Kayabaşı nerede?

TSKB Gayrimenkul Değerleme Özel Projeler Departmanı Değerleme Uzmanı Betül Ofluoğlu, Kayaşehir Bölgesi’ni www.emlakkulisi.com için analiz etti!

Başakşehir ilçesine bağlı olan Kayabaşı Mahallesi, ilçenin kuzeyinde yer almakta olup, Altınşehir ve Güvercintepe Mahalleleri’ne komşu durumdadır. Coğrafi açıdan toprak zeminin kayalık olmasından ötürü Kayabaşı adı verilmiştir. Sanayi sitelerinin yakın çevrede yer alması  sonucu bölge halkı ağırlıklı olarak sanayi işçiliği ile uğraşarak geçimini sağlamaktadır.

Bölgede yaşanan son gelişmelerden biri, İstanbul Rami’deki kuru gıda toptancılarının, TOKİ ile anlaşarak, yaklaşık 300 dönümlük bir alana kurulacak olan yeni tesise taşınacak olmalarıdır. Tamamı 50-100 m²’lik dükkanlardan oluşacak projenin 1,5-2 yıl süre zarfında tamamlanması planlanmaktadır.

2002 yılında, Atatürk Olimpiyat Stadı’nın faaliyete açılmasıyla bölgeye yapılan ilk büyük ölçekli yatırım hayata geçmiştir. 2004 yılında UEFA tarafından “5 yıldızlı stadyum” ünvanı verilen stad aracılığı ile bölgenin bilinirliği büyük ölçüde artmıştır. Toplu taşıma imkanlarının kısıtlı olduğu bölgeye, yine stad aracılığı ile ulaşım imkanları arttırılmıştır.

2009 yılında, bünyesinde 1.140 adet konut içeren Kiptaş Kayabaşı Konutları ile bölge büyük ölçekli toplu konut yatırımlarına ev sahipliği yapmaya başlamıştır. 75-115 m² alana sahip iki tip daireden oluşan proje, uygun fiyat seçenekleriyle alt gelir grubuna yönelik, kaliteli konut anlayışını ön plana çıkarmıştır.

Avrupa yakasındaki toplu konut uygulamalarıyla ön plana çıkmış ilçelerden biri olan Başakşehir’e bağlı Kayaşehir, TOKİ’nin uydukent uygulamasıyla son dönemlerde gözler önüne çıkmış durumdadır. Atatürk Havalimanı'na 17 kilometre, Boğaz Köprüsü'ne 24 kilometre, Olimpiyat Stadı ve Başakşehir'e komşu konumda olan Kayaşehir bölgesinde, Toki projesi kapsamında toplamda 60 bin adet konut inşa edilmesi planlanmaktadır. Proje toplamda 12 milyon metrekare alanıyla, Güngören, Beyoğlu, Bayrampaşa ve Zeytinburnu  ilçelerinden daha büyük alana sahiptir. Bu durum da bölgedeki arsa rezervinin fazlalığına dikkat çekmektedir. Toki bölgede yaptığı konutları, kura çekilişi ve uygun ödeme seçenekleriyle teslim ederek, dar gelire sahip kesimi ev sahibi yapmayı planlamaktadır.

Başakşehir, Bahçeşehir, Ispartakule gibi uydu kentlere yakın konumda olan bölgede ağırlıklı olarak dar gelire hitap eden konutlar yer almaktadır. Ancak birbiri ardına yapılan yatırımlar, bölgenin değerine pozitif katkı sağlamaktadır. Toki’nin bünyesindeki arsaları kat karşığı anlaşarak inşaat firmalarına verdiğini bölgede yavaş yavaş alt-orta ve orta kesime hitap eden projelere yer verilmeye başlamıştır.

Kayaşehir bünyesinde kurulacak olan “Sağlık Kenti” projesininde bölgeye olan talebi arttıracağı öngörülmektedir. Proje kapsamında toplamda 1.980 yatak kapasiteli, 8 hastanenin  kurulması beklenmektedir. Sağlık kampüslerinin bölgede yer almasıyla beraber bölgeyi kullanana günlük nüfus değişiklik gösterecek ve hastane kullanıcılarının nitelikli konut ihtiyacı ön plana çıkacaktır.

Bilinirliği yüksek, marka değeri olan inşaat firmaları için bir alt gelir grubuna hitap eden bölgenin, tüm bu gelişmelerle birlikte çehresini değiştireceği öngörülebilmektedir. Merkez Kayaşehir Ticaret Merkezi ve bünyesinde hizmet verecek olan Hampton by Hilton bu gelişmelerin en güzel örneklerinden biridir. Makro inşaatın üstlendiği ticaret merkezi, sağladığı imkanlar ile komşu uydu kentlere de hitap ederek bir cazibe merkezi yaratacaktır

Bölgedeki en nitelikli yatırımlardan biri olarak ön plana çıkan ticaret merkezinde 25-61 m² alana sahip işyerleri 78.818-194.168 TL, 63-75 m² alana sahip dükkanlar ise 201.000-228.618 TL fiyat aralığında satılmaktadır.

Bölgede 2+1 ve 3+1 tip daireler ağırlıklı olarak yer almaktadır. Kayaşehir projesi içerisindeki tamamlanan etaplardaki 2. el daire fiyatları 1.500-2.000 TL/m² aralığında değişmektedir. Birbiri ardına hayata geçen etaplarla birlikte bölgede ciddi miktarda konut stoğu artışı gözlenmiştir. Bu stok artışı ilk zamanlarda fiyatlarda düşüşe neden olsa da, kısa sure içerisinde bölgeye olan talebin artmasıyla pozitif etki sağlamıştır.

Kayaşehir bölgesi, diğer uydu kent projelerine nazaran daha düşük gelir düzeyine hitap etmesiyle ön plana çıkmaktadır. Ancak bölgedeki arsa stoğunun, büyük konut siteleri şeklinde yapılaşmaya olanak sağlaması, bölgeye yapılan yatırımların çeşitliliği gibi etmenler bölgenin hızla potansiyel değiştirmesine neden olmaktadır.

M3 metro hattının (Bakırköy-Kirazlı-Başakşehir-Atatürk Olimpiyat Stadyumu) hizmete girmesiyle birlikte bölgenin ulaşılabilirlik düzeyinde ciddi bir artış oluşacaktır. Konut fiyatlarının oldukça yüksek olduğu İstanbul için, Kayaşehir bölgesi uygun fiyat koşulları nedeniyle yatırımcılar açısından cazip  hale gelmesiyle ön plana çıkmaktadır. Bölgenin  beklenen gelişmelerle birlikte, yatırımcısını karlı duruma geçireceği ön görülmektedir.

*Bu rapor TSKB Gayrimenkul Değerleme tarafından www.emlakkulisi.com için özel olarak hazırlanmıştır.