TSKB Gayrimenkul Değerleme Genel Müdür Yardımcısı Hüsniye Boztunç’un www.emlakkulisi.com için hazırladığı rapora gore; markalı projelerde yer alan konutların genel olarak geri dönüş süresi 18
İstanbul’un doğusunda konumlu Pendik’te yer alan Kurtköy bölgesi Sabiha Gökçen Havalimanı’nın açılması ile gerek konut, gerek ticaret, gerekse de eğitim bölgesi olarak gelişmekte olan bölgeler arasında yerini almıştır. Karakteristik zeminin depreme karşı sağlamlığı, gecekondu yapılaşmasına izin verilmemesi ve Aydos Ormanına yakınlığı sebebi ile temiz havaya sahip olması, Kurtköy'ün gayrimenkul piyasasında yer sahibi olmasına ve cazip hale gelmesine sebep olmuştur.
Konum olarak Kurtköy kolay ulaşılabilir olması sayesinde avantajlıdır. E-5 ve E-6 yolları arasında konumlu durumdadır. İnşa çalışmaları devam eden Kadıköy – Kartal hafif metro hattının 2. Etabının, Kartal - Kurtköy metro hattından geçmesi planlanmaktadır. Söz konusu metro hattı Marmaray projesi ile entegre edilecek olup İstanbul’un diğer bölgelerine kolay ulaşım sağlanacaktır. Bunun yanında Kurtköy, Pendik Sahil yoluna oldukça yakın konumludur.
Kurtköy için Sabiha Gökçen Havalimanı, F1 İstanbul Park ve Via Port alışveriş merkezi bölgenin gelişiminde tetikleyici rol almıştır. Yakın çevrede yer alan organize sanayi bölgeleri, lojistik depolar ve tersanenin de etkisiyle gelişim hızla devam etmektedir. Ayrıca bölgede önemli bir istihdamı barındıran birçok bankanın operasyon merkezleri yine bu bölgeye yakın olarak konumlanmıştırlar.
Bölgedeki gelişim 1/100.000 ölçekli İstanbul İli Çevre Düzeni Planı ile de desteklenmektedir. Planda Anadolu yakasında birinci derece alt merkezi destekleyen en önemli unsurlar, Sabiha Gökçen Havalimanı, Pendik Kurtköy’de önerilen teknoloji bölgeleri, Pendik Limanı ve lojistik bölgeler, Orhanlı lojistik merkez ve bu bölgeler etrafında gelişen konut alanları ve onlara hizmet veren donatılar ve ticaret alanlarıdır.
İlçedeki gelişime katkı sağlayan bir diğer önemli unsur ise bölgede yer alan ve her düzeyde hizmet veren eğitim kuruluşlarıdır. Sabancı Üniversitesi, Okan Üniversitesi, Koç Lisesi ve birçok eğitim kurumu yer almakta olup, yakın gelecekte birkaç vakıf üniversitesinin taşınması beklenmektedir.
Kurtköy bölgesinde son dönemde, bilinirliği yüksek birçok inşaat firması konut projeleri geliştirmekte ve inşa etmektedir. Dumankaya’nın Trend, Trend Extra, Minimal ve Konsept konut projelerinde yaşam başlamış olup; Cadde ve Flex projelerinin satışı devam etmektedir. Yakın zamanda faaliyete geçen Atlantis AVM’nin, çevredeki konut projelerinin hayata geçmesi ile daha aktif bir hale geleceği beklenmesine rağmen bölgedeki Via Port gibi güçlü rakiplerin Atlantis AVM’yi zorlayabileceği düşünülmektedir. Esas Holding, Osmanlı Bulvarı’na cepheli konumda bir iş merkezi inşa etmektedir. Mutlu Türk inşaatın bir konut projesinde yaşam başlamış, diğer konut projesinin satışları devam etmektedir.
Kurtköy’de yer alan markalı projelerde birim fiyatlar konumuna ve niteliğine göre 2.000 - 4.000 TL/m² aralığında olup, söz konusu projelerde yer alan konutların genel olarak geri dönüş süresi 18-20 yıl aralığında değişmektedir.
Bölgede yer alan konut projelerinde rezidans hizmeti veren özellikle 1+0 ve 1+1 daire tiplerinin tercih edildiği bilgisi edinilmiştir. Projelerde 1+0 stüdyo tipi daireler 35 – 90 m2 aralığında, 1+1 daireler ise 50-100 m2 aralığında alanlara sahip inşa edilmektedir. Projelerde 3+1 tipte geniş alanlı daireler az sayıda bulunmakta olup, 2+1 ve 3+1 seçenekler daha çok aileler tarafından tercih edilmektedir. 2+1 tipte daireler 80 – 120 m2, 3+1 tipte daireler ise 130 – 140 m2 aralıkta alanlarda inşa edilmektedir.
Pendik ilçesinde özellikle Kurtköy bölgesinde Havalimanına yakınlığından dolayı ofis talebi bulunmaktadır. Kurtköy’de yer alan A sınıfı ofislerin tümü proje aşamasında olduğundan mevcut durumda bölgede bir ofis stoğundan bahsetmek zordur. Ancak bölgede yer alan sınırlı alana sahip B sınıf ofis kategorisinde olan Atlantis Ofislerine talebin yoğun olduğu tespit edilmiştir. Yakın dönemde Kurtköy bölgesinde, Havalimanı ve gelişmekte olan Kartal bölgesine yakın konumlu olmasından dolayı, ofis talebinin artacağı düşünülmektedir. Bölgenin Avrupa ve Anadolu yakasındaki diğer ofis bölgelerine olan mesafeleri düşünüldüğünde bölgedeki ofis talebinin Anadolu yakasındaki diğer ofis bölgelerine göre daha düşük olacağı düşünülmektedir.
Tüm bu gelişmelerin ışığında yakın çevrede yer alan 5 yıldızlı oteller incelendiğinde, Pendik’in ilk 5 yıldızlı oteli Divan Asia Otel, Türkiye’nin en büyük kongre oteli The Green Park Pendik ve Crowne Plaza İstanbul-Asia Otel her ne kadar bölgeye hareketlilik kazandırsa da beklenen doluluk oranları ve ciroların yakalanamadığı görülmektedir. Bölgenin yapılan yatırımlara rağmen henüz belli bir doygunluğa ulaşmadığı, bu nedenle de oteller için beklenen potansiyelin oluşmadığı düşünülmektedir.
Pendik – Kurtköy için Sabiha Gökçen Uluslararası Havaalanı başta olmak üzere, tüm gelişmeler, ulaşım ağlarının çeşitliliği ve şehir merkezindeki arsa stoğunun kısıtlı olmasına alternatif oluşturması nedeniyle bölgenin önümüzdeki dönemlerde gelişmesi ile oteller için zamanla daha yüksek ciro ve doluluk oranlarına ulaşılması beklentiler arasındadır. Bölgede, iş oteli olarak 3 ve 4 yıldızlı otel yatırımlarının da potansiyele cevap verebileceği düşünülmektedir. Mevcutta yer alan 5 yıldızlı otellerdeki konaklama ücretlerine göre, 3 ve 4 yıldızlı otellerdeki daha düşük konaklama ücretleri sayesinde bu otellerde yüksek doluluk oranlarının yakalanabileceği düşünülmektedir.
*Bu çalışma TSKB Gayrimenkul Değerleme tarafından Emlakkulisi.com için hazırlanmıştır.
Önerilen Bağlantılar : 3. Havalimanı
