büyümesini hızlandırıyor.

İnşaat sektörünün kalite temelinde büyüyüp gelişmesine hizmet eden "değerleme" çalışmalarının önemi giderek artıyor. Dünya genelinde uluslararası yatırım, kentsel dönüşüm, alt ve üst yapı fizibiliteleri ve özel girişimler gibi pek çok alanda uygulanan gayrimenkul değerlemesi, Türkiye’de sektörün gelişimine paralel bir seyir izliyor.

TOKİ Dergi'de yer alan habere göre; bir gayrimenkulün değerlemesi mevzuatta "Bir gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların belli bir tarihteki muhtemel değerinin bağımsız ve tarafsız olarak takdir edilmesi" olarak tanımlanıyor.

Gayrimenkul danışmanlığı hizmetine konu olan mülkler arasında, kentsel ve kırsal taşınmazların yanı sıra ticari ve sınai tüm mallar, gelirler ve ayni hakların değer ve faydalarının analizi yer alıyor. Bu hizmetten faydalananlar arasında ise alacağı veya satacağı mülkün değerinden emin olmak isteyenler, gayrimenkul kredisi veren finans kuruluşları ile gayrimenkul yatırımcıları yer alıyor. Ayrıca, bankaların teminat için aldıkları gayrimenkullerin değer tespitinde, kamulaştırma işlemlerinde, ilgili davalarda, emlak vergisi rayiçlerinin tespitinde de gayrimenkul ,değerlemesine ihtiyaç duyuluyor.

BAĞIMSIZ VE TARAFSIZ

Gayrimenkul değerleme hizmetinde en temel kriter; bağımsız ve tarafsız olmak. Bir şirkete veya şahsa ait taşınmazın değerinin belirlenmesinde, söz konusu değeri kimin belirlediği, adil bir rakamın ortaya çıkması açısından önem taşıyor. Kamulaştırmalarda, kurumsal mülklerde veya banka konut kredilerinde, kişi veya kurumların, değeri kendilerinin belirlemesi durumunda işlemde doğal taraf oldukları için sonucun bağımsız çıkması mümkün değil. Bu nedenle bu görevi, bağımsız gayrimenkul değerleme firmaları yerine getiriyor. Gayrimenkul değerleme hizmeti, iki büyük kamu otoritesi olan Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) ve Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) tarafından yapılan yasal düzenlemelerle yürütülüyor.

İSTANBUL GAYRİMENKUL DEĞERLEME YÖNETİCİ ORTAĞI DR. AHMET BÜYÜKDUMAN: OTOMATİK DEĞERLEME MODELLERİ GELİYOR

İstanbul Gayrimenkul Değerleme Yönetici Ortağı Dr. Ahmet Büyükduman, SPK ve BDDK tarafından oluşturulan mevzuat çerçevesinde ve Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği (TDUB) çatısı altında bugün 134 değerleme şirketi ve 4 bin civarında değerleme uzmanının faaliyet gösterdiğini belirtiyor. Yılda 1 milyon adedin üzerinde değerleme raporu hazırlayan sektörün ekonomik büyüklüğünün ise 600 milyon TL’nin üzerinde olduğu öngörülüyor. TDUB dışındaki değerleme uzmanı sayısı ise 10 bini buluyor.

TDUB çatısı altıdaki değerleme uzmanlarının daha çok banka ve sermaye piyasasına yönelik hizmet verdiğini aktaran Ahmet Büyükduman, ileriki yıllarda kamulaştırma hizmetleri, mahkeme bilirkişilikleri ve emlak vergisi rayiçlerinin tespiti gibi alanlarda da etkin rol almalarının beklendiğini söyledi. Büyükduman, bu alanlarda aktif olunması halinde değerleme sektörünün bugünkü ciro büyüklüğünün birkaç katına çıkabileceğini ifade etti.

Sektörün, 2018 yılında mahkeme bilirkişilik süreçlerinde ve emlak vergisi rayiçlerinin tespitinde daha etkin olmayı hedeflediğini belirten Büyükduman, "Değerleme sektörü önümüzdeki dönemlerde teknolojik gelişmelerden daha çok etkilenecek. Gayrimenkulün değerini tahmin edecek otomatik değerleme modelleri, gayrimenkul değer haritaları gibi değerleme süreçlerini hızlandıran ve emek tasarrufu sağlayan teknolojik yenilikler bekleniyor" diye konuştu.

Sektörün, mahkeme bilirkişilik süreçleri ile emlak vergisi tespitinde daha etkin hizmet verme hedefinin olduğunu belirten Büyükduman, önümüzdeki dönemde teknoloji tabanlı uygulamaların daha etkin kullanılacağına işaret ediyor.

GEDAŞGENEL MÜDÜRÜ MUSTAFA DEMİRKAN: GAYRİMENKUL DEĞERLEME, KENTSEL DÖNÜŞÜMDE TAMAMLAYICI BİR UNSUR

Mustafa Demirkan, değerleme hizmetinin, hak kayıplarının önceden çözüme kavuşturulması ve malikler ile proje geliştiriciler arasındaki güvenin sağlanmasıyla kentsel dönüşüme önemli katkı sağlayacağını kaydetti.

TOKİ iştiraki GEDAŞ Gayrimenkul Değerleme AŞ Genel Müdürü Mustafa Demirkan, değerleme firmalarının, gayrimenkule olan güven duygusunun artmasını sağladığını söyledi. Gayrimenkul değerleme sektörünün son 10 yılda, yıllık yaklaşık yüzde 20 büyüdüğüne dikkat çeken Demirkan, 2017 yılı 3’üncü çeyreğinde yaklaşık 900 bin civarında rapor üretildiğini kaydetti. Demirkan, değerleme hizmetinin gayrimenkul sektörüne katkısını 4 ana başlıkta özetledi: Saha verilerinin düzenli ve sağlıklı toplanması, sektörünün profesyonelleşmesi, bankacılık sektörüne sağladığı katkılar ve yabancı yatırımcıya uluslararası normlarda danışmanlık hizmeti sağlaması.

TARAFLARIN HAKKINI KORUYAN BİR MEKANİZMA

Değerleme şirketlerinin tüm verileri piyasadan toplayıp bunları sektöre özgü değişik bakış açılarıyla incelediğini belirten Demirkan, bu sayede sektörde "ölçülebilir veri havuzunun" oluşmakta olduğunu söyledi. Değerleme şirketlerinin bilinirliğinin artması ve hizmetin yaygınlaşmasıyla, gayrimenkul sektörünün daha profesyonel, şeffaf ve güvenilir hale gelmeye başladığına vurgu yapan Demirkan, sektörün tarafsız bir bakış açısı kazandığına dikkat çekti:

"Değerleme firmaları, alıcı ile satıcı arasında objektif ve profesyonel bir bakış açısıyla her iki tarafın hakkını koruyan bir mekanizma olarak görev yapmaktadır. Konut kredileri haricinde, kentsel dönüşüm, büyük proje veya yatırım kararları gibi alanlarda değerleme şirketleri önemli rol oynamaktadır. Örneğin, büyük bir ticari yatırım ya da konut projesi yapmadan önce hazırlanacak bir fizibilite veya değerleme çalışmasıyla olası zararların önüne geçilmesi mümkündür. Bu gibi değerleme şirketlerinin çalışmaları gayrimenkul sektörüne güven duygusunun artmasını sağlamaktadır."

BANKACILIKTA DEĞERLEME

Değerlemenin bankacılık sektörüne de önemli katkı sağladığına işaret eden Demirkan, değerleme firmalarından alınan hizmet ile kredi kararı ve yıllara yayılan riskin öngörülebildiğini vurguladı. Değerleme hizmetlerinde 2008’den bu yana yaşanan yıllık yaklaşık yüzde 20’lik büyümenin mortgage alanındaki büyümeyle paralellik arz ettiğini söyleyen Demirkan, "Dolayısıyla birlikte büyüyen bir sektörden bahsetmek mümkün" diye konuştu. Demirkan ayrıca, uluslararası yeterlilik sahibi değerleme şirketleri ile yabancı yatırımcıların daha güvenli hareket ettiğini söyledi.

KENTSEL DÖNÜŞÜM SÜRECİ 2018'E DAMGA VURACAK

Kentsel dönüşüm sürecinin 2018'e de damga vuracağı beklentisini dile getiren Demirkan, hak kayıplarının önceden çözüme kavuşturulması ve malikler ile proje geliştiriciler arasındaki güvenin sağlanmasıyla, dönüşüm sürecinin ivme kazacağını belirtti. Demirkan, şu bilgileri verdi:

"Kentsel dönüşüm kapsamında karşımıza çıkan konuların başında, sözleşmeye itiraz ederek anlaşmaya yanaşmayan ve kanun kapsamınca azınlık konumuna düşen maliklerin bağımsız bölümlerine ilişkin arsa paylarına ait rayiç değerlerin tespit edilmesi çalışması geliyor. Bir diğer önemli konu ise malikler arasında yaşanan arsa payı anlaşmazlıklarıdır. Bu alanlarda önemli bir değerleme ihtiyacı doğmaktadır.

Diğer yandan metrekare birim fiyatlarının oldukça yüksek olduğu büyük şehirlerde maliklerin, gayrimenkullerinin değerini tam olarak bilebilmesi ve müteahhitlerin de proje çalışmasında adil bir dağıtım yapabilmesi için, değerleme raporları taraflara bir çözüm aracı olarak destek sağlamaktadır. Ayrıca, tarafsız hazırlanan değerleme raporları, kentsel dönüşüm sonrası oluşan değer artışının adil paylaşımını sağlayarak bir nevi tamamlayıcı güç görevi üstlenmektedir."

FAİZLER YÜZDE l'İN ALTINA İNMELİ

Demirkan, konut kredisi faizlerinin yüzde l’in altına gerilemesi durumunda satış trendinin süreceğini", bunun sonucunda da değerleme sektörünün hareketleneceğini ifade etti.

Konut kredisi faiz oranlarının aylık bazda yüzde 1’in altına inmesi için "ikincil piyasaların" mutlaka devreye girmesi gerektiğini vurgulayan Demirkan, "Diğer taraftan 'oturma izni' ve 'vatandaşlık hakkı’ gibi teşviklerle desteklenen yurt dışı satışlarda 'müktesep hak' daha çok önem kazanmaya başladı. 2018’deki en önemli beklentilerden biri de vergisel anlamda yeni teşviklerin devreye girmesidir. Hatırlanacağı gibi başta KDV olmak üzere alım satım vergisi ve damga vergisinde 1 puanlık indirim, konut satışlarında kararsız alım taleplerinin gerçeğe dönüşmesini sağladı. Benzer bir hareketin 2018 yılında da yaşanması piyasaya olumlu katkı sağlayacaktır" diye konuştu.