Göktürk'deki projelerde fiyatlar ne kadar?

TSKB Gayrimenkul Değerleme Özel Projeler Departmanı Değerleme Uzmanı Ece Kadıoğlu’nun www.emlakkulisi.com için hazırladığı rapora göre; son 15 sene içerisinde Göktürk bölgesindeki imarlı arsaların satılması ve konut projeleri ile donatılması neticesinde bölgede yeni proje yapacak alan kalmadı!

İstanbul’un kuzeyinde yer alan Göktürk beldesi, Eyüp Belediyesi sınırları içerisinde kalmakta olup yatırımcıların yeşil ışık yaktığı yatırım bölgeleri arasında yerini almıştır.

İstanbul nüfusu tarafından son yıllarda birincil konut alanı olarak kullanılan Göktürk’de çok uzun yıllar gayrimenkul adına bir gelişim gözlenmemiştir. Şehir merkezi dışına yapılmaya başlanan konut projeleri ile Göktürk bölgesinin yıldızı parlamaya başlamış ve üst gelir grubu tarafından talep edilen bir bölge olmuştur.

Göktürk Bölgesi, doğusunda Kemerburgaz ile komşu, kuzeyinde sulama göleti ve her yönden Belgrat ormanları ile çevrili olan bir yerleşim merkezi olup, genellikle üst düzey gelir grubuna hitap eden konut projelerinin inşa edildiği ve gelişimini hızla tamamlayan bir bölgedir.

Göktürk bölgesinin gelişim sürecine bakıldığında; 1990’lı yılların başında Kemer Country projesi ile bir değişim sürecine girmiştir. Bu proje oturmaya başladığı dönemlerde Yapı Kredi Koray, Mesa ve Neoyapı gibi büyük inşaat firmaları bölgeye ilgi göstermeye başlamıştır. Bu keşifle birlikte inşaat firmaları bölge yerlilerinden kat karşılığı arsalar almaya başlayarak ilk projelerini gerçekleştirmişlerdir.  Sonrasında ise bir projenin inşaatı devam ederken yeni projelerin temelleri atılmıştır.

İlk yatırımları gerçekleştiren firmalar büyük firmalar olunca şu an bölgede proje gerçekleştiren diğer inşaat firmaları da bu değişim sürecine ayak uydurarak imarlı arsaları satın almaya devam etmişlerdir. Bu durum günümüzde öyle bir noktaya gelmiştir ki site yapılacak nitelikte büyük ve imarlı arsa kalmamıştır.

2000’li yılların başlarında ise yavaş yavaş tamamlanan sitelerde hayat başlamıştır. İnşaatı devam etmekte olan çoğu konutun satışı daha temel aşamasında iken gerçekleşmiştir. Bölgede peş peşe inşa edilen konut projeleri ile bölgede yaşayan nüfusun her türlü günlük sağlık, alışveriş, eğitim gibi ihtiyaçlarının çeşitlenmeye başlaması bölgenin potansiyelini daha da arttırmaktadır.

Genelde içe dönük bir hayatın olduğu bölgede sosyal, ticari ve kültürel hayat kendi dinamiklerini oluşturmuş durumdadır. İstanbul Caddesi ile Sinasos alıveriş merkezi etrafı, bölgede öne çıkan bölgelerden olup, bu bölgeyi genellikle orta sınıf ve üstündeki gelire sahip olanlar tercih etmektedir. Göktürk Bölgesi’nde yer alan prestijli konut projelerinden bazıları Mesa Studio Plaza, Riverside Göktürk, Fantasia Elite, Zengin Bahçe, Zengin Bahçe 2, Mesa Yankı Evleri, Mesa Yamaç Evleri, Country Life, Fantasia Elite Residence, Riverside Göktürk, İstanbul İstanbul, İstanbul Zen, Ay-tek Evleri, İstanbul Bis, Mesa Kemerburgaz, Star Life Residence, Beyaz Konaklar, Mesa Yamaç Evleri, Mesa Plaza Studio, Artell Forum, Kemer Rose Residence, Yankı Evler, Kemer Corner, Yeshill Göktürk, Doğa Meşe Park, Doğa Country, Kemerlife 22, Kemercity,  Neogarden, Neopark, Panorama Evleri gibi projelerdir.

Göktürk Bölgesi’nde tamamlanan güncel projelerden bazılarına göz atılacak olduğunda Metal Yapı Konut A.Ş’nin proje sahipliğini yaptığı 2008’de inşaatına başlanan ve 2011 yılında teslimi gerçekleştirilen Kemer Life 22 Projesi’nde 1+1’den 4+1’e kadar daire tipi seçeneklerinin bulunduğu ve projedeki satışların 3.500-4.000 TL/m² birim fiyat aralığında gerçekleştirildiği, Metal Yapı Konut A.Ş ve Keleşoğlu İnşaat’ın proje sahipliğini yaptığı 2010 yılında inşaatına başlanan ve 2012 yılı, Temmuz ayında teslim edilmesi planlanan Country Life Projesi’nde 1+1’den 4+1’e kadar daire tipi seçenekleri bulunmakta olduğu, projedeki dairelerin birim satış fiyatlarının 4.500-5.000 TL/m² aralığında seyrettiği,  Paralel Gayrimenkul A.Ş’nin proje sahipliğini yaptığı, 2010 yılında inşaatına başlanan ve 2012 yılı Nisan ayında teslim edilmeye başlanan Riverside Göktürk projesinde ise 1+1’den 3+1’e kadar daire seçenekleri bulunduğu ve projedeki birim satış fiyatlarının 3.000- 3.600 TL aralığında değiştiği görülmektedir. Bölgede hayata geçirilen son projelere de bakıldığında prestijli konut projelerinin birim satış fiyat aralığının 3.000 TL ile 5.000 TL/m² aralığında, projenin lokasyonuna, özelliklerine ve sunduğu seçeneklere göre değişiklik gösterdiği söylenebilmektedir.

Ticari fonksiyonlar için ise bölgedeki en önemli akslardan biri olan İstanbul Caddesi üzerindeki Garanti Bankası ve Mesa Studio Plaza (Carrefour) arasında kalan bölgenin en yüksek talebi gören bölge olduğu ve bu bölgedeki  ticari birimlerin birim satış fiyatlarının 4.000- 5.000 USD mertebelerine kadar çıkabildiği göze çarpmaktadır. Aynı zamanda İstanbul Caddesi üzerinde inşa edilmesi planlanan, alışveriş merkezleri, gezi alanları ve rezidanslardan oluşacak, Country Life, Kurt GMG, Neo Vista ve GökMahal’in ortak olarak imza atacağı belirtilen “Alışveriş Adası” projesinin de bölgenin siluetini oldukça olumlu etkileyeceği düşünülmektedir.

Bölgedeki projelerde dikkat çeken bir özellik konutların çoğunluğunun bitişik nizam olmasıdır. Bu durum aslında imar durumu böyle uygun gördüğü için değil inşaat firmaları ve müşterilerin tercihinin bu doğrultuda olmasıyla ilişkilidir. Hatta çoğu firma hazırladıkları avan projeye gore imar durumu almaktadır. Projelerin çoğu apartman bloklarından oluşmaktadır. Müstakil villaların sayısı apartman dairelerine göre oldukça azdır. Firmalar villa tercih edecek olan müşterileri için ise dairelerden daha az sayıda “townhouse” denilen villalar yapmaktadırlar.

Son 15 sene içerisinde bölgedeki imarlı arsaların satılması ve konut projeleri ile donatılması neticesinde bölgede yeni proje yapacak alan kalmamıştır. Çünkü Göktürk’ün çevresi orman arazileri ile çevrilidir. Bölgedeki en önemli gelişmelerden bir tanesi, hükümet tarafından kabul edilen, orman vasfını yitirmiş 2B arazilerinin satışı ile ilgili çıkarılan yasanın bölgede imara açılacak yeni alanlara olanak vermesidir. Bu da yatırımcıların ve inşaat firmalarının bölgeye talebini olumlu yönde etkilemektedir. Aynı zamanda, Göktürk’ün içinde olmasa da batısındaki köylerde bulunan imarlı araziler gelecekte yatırım yapmak isteyenler tarafından keşfedilmiş durumdadır.

Ayrıca İstanbul’a yapılması planlanan 3. havaalanı için düşünülen yer Kemerburgaz’dır. Bu durum gerçekleştiği takdirde Göktürk’ün yeni bir değişim süreci daha yaşayacağı düşünülmektedir.

*Bu çalışma www.emlakkulisi.com için özel olarak hazırlanmıştır.