İzmir Torbalı'da icradan 3 milyon 475 bin TL'ye satılık tarla!

Torbalı 1. İcra Müdürlüğü tarafından verilen ilan şu şekilde;

Sayı: 2004/86 Talimat

Satılmasına Karar verilen gayrimenkulun cinsi, kıymeti, evsafı

TAŞINMAZ: izmir ili, Torbalı ilçesi, Demirci köyü, Kuyuçukuru mevkii, 8 cilt, 721 sayfa, 714 parselde kayıtlı 47000 m2 yüzölçümlü tapuda tarla vasıflı taşınmazdır. Torbalı Belediye Başkanlığının 18.08.2009 tarihli yazısından'Taşınmazın 1/25.000 ölçekli İzmir Kentsel Bölge Nazım İmar Planında Tarımsal niteliği korunacak alanlarda, 1/25.000 ölçekli Tahtalı Barajına uzak mesafeli koruma sahasında kalmakta olup maksimum inşaat alanı 75 m2 ve 2 kat müsaadeli olduğu belirtilmiştir. Taşınmaz ancak tarımsal ve hayvancılık amaçlı kullanılabilir olduğu ve İZSU havza koruma yönetmeliğine tabi olduğu belirlenmiştir.

Her bir yapının oturma alan büyüklüğü yerinde ölçüm yapılarak tespit edilmiştir. Yapılan ölçümler neticesi parsel üzerinde yer alan binalardan Bekçi ve Güvenlik odası 6 m2, idari bina 574,45 m2, kuluçkahane binası 2.602,50 m2, sundurmalar 231 m2, arıtma binası 283,65 m2, sığınak 162,60 m2, trafo binası 58,10 m2, jeneratör binası 43,89 m2, büyüklüğünde olduğu anlaşılmış olup bu binaların teknik özelikleri ve YYM (Yapı Yaklaşık Maliyeti) değerleri aşağıda açıklanmıştır.

PARSELİN ZEMİN DEĞERİ: Parselin İzmir-Aydın devlet karayoluna cepheli olması, arazinin topoğrafik yönden düz olması, büyüklüğü, zemin yapısının birinci sınıf tarım arazisi olması, üzerinde yer alan kuluçkahane binası, idari binalar vb. nedeni ile değeri olumlu olarak artmaktadır.

Ancak; Taşınmazın tahtalı barajına uzak mesafeli koruma alanı içinde yer alması, ve İZSU havza koruma yönetmeliğine tabi olması değerini azaltmaktadır.

Parsel ile ilgili olarak İzmir ili, Torbalı ilçesinde, Ayrancılar beldesinde yer alan civar emlak müşavirlerinde ve yöredeki alıcılarla yapılan araştırmada, taşınmazın imarsız olması, izsu havza koruma yönetmeliğine tabi olması, zeminin eğimsiz ve toprak sınıfının birinci olmaması gibi tüm faktörler ile birlikte dava tarihi itibari ile değerlendirme yapılmıştır. Yapılan bu değerlendirmede ülkemizde devam etmekte olan mevcut ekonomik kriz durumu da göz önüne alındığında; taşınmazın birim değerinin 20,00 TL/m2 (Yirmi TL/metrekare) olduğu belirlenmiştir.

PARSELİN ZEMİN DEĞERİ: 47.000 m2 x 20 TL/m2 = 940.000TL'dir.

BEKÇİ ODASI VE GÜVENLİK ODASI DEĞERİ: Taşınmaza ana yoldan demir sürme kapı ile girilmekte olup, kapının yan tarafında yığma biriket duvarlı, iç ve dış duvarları badana ve boyalı, yerleri seramik döşeme kaplamalı, kapı ve penceresi tek satıhlı metal doğramalı, güvenlik binası yer almakta olduğu, elektriği mevcut yapının 6 m2 oturma alanlı ve % 20 oranında yıpranmış vaziyette olduğu ve yapının Bayındırlık ve iskan Bakanlığınca belirlenen yapı guruplarından 2/A gurubu yapı sınıfında olduğu anlaşılmıştır. Bayındırlık ve İskan Bakanlığının 2010 yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetlerine göre bu yapının birim fiyatı 201 TL/m2 dir.

BEKÇİ VE GÜVENLİK ODASI DEĞERİ = 6 m x 201 TL/m x (1,00-0,20) =964,80 TL. dir.

İDARE BİNASI: Oturma alanı 574,45 m2 büyüklüğünde olan bu tek katlı betonarme bina 10,20m x 25 m ebadında ve 255 m2 büyüklüğündeki iki ayrı bölüm ile, bunları ortadan birleştiren 64,45 m2 büyüklüğünde camekanlı bir bölmeden oluşmuştur. Girişin solunda 1 adet tuvalet, hol, mutfak,yemekhane, veteriner odası ve doktor odası, arşiv odası, üretim müdürü odası, satın alma müdürü odası olmak üzere 7 adet oda vardır. Camlı ara bölmede bekleme salonu ile telefon santralı bulunmaktadır. Girişin sağında ise salon biçiminde muhasebe bölümü, Genel müdür odası, toplantı salonu,muhasebe müdürü odası, sekreter odası, 1 adet vezne, 1 adet personel bürosu, 1 adet avukat odası ile tuvalet bulunmaktadır. Binanın duvarları tuğla,çatısı ahşap üzeri oluklu saç ve eternit kaplıdır. Odaların bir bölümü beton üzeri halıfleks malzeme döşelidir. Yemekhanede sadece zeminler, mutfak ve tuvaletlerde ise hem döşeme hem duvarlar seramik kaplıdır. İç ve dış kapı ile pencereler PVC (Plastik doğrama), iç ve dış duvarları plastik badanalı olan 574,45 m2 büyüklüğünde ki betonarme ve tek katlı olan bu yapının Bayındırlık ve iskan Bakanlığınca belirlenen yapı guruplarından 3/A gurubu yapı sınıfında olduğu anlaşılmıştır. Bina yaşının 25 yıldan fazla olması nedeni ile yıpranması % 25 olarak dikkate alınmıştır. Bayındırlık ve iskan Bakanlığının 2010 yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetlerine göre bu yapının birim fiyatı 448 TL/m2 dir.

İDARE BİNASININ DEĞERİ = 574,45 x 448 x (1,00-0,25) =193.015,20 TL1 dir.

KULUÇKAHANE: Oturma alanı 2.602,50 m2 büyüklüğünde olan bu tek katlı betonarme binanın birbirine dik duvarı olan çokgen şeklinde bir mimariye sahiptir. Binanın içinde makina dairesi, yönetim ofisleri, bakım onarım atölyesi, bilgisayar odası, civciv cinsiyeti belirleme bölümü, yükleme ve aşılama bölümleri, kuluçka odası, yumurta odaları, civciv bekleme odaları, banyo, tuvalet, mutfak, yemekhane bölümleri yer almaktadır. Yemekhane, mutfak ve civciv bölümünde duvarlar seramik, banyo ve tuvaletlerde tüm ıslak zemin ve duvarlar seramik kaplı, diğer bölümlerin döşemesi ise özel şaplı demirsiz beton şeklinde imalat ile kaplanmıştır. Tüm tavanlarda camyünü yalıtımlı oluklu alüminyum paneller, çatı da ise demir konstrüksiyon üzeri arası cam yünü ile izole edilmiş olan özel oluklu alüminyum saç paneller kullanılmıştır. Merkezi ve otomatik kontrollü ısıtma ve soğutma sistemi olan bu yapının Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca belirlenen yapı guruplarından 4/A gurubu yapı sınıfında olduğu anlaşılmıştır. Bina yaşının 25 yıldan fazla olması nedeni 'ile,' yıpranması %25 olarak dikkate alınmıştır. Bayındırlık ve İskan Bakanlığının 2010 yılı Yapı Yaklaşık. Birim Maliyetlerine göre bu yapının birim fiyatı 577 TL/m2'dir. KULUÇKAHANE
BİNASININ DEĞERİ = 2.602,50 x 577 x (1,00-0,25) =1.126.231,88 TL' dir.

TRAFO BİNASI: Bina 4,50 m yüksekliğinde, 7 m genişliğinde 8,30 m uzunluğunda olup 58,10 m2 oturma alanı büyüklüğündedir. Binanın tüm çevresi çatı da 2,00 m uzunluğunda betonarme saçak ile çıkılmıştır. Betonarme kolonlu, yığma tuğla duvarlı, çatısının üzeri marsilya tipi kiremit ile döşeli olup,kapı ve pencereleri demir doğrama, tüm iç ve dış duvarları boya ve badanalı, iç döşeme yüksek dozlu şap ile kaplanmıştır. Betonarme ve tek katlı olan bu yapının Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca belirlenen yapı guruplarından 2/B gurubu yapı sınıfında olduğu anlaşılmıştır. Bina yaşının 25 yıldan fazla
olması nedeni ile yıpranması %25 olarak dikkate alınmıştır. Bayındırlık ve İskan Bakanlığının 2010 yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetlerine göre bu yapının birim fiyatı 276 TL/m2' dir.

TRAFO BİNASININ DEĞERİ = 58,10 x 276 x (1,00-0,25) =12.026,70 TL 'dir.

JENERATÖR BİNASI (SUNDURMA) Jeneratör trafo binasının yanına bitişik sundurmanın altında muhafaza edilmektedir. Yapılan ölçüm neticesinde bina 3 m yüksekliğinde, 5,70 m genişliğinde, 7,70 m uzunluğunda olup 43,89 m2 oturma ajanı büyüklüğündedir. Demir profil ayaklar üzeri demir konstrüksiyon kirişler üzeri oluklu saç döşeli olup, duvarları kafes telden imaldir. Yapının döşemesi beton olarak kaplanmıştır. Bu basit sundurma tarzı bu yapının Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca belirlenen yapı guruplarından1/B gurubu yapı,sınıfında olduğu anlaşılmıştır. Bina yaşının 25 yıldan fazla olması nedeni ile yıpranması % 25 olarak dikkate alınmıştır.Bayındırlık ve iskan Bakanlığının 2010 yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetlerine göre bu yapının
birim fiyatı 127 TL/m2 dir.

JENERATÖR BİNASININ DEĞERİ = 43,89 x 127 x (1,00-0,25) = 4.180,52 TL 'dir.

ARITMA TESİSİ: Bina 3 m derinliğinde, 9,30 m genişliğinde, 30,50 m uzunluğunda olup, 283,65 m2 oturma alanı büyüklüğündedir. Betonarme olan bu binanın 4 m genişliğinde giriş havuzu, ortada bloverların olduğu çökeltim havuzu, kuzey ucunda ise 2 m ve 4 m'lik çıkış havuzları ile motor bölümleri yer almaktadır. Betonarme olan bu yapının Bayındırlık ve iskan Bakanlığınca belirlenen yapı guruplarından 2/B gurubu yapı sınıfında olduğu anlaşılmıştır. Bina yaşının 25 yıldan fazla olması nedeni ile yıpranması % 25 olarak dikkate alınmıştır. Bayındırlık ve iskan Bakanlığının 2010 yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetlerine göre bu yapının birim fiyatı 276 TL/m2 'dir.

ARITMA BİNASININ DEĞERİ = 283,65 x 276,00 x (1,00-0,25) = 58.715,55 TL'dir.

LOJMAN ALTI SIĞINAK: Yapılan ölçüm neticesinde Yıkılmış olan ve 7,60 m genişliğinde, 21,40 m uzunluğunda, 162,64 m2 oturma alanı büyüklüğünde olan lojmanın bodrum katı malzeme deposu ve sığınak olarak kullanıldığı belirtilmiştir. Betonarme tuğla duvarlı % 50 dış etkenlerden hasarlı olan bu yapının Bayındırlık ve iskan Bakanlığınca belirlenen yapı guruplarından 2/B gurubu yapı sınıfında olduğu anlaşılmıştır. Bina yaşının 25 yıldan fazla olması nedeni ile yıpranması % 25 olarak dikkate alınmıştır.Bayındırlık ve iskan Bakanlığının 2010 yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetlerine göre bu yapının birim fiyatı 276 TL/m2 'dir.

SIĞINAK BİNASININ DEĞERİ e 162,60 x 276,00 x (1,00-0,25) x 0,50 =16.833,24 TL'dir.

TEL ÇİT: Parselin çevresi 2,50 m ara ile dikilmiş betonarme ayaklı çit direkleri ile arasındaki galvanizli tel çit örgü ile çevrilmiştir. Toplam tel çit uzunluğu 1.090 m olarak belirlenmiştir. Dava tarihi itibari ile tel çitin işçilik ve malzeme dahil bedeli 23 TL/m dir. Bakımsızlıktan dolayı mevcut tel çit de yer yer sarkmalar oluşmuş ve yıpranmıştır. Bu nedenle bu tel çit için yıpranma oranı % 20 olarak makul bir değer alınmıştır.

TEL ÇİT DEĞERİ = 1.090 m x 23 TL/m x (1,00-0,20) =20.056,00 TL'dir.

MEVCUT YOLLARIN DEĞERİ Tesis içinde yaklaşık 150 m uzunluğunda olan ve bordur taşları ile yapılmış asfalt yol ile yaklaşık 100 m civarında stabilize vol mevcuttur. Mevcut yollar standart bir yol kapsamına girmediğinden değeri yaklaşık 34.000 TL olarak belirlenmiştir.

MEVCUT YOLLARIN DEĞERİ = 34.000 TL 'dir.

MUHTELİF SUNDURMALARIN TOPLAM DEĞERİ: Kuluçkahane çevresinde 5 adet sundurma mevcut olup, toplam büyüklüğü 231 m2'dir. Bu
saçaklar binaya bitişik ve saç profilden imal edilmiş olup, altları genelde malzeme depolama vb. amaçlar ile kullanılmaktadır. Bu yapının Bayındırlık ve İskan Bakanlığınca belirlenen yapı guruplarından 1/A gurubu yapı sınıfında olduğu anlaşılmıştır. Bina yaşının 25 yıldan fazla olması nedeni ile yıpranması % 25 olarak dikkate alınmıştır. Bayındırlık ve İskan Bakanlığının 2010 yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetlerine göre bu yapının birim fiyatı 73 TL/m2 'dir.

MUHTELİF SUNDURMALAR DEĞERİ=231 m2 x 73TL/m2 x (1,00-0,25) =12.647,25 TL 'dir.

ENERJİ TESİSİ 630 KVA BİNA TİPİ TRAFO'nun değeri 15 yıllık olduğundan %40 yıpranma payı düşüldükten sonra 29.571,00- TL. olarak hesapedilmiştir, ENH hattının bedeli mevcut hat svvalov iletkenli olup 2 adet 5/12 beton direkten oluşmuştur, iki adet kaynaklı montajlı demir direk her dört direkte 12 m boyunda olup ilk direk seksiyoner direği ve trafo giriş direği betondur. Tesisin 1999 yılı yapımı olduğu söylenmiştir. Beton ve demir direkler ve harici seksivoner yıpranmış durumdadır. Toplamda bugünkü bedeli (% 50 yıpranma kabul edilmiştir.) 4 x 400 (direkler) + 200 (iletken) + 200 (seksiyoner = 2.000 TL' dir.630 KV A lık trafo 29.571 TL

ENH hattının bedeli     + 2.000 TL
TOPLAM 31.571 TL

MEYVELİ VE MEYVESİZ AĞAÇLAR: Taşınmaz içindeki binaların dışında kalan bölümlerinde 6m x 6m dikim aralıkları bulunan 10-20 yaş aralığında 230 adet şeftali, 45 adet elma, 34 adet armut, 36 adet kayısı, 25 adet erik gibi meyve ağaçlarının dikildiği, idari binanın önüne ve işletmenin giriş kısmına ise peyzaj düzenlemesi yapıldığı bu amaçla toplam 40 adet altun 1 mazı, selvi, ardıç, gül gibi dış mekan süs bitkileri dikildiği, ayrıca işletme binasının yanına 12 adet okaliptüs ile ana girişte de 20 adet mazı dikilmiş olduğu görülmüştür. Toprak yapısı itibariyle derin profilli, killi-tınlı, % 0-1 eğimli, mutlak tarım arazisi olan taşınmazda bulunan meyve ağaçlarının bakım ve budamalarının yapılmadığı genel olarak bakımsız oldukları tespit
edilmiştir. Meyve ağaçları kapama meyve bahçesi olarak tesis edilmiş olmakla birlikte zemin üstü zirai muhtesat değerleri tespit edileceğinden değerlendirmede junge yöntemi kullanılmıştır. Bu yönteme göre meyve ağaçlarının keşif tarihi itibariyle yaşı, verimi esas alınarak verimli yıl sonuna kadar elde edilecek gelirlerin bugüne indirgenmesini sağlayan katsayı kullanılmıştır. Hesaplamalarda %6 zirai amortisman düşülmüş, kesim ve nakliye gideri olmadığından dikkate alınmamıştır. Buna göre

MEYVELİ VE MEYVESİZ AĞAÇLAR TOPLAMI= 34.995,11+ 5.226,40 s 40.221,51- TL'dir.

Ağaçların ayrıntılarına ilişkin tablo dosyasındadır.

MAKİNA PARKI: Taşınmaz üzerindeki yapı ve tesisler içinde yer alan makine ve demirbaşların adı, adedi, cinsi-markası birim fiyat ve toplam değerlerini gösterir liste EK-1 olarak dosyasındadır, istendiğinde bir sureti ilgisine verilebilir yada posta masrafı verildiğinde ilgilisine gönderilebilir.

Toplam değeri: 985.016,00TL.dir.

Toplam: 3.475.479,65

Sonuç olarak yukarıda ve ekindeki listede yer alan detaylarıyla arz olunduğu üzere tespit konusu 47000 m2 taşınmaz üzerindeki arsa bedeli ve diğer yapı ve tesislerde bulunan taşınır ve taşınmazların toplam değeri 3.475.479,65-TL olarak belirlenmiştir. Taşınmazın toplam değeri Torbalı icra Hukuk Mahkemesinin 30.09.2010 tarih, 2010/96 Esas, 2010/220 Karar sayılı ilamı ile kesindir. Bu bedel üzerinden satışa çıkartılmıştır.

SATIŞ ŞARTLARI:

1 - Taşınmazın birinci satışı 01.03.2011 günü saat 13.30'dan 13.45'e kadar Torbalı 1. İcra Müdürlüğü-Torbalı/İzmir adresinde açık artırma suretiyle yapılacaktır. Bu artırmada tahmin edilen kıymetin % 60'ını ve rüçhanlı alacaklılar varsa alacakları mecmuunu ve satış ve paylaştırma masraflarını geçmesi şartıyla en çok artırana ihale olunur. Böyle bir bedelle alıcı çıkmazsa en çok artıranın taahhüdü baki kalmak şartıyla 11.03.2011 günü saat 13.30'dan 13.45'e kadar Torbalı 1. İcra Müdürlüğü- Torbalı/İzmir adresinde ikinci artırmaya çıkarılacaktır. İkinci artırmada ise rüçhanlı alacaklılar varsa alacakları mecmuunu ve tahmin edilen kıymetin % 40'nı ve satış ve paylaştırma masraflarını geçmesi şartıyla en çok artırana ihale olunur,

2 - Artırmaya iştirak edeceklerin, tahmin edilen değerin % 20'si oranında pey akçesi veya bu miktar kadar milli bir bankanın kesin ve süresiz teminat mektubu vermeleri lazımdır. Satış peşin para iledir, alıcı istediğinde (10) günü geçmemek üzere süre verilebilir. İhale damga vergisi, KDV ,tapu alım harcı ve masrafları,gayrimenkulün teslim masrafları alıcıya aittir. Tapu satım harcı,taşınmazın aynından doğan birikmiş vergiler ve tellaliye resmi satış bedelinden ödenir.

3 - Taşınmazı satın alanlar,ihaleye alacağına mahsuben iştirak etmemiş olmak kaydıyla, ihalenin feshi talep edilmiş olsa bile satış bedelini derhal veya İİKmd. 130 gereğince verilen süre içinde nakden ödemek zorundadırlar.

4 - İpotek sahibi alacaklılarla diğer ilgililerin ve irtifak hakkı sahiplerinin (*) bu gayrimenkul üzerindeki haklarını özellikle faiz ve giderlere dair olan iddialarını dayanağı belgeler ile (15) gün içinde dairemize bildirmeleri lazımdır; aksi takdirde hakları tapu sicil ile sabit olmadıkça paylaşmadan hariç bırakılacaktır.

5 - Satış bedeli hemen veya verilen mühlet içinde ödenmezse İcra ve iflas Kanununun 133 üncü maddesi gereğince ihale kararı icra Müdürü tarafından kaldırılır, ihaleye katılıp daha sonra ihale bedelini yatırınamak suretiyle ihalenin feshine sebep olan tüm alıcılar ve kefilleri teklif ettikleri bedel ile son ihale bedeli arasındaki farktan ve diğer zararlardan ve ayrıca temerrüt faizinden müteselsilen mesuldürler. İhale farkı ve temerrüt faizi ayrıca hükme hacet kalmaksızın dairece tahsil olunur. Bu fark, varsa öncelikle teminat bedelinden tahsil olunur.

6- İşbu satış ilanı ilgililerin tapu kaydında yazılı adreslerine tebliğe gönderilmiş ancak adreste tebligat yapılamaması halinde ve adresleri tapuda kayıtlı olmayanlar içinde iş bu satış ilanı tebliğ yerine kaim olmak üzere ilanen tebliğ olunur.

7 - Şartname, ilan tarihinden itibaren herkesin görebilmesi için dairede açık olup gideri verildiği takdirde isteyen alıcıya bir örneği gönderilebilir.

8 - Satışı iştirak edenlerin şartnameyi görmüş ve münderecatını kabul etmiş sayılacakları, başkaca bilgi almak isteyenlerin yukarıda numarası yazılı dosya numarasıyla Müdürlüğümüze başvurmaları ilan olunur. (İİKm.126) (*) İlgililer tabirine irtifak'hakkı sahipleri de dahildir.

Zeynep Karabag/Emlakkulisi.com