İnşaat sektörünü neler bekliyor?

Capital'in bu ay yayımlanan sayısında yer alan haberde lokomotif sektör olan inşaat sektörü geniş çaplı bir şekilde ele alındı. 

AZİZ TORUN

TORUNLAR GYO YÖNETİM KURULU BAŞKANI:

“SEKTÖRÜN KURUMSALLAŞMASI GEREK”

2000’li yıllarda gayrimenkul deyince aklımıza, başımızı sokacağımız bir ev gelirdi. Daha sonra da işimizi yapacağımız bir dükkan olsun yeter diye düşünürdük. Emeklilikte de kira geliri getiren bir mülk olursa bu bize yeterdi. Gayrimenkul sektörü de sanki bunlardan ibaret bir dünyaydı. Niye? Çünkü 2000’den önce faiz oranlarının yüzde 100’lerin üzerinde, enflasyonun yüksek olduğu dönemleri yaşadık. İstikrarsız olan süreçler gördük. Gayrimenkul sektörünün çerçevesi gerçekten büyük. Kapsamını tam anlatan bir gayrimenkul tarifi yaparsak konut, ofis, alışveriş merkezi, otel, sağlık merkezi, eğitim merkezleri bütün bunlar gayrimenkulün içine giriyor. Bunun dışında köprüler, havalimanları, metrolar, yollar, bütün bunlar da gayrimenkul kavramı içinde yer alıyor. Çünkü onlar da taşınmaz birer varlık. Ayrıca altyapı, enerji dağıtım yatırımları da birer taşınmaz ve gayrimenkul yatırımları. Biz geliştiricilik yapıyoruz. Bunun fizibilitesini yapıyoruz, finansmanını buluyoruz, sonra inşa ediyoruz. İşte burada inşaat devreye giriyor. İnşaat safhalardan sadece birisi. Sonra da bunu işletiyoruz, yönetiyoruz. Bazılarım da satıyoruz. Dolayısıyla burada reel bir ekonomi var. Yani rant ekonomisi değil. Üreten, istihdam sağlayan ve vergi veren bir sektör. Onun için gayrimenkul sektörü kavramını kullanmak daha anlamlı oluyor inşaat yerine. Böyle bakınca Türkiye için de çok önemli bir sektör gayrimenkul. Hayatımızın her noktasına değiyor bir kere.

LOKOMOTİF SEKTÖR

2023 hedefleri diyoruz. Bu hedeflerin hangi birine bakarsak burada bir mekan, bir gayrimenkul var. Yani turizmde büyüyeceğiz diyorsak oteller var. Sağlıkta büyüyeceğiz diyorsak hastaneler var. Havalimanları, yollar, köprüler hepsi neticede bir gayrimenkule ulaşıyor. Türkiye'nin bulunduğu konum itibarıyla baktığımızda o kadar stratejik bir yerdeyiz ki Allah bize petrol, maden, enerjiyi sınırlı vermiş ama, öyle bir coğrafya nasip etmiş ki bu da enerji kadar değerli ve kıymetli. Ama bunu bugüne kadar yeterince değerlendirmiş değiliz. Bundan sonrası için yeni projeler yaparak ve bu sektörü daha kurumsal bir hale getirerek ilerlemek gerek.

Gayrimenkul lokomotif bir sektör. 200’e varan yan sektörden bahsediyoruz, 2 milyonu aşkın istihdam da sağlıyor. Dolayısıyla sektörün kurumsallaşması, sadece satıp yapan bir sektör olmaması gerekiyor. Bu sektörü geliştirmek, buraya yatırım yapmak ve uzun vadeli yatırımların yapıldığı bir sektör haline getirmek gerekiyor ki o zaman daha kıymetli, değerli eserler ortaya çıksın. Sadece bireysel yatırımcıya yönelik ürün yaparsak, o zaman çok sınırlı kalıyoruz. Onun için sektörün yap-sat modelinden çıkıp daha uzun vadeli finansman imkanlarıyla projeler geliştirmesi lazım. Bu da ancak sektörün kurumsallaşmasıyla olur. Yeni enstrümanlar geliştirerek, belki ortaklıklar oluşturarak Herlenebilir. GYO'lar bunlardan birisi. Dolayısıyla yeni gayrimenkul sertifikalarıyla yeni enstrümanlarla gayrimenkul sektörüne uzun vadeli finansman imkanları bulmamız gerekiyor.

SEKTÖRÜN ZAYIF KARNI NE?

Bir projeyi geliştirmek en az iki yıl alıyor. İnşaatın yapılması da nereden baksanız 2-4 yıl sürüyor. Dolayısıyla uzun vadeli bir projenin ardından biz bunun satışının çok kısa zamanda gerçekleşmesini bekliyoruz. Çünkü finansman sıkıntımız var. Sektörün en zayıf karnı finansman modelleri. Bundan sonraki en büyük tehdit de finansman maliyetlerinin yüksek olması. Önümüzdeki süreçte, finansmanın pahalı olduğu bir döneme giriyoruz. Son 7-8 yıl paranın bol olduğu, finansmana kolay ulaşıldığı bir dönem yaşandı. Ancak bundan sonra bu imkanların olmayacağını dikkate aldığımızda gayrimenkulün de bu kadar hızlı paraya dönen bir ürün olmadığını düşünürsek yeni finansman modellerine ihtiyaç var. Gayrimenkul yatırım ortaklıkları bunlardan biri.

Yani sermaye piyasası enstrümanları olması gerekiyor. Gayrimenkul sertifikası olabilir ama yeni, daha güçlü ortaklıklar kurulması önemli. Koyulan finansmanı hemen geriye alacak bir finansman modeli değil, uzun süreli, kalıcı olması lazım. Bu da yabancı yatırımcılar, yabancı ortaklıkların yapılması anlamına geliyor. Çünkü biz geliştiriciler olarak sınırlı özkaynaklarla hareket ediyoruz. Zaten ticaretin de ana kriteri budur.

Bize iktisat fakültesinde biri bir yatırımın ya • da işletmenin üç ayağı olduğu öğretilir: Emek, sermaye, teşebbüs. Biz bu teşebbüs tarafında çok güçlüyüz. Çok dinamik, hızlı karar veren ve sektörü, konuyu bilen yatırımcılar var. Ama emek de var. Sermayeye geldi mi orada sıkıntı yaşıyoruz. Bu sektörün özelliği de uzun vadeli sermayeye ihtiyaç duyuyor."

ALİ DUMANKAYA

DKY İNŞAAT YÖNETİM KURULU BAŞKANI

“ALT GELİR GRUBUNA HİTAP EDEMİYORUZ”

"Türkiye büyüyor, gayrimenkul sektörü üç kat büyüyor. Türkiye yavaşladığında da gayrimenkul sektörü kendini hemen gösteriyor. Gayrimenkul hayatımızın bir parçası, gelecekte de hayatımızın içinde olacak. Sektöre o kadar fazla ilgi oluyor ki dönem dönem cebinde biraz parası olan, arsası olan bir şekilde gayrimenkul sektörünün içine girmek istiyor. Bu, doğal bir süreç. Gelecekte gayrimenkulde daha net pozisyon almak gerekiyor. Gayrimenkulün zorlukları oluyor ama ancak sağ olsunlar bankalarımızın 2004’ten sonra mortgage kredilerini vermeye başlamalarından itibaren sektör çok ciddi bir ivme kazandı. 2000’li yıllarda kooperatiflerle yürüyen, 100-200-300 dairelik konutlar üreten sektör bugün baktığımızda 1000-2000-5000 konutlu projeler yapmaya başladı.

2017’de ise bir rekor gerçekleşti. Bu nasıl gerçekleşti? Sektöre inanılmaz girişler oldu. Herkes üretimde ilerleme kaydetti. Ancak halen ihtiyacın olduğu alanlarda biraz boşluk var. 1 milyon 400 bin satışın üzerine çıktık geçen yıl. Bunun yaklaşık 650 binden fazlası birinci el konutlar olarak gerçekleşti. 2017'de banka faiz oranları yükseldi. 0,80’lerden 1,20'ler bandına gelmesine rağmen 2017 rekor yılı oldu. Ancak her yıl bizden rekor beklemek haksızlık olur. Mesela bu yıl ocak ve şubat aylarında yüzde 3-5 seviyesinde bir azalış var. Hemen bu rakamlara bakarak balon mu var diyorlar? Bakın TÜİK verilerine göre konuşuyorum: Her yıl 600 bin kişi evleniyor, 125 bin kişi ise boşanıyor. Bunlar çoğunlukla ayrı ayrı evlere çıkıyor. 125 bin kişi de yurt dışından Türkiye’ye dönüş yapıyor. Toplam ihtiyaç 800 bin konut diyebiliriz. Biz bunun ne kadarını karşılıyoruz? Bizim karşılayabildiğimiz, takribi 600-650 bin bandına oturmuş durumda. Her yıl 200 bine yakın açık var. Devletimiz beş yıllık kalkınma planında 4 milyon hedef koymuş. Gerçekleşen 3 milyon, 1 milyon insana konut üretememişiz.

Biz maalesef finansman üretme adına A-B gruplarına hitap ediyoruz. Bu nedenle C’ye ve D’ye yani orta ve alt gelir grubuna gidemiyoruz. Buna çözüm üretmemiz lazım. Sadece bankalardan bize kredi verin demek yerine katma değer üretecek farklı şeyler üretmemiz gerekiyor. Bunlardan bir tanesi konut kredi faizlerinin gelir vergisinden mahsubu olabilir. Bu sayede ihtiyacı olan bir kesime bu imkanı tanımış oluruz. O 1 milyon insana biz konut üretip verebilirsek bu anlamda çok daha hayırlı, bereketli bir iş yapmış oluruz. Onlara kiradan kurtulacakları formüller üretmemiz lazım.

GELECEKTE KENTSEL DÖNÜŞÜM VAR

Biz şirketimizi kurduğumuz zaman 2013’ün başında kentsel dönüşümde çok büyük bir boşluk gördük. Bu boşluğu değerlendirdik. Ancak yapan bin pişman, yapmayan bin pişman diyebilirim. Ancak kentsel dönüşüm yapılmak zorunda. 20 milyon konutumuz var. 7 milyonunu değiştireceğiz. Son üç yılda 100’er bin gibi bir performans-sergilemişiz. Çevre ve Şehircilik Bakanı'mızla da konuşuyoruz. O da 500 bine çıkarmak gibi bir hedeften bahsediyor. 500 bin olursa 7 milyonu ancak 15 yıl içinde toparlayabilir. Gayrimenkulün geleceğinde kentsel dönüşüm olmazsa olmaz. İstanbul gibi bir değer var elimizde. Bu değeri dönüştürürken de alelade dönüştüremeyiz. Sadece apartman yıkıp apartman yaparak kentsel dönüşüm yapmamalıyız. Kendimize ihanet ediyoruz. Çünkü aynı yol, aynı meydan, aynı park ama binalar biraz artıyor. Bizim bir master plan çerçevesinde çok daha büyük, çok daha makro ölçekte bakmamız lazım kentsel dönüşüme. Eğer biz bu mini mini, küçük binaları yapa yapa gidersek hep beraber eski kötü görünümlü binalarımızı biraz daha yeni ve güzel görünümlü binalar yaparak devam ederiz. Çok büyük bir yanlış yapıyoruz. Özellikle bunu belirttik. Çevre ve Şehircilik Bakanı’mız bu konularda beyanatlar veriyor. Özellikle şunu söylüyor: Alan bazlı dönüşüm. Tam da bunu istiyor."

ERDEN TİMUR

NEF İCRA KURULU BAŞKANI

“NELER DEĞİŞECEK?”

"Gayrimenkul, gıdadaki birkaç ürün hariç ikamesi olmayan dünyadaki nadir ürünlerden biri... Devletler çadırlarda yatmanıza izin vermez, çünkü güvenliğiniz için bir ikametinizin olması lazım. Dünyada sadece 1929 buhranında demografik ilerleyişin aksine konut talebinde bir düşüş olmuş. Onun da sebebi şu: O kadar fakirlik olmuş ki insanlar artık anlaşıp birlikte eve çıkmışlar ve ailelerinin yanma dönmüşler. 1929’dan sonra kaç defa ekonomik kriz olmuş. Ancak bir daha böyle bir şey hiç yaşanmamış. Bir şey daha söylemekte fayda var: OECD ülkeleri içinde biz, ABD'den sonra konut satışında İkinciyiz. Bundan başka ikinci olduğumuz bir tüketim ya da yatırım ürünü yok.

Nüfus ve GSMH büyüklüğümüz açısından çok da mümkün değil zaten. Avrupa’daki büyük olan 2-3 ülkenin toplamı kadar konut satışı yapılıyor. Sektörümüzü otomotivcilerle kıyaslarım. Hiçbir zaman şöyle bir şey konuşulmaz: Otomotiv satışı her yıl 900-950 bin adet olur. 945 bin olduğunda, “Aman ne oluyor" diye konuşulmaz. 6-7 yıldır rekor kıran sektörler bir noktada biraz düzeltme yapmak zorunda kalabilir. Sonra tekrar devam ederler. Gayrimenkulün geleceği aslında biraz da yaşamsal dinamiklerin değişimiyle alakalı. Bir üretim tarafından değişecekler var, bir de kullanım tarafında. Sosyolojik olarak şöyle bir durum söz konusu: Dünyada paylaşım ekonomisi çok fazla yaygınlaşmış durumda. Bu nedenle “community living” yani komün yaşam diye anılan bir durum söz konusu Komün yaşam geri dönüyor diyebiliriz. Şu an paylaşımlı ya da birlikte kullanılan ofisler dünyada önemli noktaya geldi. Şimdi birlikte kullanılabilen evlerin kendileri değil ama evlere bağlı mekanlar yeni yeni bir noktaya gelecek.

600 YILDIR AYNI ÜRÜN

Bizim bu konuda 17 adet patentimiz var. Yaklaşık 11 yıldır bu konuyla ilgileniyorum. Dünyada daha çok yeni ama biz Türkiye’de gayrimenkulün kalitesi, tasarımı anlamında çok ilerledik diyebilirim. Gayrimenkulcüler biraz hoyrat algılanıyor ama kesinlikle böyle değil. Avrupa'nın, ABD’nin ve bizim konut projelerimizi bir kıyaslayın. O anlamda gerçekten dünyada ileri seviyedeyiz diyebilirim. Gayrimenkulde 600 küsur yıldır ürün hiç değişmemiş. Dünyada bu kadar statik olan başka bir ürün yok. Yani odalı ve salonlu bir ürün söz konusu. 130 yıla yakındır üretim metodu da çok benzer. Halen yüzde 83’ü ‘on side’ denilen sahada yapılıyor, yüzde 17’si ‘off side’. Sanayi devrimi yaşamamış. Dolayısıyla çok yerel. Baktığınızda dünyadaki toplam altın rezervinin birkaç katı büyüklüğünde gayrimenkul büyüklüğü var. Sektör olarak gayrimenkulde dünya pazarının yüzde 2’sini alan dünyanın açık ara en büyük şirketi oluyor. Pazar payını ise biz şimdi konuşuyoruz. Sonuçta 1 milyon 400 binde pazar payımız binlerle ifade ediliyor. Yüzde 1 diye bir şey yok. Hakeza ABD’nin de en büyüğü böyle. Orada da farklı bir şey yok. En büyük Amerikan gayrimenkul geliştiricisi dört tane eyalette proje yapıyor, beşincisini yapmıyor. Çünkü sektör endüstri devriminden nasibini almamış. Şimdi bizim yardımımıza 4. Endüstri devrimi yetişti. Sonuçta sektörün yerel olmasının en büyük nedeni satıldığı yerde üretilmek zorunda olması... Bir yerlerde üretilip getirilebilse o zaman bu yerellik sorunu da aşılacak. Bu durumda kurumsallaşma ya da tüketime ilişkin envanter çalışmalar yapılabilir. Dünyada şu anda modüler üretim yapılmaya başlandı. Bir de üretim şimdi robotik de yapılabilir. Robotun en kötüsü bile bizde mükemmel iş yapar. 30’a 60 seramiği yapıştıracak. Biz iki ay sonra başlıyoruz. HollandalI bir şirketle de anlaştık. Tready Printer’la ev yapmaya başlıyoruz. 4. Sanayi devriminin yardımımıza yetiştiği dediğim budur."

MEVCUT YEŞİLİ KORUMAK GEREK

Ülkemizde ihracatın çoğu ithalata dayalı. Gayrimenkulde gerçekleşen 4,5 milyarlık dolarlık üretimin yüzde 80’i yurt içi kaynaklarla yapılıyor. Dolayısıyla 4,5 milyar dolarlık satış, yaklaşık 20 milyar dolarlık bir ihracata tekabül ediyor. Bu bir başka sektörde çok ciddi bir ihracat rakamıdır. Biz Türkiye’de en fazla net ihracata sebebiyet veren sektörlerden biriyiz. Ama ihracat yapan sektör sayılmıyoruz, Biz 6 yıl önce sivil bir inisiyatif olarak Kentsel Vizyon Platformu’nu kurmuştuk. Amacımız da şuydu: Master planla şehirleşme olsun. Bu kentsel dönüşüm yeni başlayacak. Bu fırsat bir daha ele geçmez. Çünkü 50 yılda üç defa şehir yıktık, yaptık. Dünyada böyle bir şey yok. Biz “81 kent, 81 vizyon” diye bir çalışma yapmıştık. Tüm kentlerin önce vizyon planı yapılıyor, sonra strateji planı, ardından master plan. Mesela Gaziosmanpaşa’da Norman Foster’a master plan yaptırıldı. Bu beş-altı yıl önceydi. Hiç gündemde değildi. Şu an yine Türk usulü biraz yaptık, sonra ‘Çok kötü oluyormuş yahu’ dedik. Şimdi biraz gündeme aldık. Yeşil alan konusunda da mesela yine ‘39 kent,

1 metropol’ diye bir çalışma yapmıştık. ‘Bir yeşil bant üretmemiz gerekiyor’ diye yola çıktık. Belli bölgelerde dikey yapılaşma gerekiyor. Japonya’da, Hong Kong’ta, Asya’da, toprağın sınırlı olduğu alanlarda dünya dikey yeşile gitti. Bu halleriyle bile bizden çok daha yeşiller. İstanbul’un en önemli konusu çeperlerindeki mevcut yeşilin korunması. Mevcut içinde de belki de dikey yeşille kurtulabilir.

FEYZULLAH YETGİN

GYODER YÖNETİM KURULU BAŞKANI

YABANCI YATIRIMCI NEDEN GELMİYOR?

“Gayrimenkul olarak çok önemli bir sektörü temsil ediyoruz. 200'ün üzerinde alt sektörü beraber büyüten bir sektör. İstihdam yoğun. Kalite olarak eğitimsiz kişilerin yoğun olarak çalıştığı bir sektör. Tabii dernek başkanı olarak bize sürekli talepler geliyor. Örneğin geçen hafta dünyanın en büyük gayrimenkul organizasyonundaydık. Ben 2004’ten beri bu organizasyona katılıyorum. Rahmetli İbrahim Çağlar’ın inisiyatif almasıyla İstanbul çadırı kuruldu. Katılım giderek artmaya başladı. 2004 yılında gittiğimde köyden indim şehre vaziyetindeydim. Oradaki maketler, kataloglar, proje ölçekleri gerçekten çok etkileyiciydi. Ama bugün, onların çok daha üzerinde projeler gerçekleştirebiliyoruz. Peki mesele nedir? Bize niçin yabancı yatırımcı gelmiyor? Çok güzel projeler yapıyoruz. Yatırımcılar yatırımın kokusunu alıyor. Getiriyi takip ediyorlar. Dünyadaki getirioranları çerçevesinde baktığımızda Türkiye’deki potansiyel çok yüksek ama niçin gelmiyorlar? Biz de müktesep hak yok. Müktesep hak nedir? Ruhsatını aldığınız projeye başlıyorsunuz. Hatta bitiriyorsunuz. İskan aşamasında iskanınızı alamazsınız denebiliyor. Bunu şu anda yaşayan yabancı yatırımcılar var. Sektör olarak artık ruhsatın en azından müktesep hak olduğu bir seviyeye gelmemiz gerekiyor. Aksi taktirde biz İstanbul çadırında Ab-ı Hayat sunsak kimse gelmez. Çünkü fizibilite yapıp da Türkiye'ye giriş yaptıktan sonra her türlü sürprizle maalesef karşılaşabiliyorlar. Bunun dışında geçen yıl 30 Eylül’de sona eren çok önemli teşvikler verilmişti. Yabancı yatırımcıya verilen teşvikler vardı ki orada rakamsal anlamlı bazı taleplerimiz var. 1 milyon dolarlık rakamın yüksek olduğunu düşünüyoruz mesela. KDV, vergi, resim ve tapu harçlarında indirim yapıldı. Bu teşvikler ciddi bir hareketlilik yarattı. Biz önümüzdeki dönemlerde de bunun devam etmesini istiyoruz. Niçin? Bu lokomotif sektörün istihdamla birlikte Türkiye’nin 2023 - 2071 hedefleri çerçevesinde üstüne düşen çok önemli roller var. Şu anda devam eden mega projeleri düşünün. Onlarca yıl bitmeyen küçük ölçekli projelerden şimdi hangi noktalara geldik.

YENİ PROJELER

Önümüzde Kanal İstanbul gibi bir proje var. Belki bu önemli projeyi GYO’lar, proje geliştiriciler, büyük bir konsorsiyumla birlikte geliştirebiliriz. İstanbul uluslararası flnans merkezi olacak dediğimiz çok önemli iki bacağı olan bir projemiz daha var. Bu projenin gayrimenkul tarafı belki A sınıfı ofis arzı anlamında düşünülebilir. Fakat çok daha önemli boyutu finansal. Bunun sağlanması için önümüzde iki tane parametre var. Bir kere projenin bitirilmesi gerekiyor. Oradaki paydaşlarla bir senkronizasyon yaratılıp bir an önce bu projeyi bitirmemiz gerekiyor. İkincisi teşviklerle ilgili ki bu teşvikler çalışacak olanların ve orada faaliyet gösterecek kurumlara yönelik olacak. Birtakım vergi, resim, harç avantajlarını kapsıyor. Belki de en önemlisi ayrı bir tahkim, hukuk mekanizmasının da orada olması gerekiyor. Hukuki bir zemin olmadıktan sonra yabancı yatırımcının gelmesi zor. Burada kastım uluslararası teamüllere göre hızlı işleyen bir tahkim mekanizmasının olması. Tabii bu panelde gayrimenkul sektörünün geleceğini tartışıyoruz. Türkiye'de deprem gşrçeği var. Deprem riski çok yüksek. Bizim bir an önce 7,5 milyon konutu dönüştürmemiz gerekiyor. Kentsel dönüşümü yaparken de akıllı şehirlerden bahsediyoruz. Ben akıllı , sürdürülebilir kentsel dönüşüm olarak tüm bu konseptleri birbirine ekliyorum.”

ANADOLU’DA BÜYÜK POTANSİYEL VAR

Türkiye sadece birkaç büyük şehirden; Ankara, İstanbul ve İzmir'den müteşekkil değil. Anadolu’da da büyük potansiyel var. Kaldı ki büyük şehirlerdeki gelişmeleri örnek alan, hatta bazı noktalarda ileri götüren Vizyonların olduğunu da görüyoruz. Sektörel anlamda ya da şirket olarak yaptığımız görüşmelerde açıkçası bunu net şekilde görme imkanına sahip oluyorum. Getiri anlamında, ihtiyaç anlamında Anadolu şehirlerinde büyük potansiyeller var. Bizler Eskişehir’de proje yaptık. Erzurum’da bitirmek üzereyiz. İzmir’de başlıyoruz. Antalya’da devasa kentsel dönüşüm projeleri var. Kulakları çınlasın Konut Der Başkanımız Altan Bey’in de çok önemli bir projesi var. Anadolu’da ihtiyaç fazla. Anadolu’nun da sanayileşme, kendi yerel potansiyelini harekete geçirip Türkiye’nin büyümesine katkı noktasında gelişirken layık olduğu şehircilik ortamına kavuşması gerekiyor.

ZİYA YILMAZ

DAP HOLDİNG YÖNETİM KURULU BAŞKANI

POTANSİYEL ÇOK YÜKSEK

“Ben yabancı mülk satışına değinmek istiyorum. Aslında bizim sektörün çok ciddi bir potansiyeli var. Fakat biz bu potansiyeli hem toplum hem ülke hem de sektör olarak değerlendiremiyoruz. Az önce sayın başkanımızın da dediği gibi 2017’de yaklaşık 4,6 milyar dolarlık yurt dışına mal sattık. Bir, iki rakam vereceğim size. İspanya yılda 20-30 milyar Euro’luk mal satıyor. ABD, 2017’de 153 milyar dolarlık mal satmış. Sadece Londra, 3-4 yıl önceki rakamı veriyorum size, 48 milyar dolarlık mal satmış.

YABANCIYA MÜLK SATIŞI ÖNEMLİ

İstanbul, İzmir,  Ankara  gibi şehirlerin merkezi yerlerinde ekonomik konut üretme lüksümüz çok fazla yok. Çünkü arazi girdilerimiz çok yüksek. Bu nedenle genelde üst kesime hitap ediyoruz. Burada hemen tırnak içinde şundan da bahsetmek istiyorum: Sektörde dinamikler çok hızlı ilerliyor. Önümüz açık. Açık olduğu için de sektörün büyük oyuncuları yatırım yapmaya devam ediyor. Ama bölgesel sıkıntılar olabiliyor. Mesela biz proje geliştirirken bakıyoruz. TÜİK verilerine göre, Kartal’da, Maltepe’de çok proje geliştirdiğimiz için söylüyorum, Kartal, Maltepe yılda kaç tane konut satar? Bunun ne kadarı birinci eldir? Ne kadarı ikinci eldir? Kadıköy hepimizin bildiği, hepimizin sevdiği İstanbul’un nadide ilçelerinden bir tanesi. Kadıköy kaç tane satar? Kaç tane yapar? Şimdi bana Kadıköy’den o kadar yer geliyor. Ben almıyorum. Niye almıyorum? Çünkü Kadıköy’de arz fazlalığı var. Niye arz fazlalığı var? Buradaki oyuncular yapmıyor. Sektörü bilmeyenler yapıyor. Yani ne TÜİK verisine, ne talebe, ne de arza bakıyorlar. Bunlar o bölgelerde sıkışma yapabiliyor. Bu durumun uzun vadede yönetilmesi gerekiyor. Biz daha bilinçli üretirsek sektörün önü çok açık. Bizim sektörümüzde enflasyon, Türkiye’deki enflasyonun üzerinde ilerliyor. Arsa girdileri de çok daha fazla ilerlediği için maliyetlerimiz şişiyor. Uzun vadede bizim bu durumu iyi yönetmemiz gerekiyor. Onun için yabancıya mülk satışı bizim için çok önemli. Çünkü yurt dışına mal satarsak biz oradan kentsel dönüşümü finanse edecek bir kaynak yaratabiliriz.

Biz Türkiye olarak ABD'den de, Londra’dan da, Ispanya’dan da çok daha güzel bir coğrafyaya hakimiz. Ancak biz bu coğrafyayı yeterince pazarlayamıyoruz. Bizim Turizm Bakanlığı’nın bir tanıtım fonu var. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı'nın bir tanıtım fonu var. Aslında bizim  TOKİ  gibi, Emlak Konut gibi sektörde kurumsallaşmış, sektörün dinamiklerini çok iyi bilen, üretici olan kumrularla da bir araya gelmemiz gerekiyor. 20 - 30 tane firma bir araya gelebilsek ve bizden potansiyel alabilecek ülkelerde fon oluşturup ülkemizi tanıtabilsek bu çok faydalı olabilir. Ben ilk defa 2004 yılında Dubai’ye gittim. Oranın kralının sınıf arkadaşı bizi gezdirdi. Bana demişti ki o zaman ‘El-Maktum günlük konut satışıyla yatıyor, günlük konut satışıyla kalkıyor burada. Yurt dışına ne kadar konut satılıyor diye bakıyor. Bugün Dubai, bir çöl, konut satışıyla çölün ortasında bir vaha oluşturdular. Hepimiz gittiğimiz zaman da hayran kaldık. Aslında biz bunu kendi ülkemizde çok rahatlıkla yapabiliriz. Bizim için 4,5-5 milyar dolarlık büyüklük aslında konuşulacak rakamlar değil. Ama biz bu potansiyeli bir türlü harekete geçiremiyoruz. Aslında iyi tanıtımla bunu devlet olarak yapmamız lazım. Devlet büyüklerimiz, ‘Yapın işte’ diyor bize ama bunu yapabilmek için ciddi bir fon ve organizasyon lazım. Bizim oyuncuların bir araya gelip yapabileceği basit bir olay değil bu. Emlak Konut, TOKİ gibi bir organizasyon şeması kursak ve onunla birlikte bir fon oluştursak birkaç yıl içinde 15-20 milyar dolarlara çıkarız.

MEVZUATTA SIKINTI YOK

Artık mevzuatlarda bir sıkıntı yok. Devlet gereken katkıyı sundu. 1 milyon dolar kondu. Güzel bir organizasyon yapılırsa biz yılda 10-15 milyar dolarlık mal satarız. Sattığımız bu mal da ülkemizde kalıcı olur. Kentsel dönüşüme 800 milyar TL civarı para harcanması lazım. Bunun yaklaşık 70-80 milyarı zaten harcandı. Aslında yabancıya mülk satışından 10-15 yıl içinde bu kaynağı çok rahatlıkla ülkeye sokabiliriz. Bir de Türkiye’de sektöre faklı sektörlerden çok oyuncu giriyor. Biz buna saygı duyuyoruz. Bir ülke altyapısı üstyapısı ne kadar güçlü ise o kadar rahat konumlanabilir. Eğer şehrin yapılaşması düzgünse içinizden yatırım yapmak geliyor. Kendinizi güvende hissediyorsunuz.

Onun için giren oyuncuların bu sektörde kalıcı olmak için çalışması lazım. Sadece para kazanmak için giriş olduğu zaman bu defa sektöre zarar veriyorlar. Sonuçta biz sadece inşaatçılık yapmıyoruz. Akıl geliştiricilik, satış, pazarlama yapıyoruz. Ben 20 yıl önce yaptığım konutlara bile hizmet gönderiyorum. Bu işe profesyonel bakmak gerekiyor. Giriş, çıkışlar bize zarar veriyor. Ondan sonra ahdimiz bozuluyor. Ahdimiz bozulduktan sonra da biz büyük oyuncular bunu düzeltmek için çok ciddi gayret sarf etmek durumunda kalıyoruz. Gelişmiş ülkelerde ortalama kişi başına düşen oda sayısı 1,8, Ama bizde 0,7, yani bir bile değiliz. Yani neredeyse bizim üç katımız fazla”