Osmangazi, kentsel dönüşüm projeleriyle gelişiyor!

TSKB Gayrimenkul Değerleme Bursa Şubesi’nden Değerleme Uzmanı Gülçin Çakır, Osmangazi Bölgesi’ndeki gelişmeleri, www.emlakkulisi.com için analiz etti…

DÖNÜŞEN VE GELİŞEN YÜZÜYLE “OSMANGAZİ”...

TSKB Gayrimenkul Değerleme Bursa Şubesi’nden Değerleme Uzmanı Gülçin Çakır’ın raporuna göre; Osmangazi ilçesinin Yalova Yolu, ticari açıdan sahip olduğu potansiyel göz önünde bulundurulduğunda; İzmir ve Mudanya Yolu aksındaki nitelikli ofis projeleri ile yarışır nitelikte ofis stoğunun gelişiminin bölgenin ve beraberinde kentin çehresini değiştireceği açık…

Türkiye’nin; 4. büyük ili, Büyükşehir Belediyesi’ne sahip 16 kentinden biri olan Bursa; Yıldırım, Osmangazi, Nilüfer merkez ilçeleri ile birlikte hızlı bir gelişim ve değişim süreci yaşamaktadır. Tarihsel süreçte kentsel yerleşimin çekirdeği olma özelliği gösteren Osmangazi ilçesi günümüzde, özellikle dönüşüm projeleri ile birlikte sıkça anılır olmuştur. Yerleşimin ilk dönemlerinde organik (geleneksel) ve büyük oranda çarpık yapılaşma izleri taşıyan Osmangazi ilçesi, son dönemle önemli dönüşüm projeleri ile ön plana çıkmaktadır.

Kentin konut ve ofis stokunun büyük oranda Nilüfer aksında yoğunlaşmaya başlaması ve bu aksta nitelikli ve prestijli projelerin birbiri için çekim etkisi yaratması, özellikle kentin omurgası niteliğinde olan Osmangazi ilçesinde bir boşalma ve köhneme sürecini beraberinde getirmiştir.

Son dönemde Osmangazi ilçesi içinde birbirinden farklı büyüklüklerde ve amaçlarda belirlenen kentsel dönüşüm alanlarında, kente ve kentsel yaşama katkı sağlayacak projeler geliştirilmeye başlanmıştır. Bu alanların büyük bir kısmı, kentin İstanbul ile olan karayolu bağlantısı boyunca, kente giriş kapısı niteliği sergileyen ilçenin önemli ana arterlerinden biri olan Yalova Yolu çevresi ve kentin batıya doğru gelişim gösterdiği İzmir Yolu boyunca yoğunlaşmıştır. Bu iki ana arter, ilçenin ulaşım yoğunluğunu üzerinde taşıyan omurgası durumundadır.

Kentsel gelişme eğiliminin; konut ve ofis sektörü açısından Nilüfer çevresinde yoğunluk göstermesi, özellikle Osmangazi ilçesinde, yapı stoğunda bir köhneme ile birlikte nüfus açısından bir boşalma meydana getirmiş ve ilçe genelinde kentsel nüfusu bu bölgeye çekecek proje atılımları başlatmıştır. Osmangazi ilçesi, sahip olduğu tarihi ve turistik değerleri nedeniyle önemli bir çekim merkezi, kent merkezine olan yakınlığı nedeniyle sahip olduğu insan sirkülasyonu açısından da önemli bir ticaret merkezi niteliği taşımaktadır.

Kompakt bir ilçe özelliği gösteren Osmangazi, kentsel dönüşüm projeleri ile birlikte kentsel donatı alanlarının belirli bir bölgede toplanmış, adeta sıkışmış yapısından yavaş yavaş sıyrılarak, modern bir kente yakışan mekanların hızla yükselmeye başladığı yapıya bürünmüştür.

Osmangazi ilçesinin Yalova Yolu boyunca “Konut Dışı Kentsel Çalışma Alanı” imarında kalması bölgede konut projelerinin gelişimini kısıtlamakta; ancak hizmet ve ticaret fonksiyonlarının gelişimini beraberinde getirmektedir. Yalova Yolu üzerinde 1990’lı yıllarda yükselen ve o dönemden günümüze Yalova Yolu üzerinde, bölgenin ilk ve tek ilk iş merkezi olan Buttim Plaza, tekstil firmalarının ofis ihtiyaçlarını karşılamak üzere inşa edilmişken zamanla cazibesini yitirmiş ve amacından uzaklaşmaya başlamıştır. Bu bağlamda aksın ticari açıdan sahip olduğu potansiyel göz önünde bulundurulduğunda Yalova Yolu’nunda;  İzmir ve Mudanya Yolu aksındaki nitelikli ofis projeleri ile yarışır nitelikte ofis stoğunun gelişiminin bölgenin ve beraberinde kentin çehresini değiştireceği açıktır.

Ayrıca; önemli bir metropol olan Bursa, AVM sektörü açısındanda hızla rağbet gören bir kent profili çizmektedir. Özellikle Osmangazi ilçesi içinde son yıllarda Yalova Yolu üzerinde, Kent Meydanı AVM ve yakın zaman önce de Anatolium AVM’nin açılması ile birlikte, yüksek bir ziyaretçi kitlesine ulaşmış olması, yeni yapılacak AVM’lerin yer seçim kararlarında bu aksın göz önünde bulundurulmasına neden olmaktadır.

İlçe genelinde etkisini ciddi biçinde hissettiren dönüşüm projeleri, kent genelindeki yıpranmış yapı stoğunun kentsel yaşama yeniden kazandırılması konusunda önem taşımaktadır. Öyleki; bir zamanların iplik fabrikası olarak kullanılan yapısı (Merinos AKKM), geçirdiği dönüşüm projesi ile şimdilerde kentin ulusal ve uluslararası düzeyde tanıtımına katkı sağlayan bir kongre merkezi niteliği kazanmıştır. Bir kültür ve turizm kenti olan Bursa için, fuar ve kongre turizmi bölge ekonomisini desteklemektedir. Bu bağlamda;  Yalova Yolu üzerinde ve kent merkezine yakınlığı ve sunduğu birinci sınıf hizmetler ile ön plana çıkan otel projeleri, ilçenin sektörel anlamda çizdiği genel profili tamamlamaktadır.

Osmangazi ilçesi, sahip olduğu otel ve AVM sektörleri ve sahip olduğu ofis sektörü potansiyeli ile birlikte “Merkezi İş Alanı” olarak tanımlanabilecek ve bu yönde hizmete verebilecek ciddi bir kapasiteye sahiptir. İlçede gelişitirilecek projelerin bu yönde yoğunluk taşıması, hem ilçe imajına önemli bir katkı sağlayacak, hem de gelişim ivmesinin sürekli artış gösterdiği bir kent profili çizecektir.

*Bu çalışma www.emlakkulisi.com için özel olarak hazırlanmıştır.