Simge Sevin Aksan: Dükkanları, gayrimenkule yönelik diğer yatırım araçları ile kıyasladığımızda hem kira getirisinin daha yüksek hem de geri dönüş süresinin daha kısa olduğunu görebiliriz...
Önemli bir yatırım aracı olan gayrimenkulü kendi içerisinde alt başlıklara ayırmak gerekirse, ticari üniteler oldukça karlı olarak değerlendirilebilir. Dükkanları, gayrimenkule yönelik diğer yatırım araçları ile kıyasladığımızda hem kira getirisinin daha yüksek hem de geri dönüş süresinin daha kısa olduğunu görebiliriz. Son zamanlarda geliştirilen büyük ve orta ölçekli karma kullanım projelerin neredeyse tamamında ticari ünitelere yer veriliyor olması da bu nedenlerden kaynaklanmaktadır. Ancak tüm yatırım araçlarında olduğu gibi dükkana yapılan yatırım da kendi içinde birtakım riskler barındırmaktadır. Alınacak gayrimenkule karar vermeden önce lokasyonu ve bölgenin ticari hareketliliği çok iyi irdelenmelidir. İstanbul özelinde bakıldığında, yaya ve araç trafiğinin dükkan kiralarına etkisini net olarak, İstiklal Caddesi, Nişantaşı ve Bağdat Caddesi’nde görmek mümkündür. İstanbul cadde ve sokak mağazacılığının en yaygın olduğu bu bölgelerde zemin katlarda yer alan dükkan kiraları; 200 – 300 USD/metrekare/ay seviyelerinde seyretmektedir. Bağdat Caddesi’nde en yüksek kiralamalar, Suadiye ve Şaşkınbakkal arasında gerçekleşmektedir. Nişantaşı bölgesine bakıldığında, en yüksek kiralamaların Abdi İpekçi Caddesi üzerinde bulunan dükkanlarda gerçekleştiği söylenebilir. Bu cadde üzerinde 200 USD/metrekare/ay seviyelerinde olan zemin kat kiralama rakamları, Teşvikiye’ye doğru gidildikçe 150 – 175 USD/metrekare/ay seviyelerine gelmekte, Valikonağı Caddesi ve Rumeli Caddesi’nde ise 100 – 125 USD/metrekare/ay civarlarında kiralama yapılabilmektedir. İstanbul’un, cadde mağazacılığı açısından en yüksek birim kiralarına sahip bu bölgelerde, birim kiralar kendi içinde değişiklik göstermektedir. Bu bölgeler özelinde ve genel anlamda ticari ünitelerin birim kiralarını etkileyen en önemli etken lokasyondur. Mağaza büyüklüğü ve merkezi noktalara yakınlık da yine birim kirayı önemli anlamda etkileyen değişkenlerdir.
En genel anlamda bakıldığında ise, bir dükkanın konut yerine tercih edilme sebebi ticari ünite yatırımının konuta göre geri dönüş süresinin neredeyse yarısı kadar olmasıdır. Ortalama bir konut yatırımının geri dönüş süresi 20 – 25 yıl iken, bu süre ticari ünitelerde yaklaşık 10-12,5 yıl kadardır. Satın alınan gayrimenkulden alınacak olan kira getirisinin yüksekliği, gayrimenkulün tercih edilirliğini doğru orantılı olarak etkilemektedir. Dükkana yapılacak yatırımı bir alt ölçekte etkileyen faktörlere örnek olarak; ödenecek aidat giderleri ve çevredeki sosyal donatı imkanları gösterilebilir. Ticari kullanımlar açısından iyi kira getirisi olan bir kanal ise ATM’lerdir.
TSKB GAYRİMENKUL DEĞERLEME A.Ş.KURUMSAL DEĞERLEME DEPARTMANI YÖNETİCİ YARDIMCISI SİMGE SEVİN AKSAN
