Nurol GYO’nun Güneşli'deki projesi bölgenin hızlı değişiminin örneği!

TSKB Gayrimenkul Değerleme Özel Projeler Departmanı Değerleme Uzmanı Ece Kadıoğlu, Basın Ekspres-Güneşli Bölgesi’ni www.emlakkulisi.com için analiz etti!

Atatürk Havaalanı- E5 bölgesi ve TEM otoyolunu birbirine bağlayan ve adını çevresindeki basın kuruluş binalarından alan Basın Ekspres Yolu, bugün, bölgedeki yatırımlar sayesinde İstanbul’un merkezi iş alanlarından Maslak’a ve Büyükdere Caddesi’ne alternatif olarak gösterilmektedir. Bölgenin en büyük avantajlarından biri, Atatürk Havaalanı’na yakınlığı ve Avrupa yakasındaki alternatif MİA alanlarından biri olmasıdır.

Atatürk Havalimanı’nı TEM Otoyolu’na bağlayan aks olan Basın Ekspres Yolu’nun çevresi, son yıllarda hızla değişmektedir. “Prestij Yolu” olarak da anılmaya başlayan yol boyunca pek çok yeni proje, önemli markaların adı altında hayata geçirilmeye başlamıştır. Bölgenin gelişmesindeki en önemli nedenlerden biri konumudur. Atatürk Havalimanı’na oldukça yakın bulunan aks üzerindeki imar durumunun da değişmesiyle, eskiden imalat ve satış mağazalarından oluşan bölge, bugünlerde bir MİA alanına dönüşme yoluna girmiştir. Yoğunluklu olarak “Prestj + Hizmet Alanı” imarına sahip olan bölge geniş imar haklarına sahip olup; otel, residence, AVM, medyaya yönelik tesisler gibi nitelikli ve kompleks yapıların inşa edilebileceği alanlar haline gelmiştir. Bu dönüşüm sonucu bölgede çok katlı modern plazalar ve otel projelerinin yanı sıra ofis ve rezidans blokları yükselmeye başlamıştır. 

Gelişimin ilk etkileri, bölgedeki arsa fiyatlarına artı değer olarak yansımıştır. Yaklaşık 600.000 m2 olan MİA bölgesinde, pek çok önemli isme ait arsalar da yer almaktadır. Bölgede, arsa büyüklüğüne bağlı olarak konut, otel, ofis, AVM gibi karma kullanımlar da tercih edilmektedir. Basın Ekspres Hattı ve etkileşim bölgesinde inşa edilen veya inşa edilmesi planlanan aynı zamanda bölgenin silüetinin değişmesinde etkisi olan bazı projelerden bahsedilecek olursa;

Bölgeye giren önemli isimlerden biri olan Ağaoğlu, 212 İstanbul Power Outlet AVM’nin hemen yanında, 31 katlı ve 503 bağımsız bölümlü bir ofis bloğu inşa etmiştir. 2011 yılında yapımı tamamlanan, 84.500 m2 inşaat alanı ve 47.154 m2 satılabilir alana sahip olan projede, 81 ile 126 m2 arasında kullanım alanına sahip bu ofislerin ortalama satış fiyatının 3.500-4.000 TL/m2’dir. 

Halkalı köprsü ile Güneşli kavşağının kesişim noktasında yer alan, Varan Turizm’e ait arsa üzerinde, Öz Gayrimenkul tarafından inşa edilecek Güneşli Kule adlı ofis bloğu, 12.000 m2 arsa üzerinde 23 kat olarak, yaklaşık 62 milyon dolarlık yatırımla hayata geçirilecektir. 

Collezione markasının yaratcısı olan Akyiğit Tekstil de bölgede inşası başlayan projeler arasında yer almaktadır. Babil Yapı tarafından gerçekleştirilecek olan ve 14.000 m2’lik arsa üzerinde 16 ve 25’er katlı iki ofis bloğu olarak planlanmıştır.

Bölgeye gelen önemli isimlerden olan Özak GYO’nun da bölgede İstanbul34 Güneşli ve 34 Portall adında 2 adet projesi yer almaktadır. İnşası tamamlanmış olan 34 Portall projesinin tamamı kiralanmış durumdadır. İstanbul34 toplam 30.000 m2 kapalı alana sahiptir. Projenin 35.000.000 USD yatırımla gerçekleştiği duyurulmuştur. A sınıfı ofis projesinde yer alan 200 – 350 m2 alanlı ofislerin 11 – 13 Euro/m2/ay aralığında kiralandığı öğrenilmiştir. 137 – 2.000 m2 arası alanlar sahip olan 15 adet mağazalarda ise kiralama rakamları 22 USD/m2/ay seviyelerindedir.

Bölgede ofis projelerinin yanı sıra, rezidans projeleri de yer almaktadır. 3.800 m2 arsa üzerinde 13 kat olarak inşa edilen Polat Port Residence, bölgenin önemli projeleri arasındadır. 90, 100 ve 114 m2 arası 82 adet 2+1 dairelerin çıkış fiyatı 250.000 USD olup, şu an satışta olan konutlarda istenen rakamlar ortalama 3.000-3.200 TL/m2 civarındadır.

Bölgede yeni inşa edilen diğer konut projeleri; Mar Yapı’nın inşa ettiği, toplamda 5 blok ve 305 adet konuttan oluşan ve 1+1’den 4+1’e kadar daire seçeneklerinin bulunduğu Güneşli Konutları ayrıca ofis ve ticaret alanlarının da bulunduğu business park olarak inşa edilen ve stüdyo, 1+1 ve 2+1 tipinde daire seçeneklerinin bulunduğu, 22 ve 23 katlı 2 adet bloktan ve 550 daire, 50 adet ticari üniteden oluşan birim satış fiyatı 3.500- 4.000 TL/m2 aralığında seyreden G Plus projesidir.

Bölgede önemli projelerden biri ise Basın Ekspres Yolu’na cepheli konumda olan, Altınyıldız Gayrimenkul Yatırım ve Geliştirme A.Ş.’ye ait 71.838,31 m² arsa üzerinde FER Yapı tarafından geliştirilecek olan ve 2013 yılı Ağustos ayında teslim edilmesi planlanan Ist West projesidir. Projenin geliştirildiği parsel “Prestij+ Hizmet” imarlıdır. Söz konusu projenin satışları başlamış durumdadır. Proje 17.500 m2 dükkan, 108.926 m2 konut alanını kapsamaktadır. 

Bağcılar’da 2014 yılı sonunda tamamlanması planlanan önemli projelerden biri de, Egeyapı Grup’un Emlak Konut GYO'dan hasılat paylaşımı yoluyla aldıkları 167 dönüm arsa üzerinde gerçekleştirilecek projedir. Projenin toplam inşaat alanı 800.000 m2 olup, 3.750 rezidans, 200 odalı bir şehir oteli, ofisler, çarşı ile eğitim kompleksi bulunmaktadır. 

Yaşanan gelişmelerin yaratacağı yeni nüfus ve bölgenin konumunun da etkisiyle, bölgede doğacak otel ihtiyacını karşılamak üzere 4 adet otel projesi bulunmaktadır. Bunlardan ilki 2012 yılında açılması planlanan, Petek Tesktil’in Güneşli Kavşağı yakınında 5.000 m2 arsa üzerinde inşa ettiği, 5 yıldızlı, 280 oda ve 560 yataklı Quantum International Otel’dir. Proje maliyeti 25 – 30 milyon dolar olarak duyurulmuştur. 

Yine aynı bölgede, İSTOÇ Saray projesi kapsamında 1 adet 5 yıldızlı otel yer almaktadır. Makplast Makine de 212 İstanbul Power Outlet AVM’nin yanında, 8 dönüm arazi üzerinde bir şehir oteli inşa etmeyi planlamaktadır.

Ayrıca, Nurol GYO’nun “Prestij + Hizmet Alanı” imarı bulunan, 59.000 m2’lik arsa alanlı, Hürriyet Medya Towers Binası’nın yerinde gerçekleştirmeyi planladığı konut projesi de bölgedeki hızlı değişimin en çarpıcı örneklerinden biri olarak gösterilebilir.

Tüm bu gelişmeler göz önünde bulundurulduğunda, bölgenin değerinin hızla yükselmekte olduğu ve birçok fonksiyon kullanımına izin verdiği görülmektedir. Birkaç yıl içinde prestijli bir iş merkezine dönüşmesi beklenen Güneşli’de, orta ve küçük ölçekteki yapıların yerlerini zamanla gökdelenlere, A sınıfı ofis binalarına ve karma kullanım fonksiyonlarının olduğu prestijli projelere bırakmasının da muhtemel olduğu söylenebilir.

*Bu rapor TSKB Gayrimenkul Değerleme tarafından www.emlakkulisi.com için özel olarak hazırlanmıştır.