2014'e girerken konut piyasasındaki beklentiler neler?

2013 yılının sonuna yaklaşırken gayrimenkul dünyasından iki önemli aktivite kamuoyunda ilgi çekti. Bunların ilki CNR’da düzenlenen 2013 Expo gayrimenkul fuarıydı. İkincisi ise bu yıl 13.ncüsü düzenlenen GYODER zirvesiydi. Her iki organizasyondan basına yansıyan haberlerden konut üreticilerinin genel olarak 2013 yılından memnun oldukları ve yaklaşan 2014 yılına umutla baktıkları anlaşılıyordu. Nitekim en son açıklanan büyüme verilerine göre inşaat sektörü %8,5 oranında büyüyerek toplamda büyüme oranına %0,5′lik bir katkı yaptı. Ancak sektörde herşey basına yansıyan haberlerdeki kadar toz pembe değil. Yılı kapatırken sektörü genel olarak değerlendirmek istedik.

1) Konutta iç talep çok sınırlı bir alıcı kitlesinin elinde. Genel olarak konut kredisi ödeme gücü yerinde olan bu alıcı grubu tasarruflarını gayrimenkulde değerlendirmeyi seviyor. Ancak bu grubun handikapı konut sahipliği oranının yükselmesi ve satınaldıkları konutlar yüzünden borç ödemelerinin devam ediyor olması. Özellikle İstanbul’da arazi üretebilme sıkıntısı maliyetleri çok yükselttiği için konut üreticileri yalnızca orta üstü gelir gruplarına konut üretebiliyor. Bunun sonucunda sınırlı bir iç talep ve aynı hedef kitleye yönelik bir arz fazlası oluşuyor. Genel olarak 2013 yolı iç talebin sınırlı olmasından şikayet edilen bir yıl oldu.

2) Gezi olayları sonrasında sorgulanmaya başlanan politik istikrar, Amerikan merkez bankası FED politikalarına ilişkin endişelerin artmasıyla birleşince yaz aylarında ortalama %4,5′lara gerileyen faiz oranları %9′lara ulaştı. Türkiye’nin yükselen cari açığına dair endişeler ve gelişmiş ülkelerdeki genel faiz seviyelerinin yüksek seyretmesi sebebiyle 2014 yılında ülkemizde de faizlerin düşemeyeceği beklentisi çok da seslendirilemeyen bir korku. Halihazırda aylık %0,80-%1′ler arasında seyreden konut kredisi faizleri iç talepteki sıkıntıyı arttırıcı bir rol oynuyor. Önümüzdeki yıl faizler %1,20 seviyelerini geçerse zaten sınırlı olan iç talepde çok radikal düşüşler görebiliriz.

3) Konut satınalma işlemlerinde banka kredisi kullanma oranı istikrarlı bir şekilde artıyor. Tabi bu durum talebin faiz seviyelerine hassasiyetini de arttırıyor. Hane halkının satınalma gücü artmakla birlikte boçluluk seviyesi de korku yaratacak şekilde yükseliyor. Açıkça söylemek gerekirse Türkiye borçlanarak büyüyor ve konut satın alıyor. Nitekim BDDK geçtiğimiz ay iç tüketimi sınırlandırmak için kredi kartı ve tüketici kredileriyle ilgili tedbirler aldı. Şimdilik konut sektörü bundan muaf ancak 2014 yılında alınacak tedbirler şimdiden merak konusu.

4) İç talebin sınırlı olması nedeniyle konut üreticileri gözünü başta Arap ülkeleri olmak üzere dış yatırımcıya dikmiş durumda. Amerika ve Avrupa piyasalarında halen sıkıntının devam etmesi nedeniyle Türkiye’ye esas olarak ilgi orta doğu ülkelerinden geliyor. Sözkonusu alımlar 2013 yılında hız kazanmakla birlikte halen piyasayı taşıyacak ölçüde değil. Ama fuarlar ve yurtdışı bağlantıların kuvvetlendirilmesiyle giderek Türk firmaları daha kolay bu alıcı kitlesine ulaşmaya başladı. Oturma izinlerine ilişkin problemlerin çözülmesi ve garanti mekanizmalarının kurulmasıyla yurtdışı talep daha fazla artabilecektir. 2014 yılında bu yönde politikaların geliştirilmesi bekleniyor.

5) Konut alımına ilişkin vergisel ortam giderek daha fazla sıkışıyor. Önce KDV oranının artışı sonrasında inşaat firmalarının satışlarının takibe alınması dolayısıyla konut piyasaındaki kayıt dışı işlemler ve kara para hareketlerinde bir azalma gözleniyor. Konut kredisi kullanım oranı arttıkça işlemler daha fazla kayıt altına giriyor ancak halen Irak, Kürdistan, İran, Suriye kaynaklı kayıt dışı para girişi sürüyor, buna Kuveyt ve BAE gibi ülkelerden gelen yatırımlar da eklenecek olursa yabancı yatırımcılara ilişkin özel bir politika geliştirilmesi zorunlu gözüküyor.

6) Geçmişte olduğu gibi konut üreticileri halen kurumsallıktan çok uzak, sermayeleri yetersiz ve riskli şekilde büyüme eğilimindeler. 2013 yılında Esenyurt ‘da yaşanan olaylar kolaylıkla 2014 yılında da tekrar edebilir. Yabancı yatırımcılar bu kadar gündemdeyken sektörün tamamlanma sigortası gibi tedbirleri acilen devreye alması gerekiyor. Genel olarak devletin düzenleyici şekilde konut piyasasına müdahale etmesi, asgari sermaye yeterliliği gibi koşullar getirmesi, nakit işlemleri önlemesi ve firmaların reklamlarına bir çeki düzen getirmesi gerekiyor.

7) Konut fiyatları ve arzında halen arazi temini en büyük handikap durumunda. istanbul’da arazi maliyeti kolaylıkla konut fiyatının yarısını buluyor. Belirli bir ölçeğin üzerinde arazi üretimi nerdeyse tamamen kamu tekelinde. TOKİ ve Emlak GYO ve onlarla ihale usulü iş yapan sınırlı sayıda müteahhit dışında yeterli arsaya ulaşabilmek halen en büyük sorun. İzlenen bu yöntem maalesef hem konut fiyatlarını yükseltiyor hem de bir eksik rekabet piyasası oluşturuyor. Bu nedenle kamunun imalatçı değil düzenleyici olarak piyasada yealması gerekiyor.

8) Kentsel dönüşümde 200.000 konutun dönüştürüldüğü söylenmekle birlikte görüntüde şehirlerde önemli bir değişim yok. Halen binaların yıkılması ve sahiplerinin anlaşması süreci etkili şekilde ilerleyemiyor. Getirilen yasal zorlamalar bazen insanların mağduriyetine yolaçabiliyor. Diğer taraftan dönüşüm sonrası ortaya çıkan konut arzının da yine sınırlı bir alıcı kitlesinin olduğu üst gelir gruplarına hitap ediyor olmadı hem arzı fazlalaştırıyor hem de satış imkanlarını kısıtlıyor. 2014 yılında kentsel dönüşüm kaynaklı olarak yılda 60.000′e yakın konutun mevcut stoğa ekleneceği düşünülürse arz kaynaklı bir sıkıntı yaşanabileceği görüntüsü var.

2014 başında genel duruma baktığımzda konut sektöründe gerek arazi üreticisi gerekse imalatçı rolüyle kamu ağırlığının giderek artmakta olduğunu ve sınırlı sayıda TOKİ müteahhidinin etkili olduğu bir eksik rekabet piyasasına doğru hızla ilerlediğimiz gözüküyor. Üstelik tamamlanma sigortası gibi bir takım önlemler piyasadaki küçük oyuncuların ortadan kalkmasına yolaçacak. Görünen o ki bir kaç yıl içerisinde piyasanın çoğunluğu sayısı 20′yi geçmeyen büyük firmanın hakimiyetine girecek. Bukadar büyük bir piyasaya halen yabancı oyuncuların girmemesi ise şirketlerin kurumsal olmamasının ve global bir vizyonları olmamasının en büyük kanıtı.

 Bunlar olurken konut yatırımcıları için 2014 yılı bir fırsat oluşturabilir, zira piyasada arz fazlası oluşmaya başladığı aşikar ve kentsel dönüşüm hareketi bunu daha da arttıracak. Bu nedenle 2014 yılında fiyatların reel olarak artması çok beklenmemeli. Buna karşın faizlerdeki yükseliş eğilimi konut edinme maliyetlerini arttırabilecektir. Bazı yatırımcılar faizin cazibesine kapılıp konut alımlarını erteleyebilir. Özetle sanki 2014 yılı yine yabancı alıcılara bel bağladığımız ve iç talebin sıkıntılı olacağı bir yıl olacak gibi gözüküyor.

Kürşat Tuncel

SATIŞ KÜPÜ A.Ş. 

Yönetim Kurulu Başkanı