Küçükçekmece'de kentsel dönüşüm!

2004 yılından bu yana Küçükçekmece’de kentsel dönüşüm olgusu, eskimeye ve değer kaybına uğrayan, sağlıksız, depreme dayanıksız, ekonomik ömrünü tamamlamış veya çöküntü haline gelmiş kentsel fiziki ve sosyal mekanların yenilenmesini, çevresel ve sosyal olarak yeniden değer kazanmasını ve canlanmasını amaçlayan yaklaşım kapsamında üretilen projeleri gerçekleştirmeyi benimsemektedir. Bu kabuller ile afet yasasından önce ilk kentsel dönüşüm proje deneyimimiz Başbakanlık Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ), İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İBB) ve Küçükçekmece Belediyesi işbirliği ile gerçekleştirilen Küçükçekmece İkitelli, Ayazma ve Tepeüstü bölgelerinde Kentsel Dönüşüm Projesi olmuştur.

Elde ettiğimiz deneyimler ve kentsel riskleri azaltmaya yönelik salt bina yenilemeyi değil kentsel yenileme sürecini tarifleyen afet yasası ile birlikte Küçükçekmece İlçesi Kartaltepe Mahallesinde prestijli bir konumda yer alan, hem insan hem de araç trafiğinin yoğun olduğu, çalışma alanı içerisinde belediye binası da dahil olmak üzere toplam 5 ha.’lık alan, proje alanı olarak belirlenmiştir.

İstanbul-Küçükçekmece-Kartaltepe Gecekondu Önleme Bölgesi Kentsel Yenileme Projesi çalışma alanı, karma bir mülkiyet dokusuna sahip olup, % 42 kamu mülkiyeti, 16 şahıs mülkiyeti ve %42 tapu tahsisli hak sahiplerinden oluşmaktadır.

Bölgede riskli, gecekondu niteliğindeki yapılarda ikamet eden tapu tahsis belgeli ve tapu sahibi olan vatandaşlarla bir araya gelinerek bilgi paylaşımında bulunularak, daha sonrasında hak sahiplerinin veya varislerinin talep ettikleri saatte randevu esasına dayalı olarak görüşmeler yapılmıştır. Yapılan görüşmelerde proje esasları, proje kapsamında hak sahibine sunulan uzlaşma esasları ve uygulama süreci, detayları ile aktarılmıştır. Hak sahiplerine sunulan uzlaşma esasları;

1. Konut Sözleşmesi Esasları; Alandaki arsa değerleri SPK Gayrimenkul değerlendirme şirketlerine yaptırılarak, arsa üzerindeki bina değeri eklenmek suretiyle hak sahibi toplam değerleri hesaplanmıştır. Hak sahibi toplam değeri karşılığında hak sahibi ile mahsuplaşarak, hazır olan konutlardan daire alınabilmektedir.

2.Bedel Karşılığı Sözleşme Esasları; Alandaki arsa değerleri SPK Gayrimenkul değerlendirme şirketlerine yaptırılarak, arsa üzerindeki bina değeri eklenmek suretiyle hak sahibi toplam değerleri hesaplanmıştır. Bedel karşılığı sözleşmeyi yapmayı tercih eden hak sahiplerine toplam değeri nakit olarak ödenmektedir.

3.Proje Alanı Hisse Ortaklığı Sözleşmesi Esasları; Alandaki arsa değerleriSPK Gayrimenkul değerlendirme şirketlerine yaptırılarak, arsa üzerindeki bina değeri eklenmek suretiyle hak sahibi toplam değerleri hesaplanmıştır. Hak sahibinin toplam değeri karşılığında alanda yapılacak projede proje ortağı olarak kalacak ve yapılacak uygulama sonucunda oluşacak kardan hissesi oranında hak sahipliği kazanabilecektir.

Proje alanı hisse ortaklığı uzlaşma esasını tercih eden hak sahiplerine bağımsız her bir konut ve ticaret birimlerine karşılık kira bedeli ödenmektedir. Hak sahibinin her bağımsız konut birimine karşılık 700 TL kira yardımı yapılacaktır. (Eğer hak sahibi proje alanı hisse ortaklığı uzlaşma esasını seçmiş ise) Bunun yanında proje alanında yer alan iş yerleri için hak sahiplerine ödenecek kira bedelleri SPK Gayrimenkul değerlendirme şirketlerine yaptırılmıştır. Ticaret birimlerine yönelik kira değerleri belirlenirken merkezi konum, ulaşım imkanlarının kolaylığı, yoğun yaya trafiği ve kamu kurumlarına yakın olması gibi olumlu kriterler ve taşınmazların otopark sorununun bulunması, inşaat kalitelerinin düşük olması gibi olumsuz kriterler gözetilmiştir. Bu sebeplerden dolayı alandaki ticaret birimlerinin kira değerleri farklılık göstermektedir.

Projede gelinen nokta;

57 tapu tahsisli ve 15 tapulu hak sahibi olmak üzere toplam 72 hak sahibinin bilgilendirme sürecini takiben hak sahipleri ile uzlaşma süreci büyük ölçüde tamamlanmış olup, alandaki uzlaşma sağlanan yapılara ilişkin tahliye ve yıkım işlemleri devam etmektedir.

Etaplar şeklinde planlanan dönüşüm alanları;

İlçemizin sahip olduğu fiziksel ve sosyal profil doğrultusunda ilçe genelinde farklı noktalarda odak olacak şekilde; kendi içerisinde tetikleyici olacağı ve saçaklanarak bölgesel dönüşüm alanlarını oluşturacağı öngörülen farklı alansal büyüklüklere sahip kentsel dönüşüm alanları belirlenmiştir.

Küçükçekmece İlçesi sınırları dahilinde toplam 20 adet bölge Kentsel Dönüşüm Alanı olarak belirlenmiştir. Söz konusu alanların toplam 15 yıllık süre içerisinde dönüşümünün sağlanması hedeflenmekte olup; 5’er yıllık 3 ayrı zaman dilimi içerisinde 3 etap halinde dönüşümün gerçekleşeceği öngörülmektedir.

I. Etap olarak 9 adet kentsel dönüşüm alanı,

II. Etap olarak 4 adet kentsel dönüşüm alanı ve

III. Etap olarak 7 adet kentsel dönüşüm alanı belirlenmiştir.

YASA KAPSAMINA GİRMEYEN KENTSEL DÖNÜŞÜM ÇALIŞMALARININ DETAYLARI 

Toplu Konut İdaresi Başkanlığı (TOKİ), İstanbul Büyükşehir Belediyesi ve Küçükçekmece Belediyesi taraflarınca 13.06.2004 tarihinde imzalanan üçlü protokol ile çalışmaları başlatılan Küçükçekmece İkitelli, Ayazma ve Tepeüstü bölgelerinde Kentsel Dönüşüm Projesi 6306 Sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesine Hakkında Kanun’dan önce tamamlanmıştır.

Halen devam etmekte olan İstanbul-Küçükçekmece-Kartaltepe Gecekondu Önleme Bölgesi

Kentsel Yenileme Projesi’nin ön hazırlık ve arazi çalışmaları söz konusu afet yasası öncesinde gerçekleştirilmiştir.

KÜÇÜKÇEKMECE'DE AFETLERE KARŞI KENTSEL DÖNÜŞÜM

ÇALIŞMALARI NASIL YAPILACAK?

İstanbul Teknik Üniversitesi ile ortak bir çalışma gerçekleştirilmiş olup, çalışmada Küçükçekmece İlçesi risk haritaları çıkarılmıştır. Riskler nedir ve hangi tedbirleri almalıyız ortaya konmuştur. Bu kapsamda öncelikle risk bölgelerini ortadan kaldırmak amaçlı ilgili eylem planları yapılmıştır. Örneğin Hasanoğlu ve Nakkaş derelerinin ıslah çalışmaları tamamlanmış, Ayamama Deresi’nin ıslah çalışmaları halen devam etmektedir. Ayrıca depremde toplanma mekanı olmak üzere kullanılacak rezerv alanlar ve park alanları üretilmektedir.

Bunun yanında Küçükçekmece ilçesinde yer alan ana arterlerin olası bir deprem anında tahliye koridorları olarak kullanılabilecek nitelikte olması amaçlı eylem planları oluşturulmaktadır. Erişebilirliğin arttırılması özellikle acil durumlarda ulaşımın sağlanması için gerekli önlemlerin alınması ve bu manada alt yapının güçlendirilmesi çalışmaları yapılmaktadır.

Türkiye’de deprem riskine karşı başlatılan yeni kentsel dönüşüm hareketinde amaç, binaları tek tek yıkıp yeniden yapmak değil, alan bazında; yeşil alanlar, kentsel ve sosyal donatıları ile birlikte tasarlanacak yaşam kalitesi yüksek sürdürülebilir kent parçaları inşa etmektir. Olası afet risklerine karşı güvenli yapı yapılması ve yaşam kalitesi yüksek bir çevre oluşturulması amacıyla İlçemizde yapı stokunun yenilenmesi ve sağlıklı mekansal alanların oluşturulması için çalışmalar gerçekleştirilmektedir. Belirlenen riskli alanlardan yola çıkılarak, kentsel dönüşüm projelerinin öncelikle bu alanlardan başlatılması öngörülerek, ilçemizdeki kentsel dönüşüm alanları belirlenmiştir.